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Eigentum auf Pachtland Entschädigung bei Kündigung

08.01.2019 21:18 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Pachtverhältnisse an einem Grundstück mit einer Finnhütte bei offener Frage, ob diese wesentlicher Bestandteil des Grundstück ist oder nicht.

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben im letzten Jahr in Sachsen einen Garten gepachtet und die darauf befindliche Finnhütte dem Vorpächter abgekauft. Für den Garten existiert ein schlichter Pachtvertrag (Vordruck aus Internet; Pachtdauer beträgt ein Jahr und verlängert sich „stillweigend" um ein weiteres Jahr, solange keine schriftliche Kündigung vorliegt) und für die Hütte wurde mit dem Vorpächter ein (ebenfalls schlichter) Kaufvertrag abgeschlossen. In diesem Jahr möchten wir die sanierungsbedürftige Finnhütte umbauen und dafür auch etwas mehr Geld in die Hand nehmen. Wir sind mit dem Verpächter (Privatperson, kein Verein oder so) in einem guten, verbindlichen Kontakt und er befürwortet unser Vorhaben. Er versicherte uns mündlich keinerlei Absichten zu haben, das Pachtland anderweitig nutzen zu wollen. Nun hätten wir aber trotzdem gern die Sicherheit, dass wir –im Fall der Fälle er kündigt uns doch irgendwann- eine Entschädigung (entsprechend dem Verkehrswert der Hütte) erhalten. Nun UNSERE FRAGE: Welche vertraglichen Regelungen können bzw. müssen wir dafür treffen? Also, braucht es noch einen zusätzlichen Vertrag, der regelt, dass die durch uns sanierte Finnhütte - im Fall der Fälle- zu ihrem Verkehrswert von uns verkauft werden kann? Und wenn ja, was gehört unbedingt in den Vertrag rein? Gibt es ggf. Vordrucke dafür im Internet? Wenn ja, wo? Der Verpächter ist sehr kooperativ und verständnisvoll, ob unserer Situation. Er würde (vermutlich) alles unterschreiben, um uns Sicherheit zu gewährleisten.
Freundliche Grüße,

Gerne zu Ihrer Frage:
Welche vertraglichen Regelungen können bzw. müssen wir dafür treffen? Also, braucht es noch einen zusätzlichen Vertrag, der regelt, dass die durch uns sanierte Finnhütte - im Fall der Fälle- zu ihrem Verkehrswert von uns verkauft werden kann? Und wenn ja, was gehört unbedingt in den Vertrag rein?

Antwort: Im Rahmen der Privatautonomie sind beide Seiten frei – sofern nicht durch immobilienrechtliche Gesetze, z.B. § 946 BGB oder Grundstückskauf, bestimmte Formen erforderlich wären.
Wenn es somit um eine „Hütte" geht, die nicht „wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks" im Sinne von § 94 oder 95 BGB wird oder ist, kann bezüglich deren Veräußerung mit oder nach Beendigung oder Änderung des Pachtvertrages frei verfügt und dementsprechendes wirksam vereinbart werden.

Wäre also die Hütte zum Ende der Pacht ohne weiteres abbaubar und an anderer Stelle aufzubauen, ließe sich die einfach nach § 433 BGB verkaufen. Oder auch am Ort zu belassen und gleichwohl verkauft werden.

Das vorangestellt ist es so, dass das Miet- und (Land)pachtrecht durchaus von Gesetzes wegen für übernommenes Inventar Regeln aufstellt, sofern die Hütte (noch) dem Pächter gehört, siehe dazu ganz am Ende. Hier sind sog. „wertverbessernde Verwendungen" nach § 591 BGB dem Pächter vom Eigentümer zu ersetzen.

Sofern Sie die Hütte wirksam vom Vorpächter gekauft und übereignet bekommen hätten, können Sie die Hütte schon von Gesetzes wegen als Ihr Eigentum einfach abbauen und an anderer Stelle wieder aufbauen. Oder dem Grundstückseigentümer oder eben Ihrem Nachpächter zum Verkehrswert anbieten und verkaufen. Insofern gilt hier nichts anderes, als wie häufig im Wohnungsmietvertrag die „Übernahme einer Einbauküche" problemlos vereinbart werden kann.

Sie benötigen deshalb keine zusätzlichen Vertrag sondern könnten in den vorhandenen Pachtvertrag mit gegenseitigen Unterschriften und Datum aufnehmen, dass Inhalt des bestehende Pachtvertrages nunmehr die Klarstellung erfolgt, dass die dort auf das Grundstück als nicht wesentlichem Bestandteil gesetzte und in Ihrem Eigentum befindliche Finnhütte (genaue Beschreibung nach Grundriss und Aufmaß, q2 und Nutzungszweck) mit Beendigung oder Veränderung des Pachtvertrages abgebaut, oder vom Eigentümer zum aktuellen Verkehrswert übernommen/gekauft wird. Alternativ auch dem Nachpächter verkauft werden kann. Sie können sogar mit dem Grundstückseigentümer nach § 463 BGB ein Vorkaufsrecht vereinbaren. Hilfreich wäre es auch Lichtbilder vom gegenwärtigen Zustand der Hütte in diesen Vertrag mit aufzunehmen.

Beachten Sie bitte, dass dies eine erste Beratung aus der Ferne ohne Ortkenntnis ist. Baurechtliche Sonderheiten nach dem BauGB, dem Bau- Planungs- und Ordnungsrecht, dem Natur- und Landschaftsschutzrecht etc. sind nicht Gegenstand dieser Beratung. Ebenso wenig die Frage, ob es sich nach der Art und Konstruktion der Finnhütte um einen nicht wesentlichen Bestandteil (ggf. nach § 95 BGB ) des Grundstücks handelt oder doch um einen wesentlichen Bestandteil. Im letzteren Fall wäre die Rechtslage eine andere, wie Sie § 946 BGB entnehmen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2019 | 21:45

Herzlichen Dank für die ausführliche und gut verständliche Antwort. Eine NACHFRAGE: Was heißt im rechtskräftigem Sinne: "...wirksam vom Vorpächter gekauft und übereignet bekommen" (s. fünfter Absatz: "Sofern Sie die Hütte wirksam vom Vorpächter gekauft und übereignet bekommen hätten, können Sie die Hütte schon von Gesetzes wegen als Ihr Eigentum einfach abbauen und an anderer Stelle wieder aufbauen.")?
Wir haben lediglich einen schlichten Kaufvertrag für die Finnhütte (mit den Angaben zur Hütte und Unterschriften vom Vorpächter und uns), aber keine notarielle Bestätigung...

MfG,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2019 | 22:02

Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Das beruht eben auf dem § 946 BGB . Wenn die Hütte fest mit dem Grundstück verbunden ist, etwa durch Fundamente etc. könnte man kein gesondertes Eigentum an der Hütte erwerben, sondern nur per notariellem Kaufvertrag über das Grundstück MIT Hütte. Man wird sich dann womöglich damit behelfen können, dass man den Kaufvertrag in ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht umdeuten könnte.
Aber wie gesagt, dass hängt sehr von den Verhältnissen vor Ort ab. Ist die Hütte leicht auf- und abbaubar, sind Sie Eigentümer und alles ist ok.
Freundliche Grüße,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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