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Grundstück im Trinkwasserschutzgebiet

| 14.05.2014 17:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Beschaffenheit bzw. die Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Grundstückskauf, hier aufgrund von Baubeschränkungen im Trinkwasserschutzgebiet.

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:
Letztes Jahr wurde von mir ein Grundstück zur Bebauung mit einem EFH gekauft. Basierend darauf wurde ein Bauantrag auf Baugenehmigung gestellt. Das für die Genehmigung zuständige Landratsamt teilte mir daraufhin mit, dass das Grundstück in einer Schutzzone eines Trinkwasserschutzgebietes liegt, was mit diversen Auflagen für eine Bebauung einhergeht („Einschränkungen bei der Errichtung baulicher Anlagen"). Folge davon waren zusätzliche Kosten, insbesondere auch durch die zeitliche Verzögerung der Baugenehmigung und des Baubeginns.

Meine Frage:
Muss der Verkäufer des Grundstücks für diese zusätzlichen Kosten haften, wenn die Ausweisung der Schutzzone des Trinkwasserschutzgebietes per Amtsblatt des Landkreises bereits im Jahr 2003 erfolgte (Schutzgebietsverordnung), also 10 Jahre vor dem Kauf? Der Verkäufer sagt, er habe von dieser Schutzgebietsverordnung nichts gewusst, weswegen er mir das vor dem Grundstückkauf nicht mitteilen konnte. Insofern sei das mein Problem.

Gibt es zum obigen oder zu einem ähnlichen Sachverhalt Gerichturteile, die Sie mir nennen können?

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Sehr geehrter Fragesteller,


Baubeschränkungen infolge von Naturschutz können eine Beschaffenheit der Sache im Sinne von § 434 BGB darstellen. Sofern diese konkrete Beschaffenheit - also die unbeschränkte Bebaubarkeit nicht vereinbart wurde, ist das Grundstück frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet , vgl § 434 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 BGB.

Es kommt also auf die konkreten Formulierungen im Vertrag an.

Hat der Verkäufer die beschränkte Bebaubarkeit qua Trinkwasserschutzzone gekannt und bewusst verschwiegen, hat er seiner Aufklärungspflicht nicht genügt.

Sie können Mängelrechte geltend machen, wenn Sie dem Verkäufer nachweisen, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat, oder wenn der Verkäufer eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.

Sie können in diesem Fall also Mängelbeseitigung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz verlangen oder ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten.

Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt, er diesen Mangel dem Käufer verschwiegen hat oder das Fehlen des Mangels aktiv vorgespiegelt hat und der Verkäufer wusste oder zumindest für möglich hielt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und er den Kaufvertrag bei entsprechender Aufklärung nicht oder nur mit anderem Inhalt geschlossen hätte, vgl. dazu BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2014 | 11:19

Sehr geehrter Herr Burgmer,

Danke für Ihre Antwort.

Bzgl. Ihrer Ausführung "Hat der Verkäufer die beschränkte Bebaubarkeit qua Trinkwasserschutzzone gekannt und bewusst / arglistig verschwiegen, hat er seiner Aufklärungspflicht nicht genügt."

Der Ablauf der Ausweisung eines Trinkwasserschutzgebiets sieht vor, dass das Wasserversorgungsunternehmen den Entwurf des Schutzkonzeptes mit den Schutzgebietszonen und dem Verbotskatalog so frühzeitig wie möglich den Grundstückeigentümern schriftlich zusendet und um Vorschläge, Einwände und Bedenken bei diesen anfragt. Anregungen werden geprüft, Einwände werden bei einem gemeinsamen Termin besprochen und gegebenenfalls in den Entwurf eingearbeitet. Der Trinkwasserversorger reicht dann alle Unterlagen beim Landratsamt (Zuständigkeit für die Festsetzung der Schutzgebietsverordnung) ein. Der Entwurf wird mit den Fachbehörden abgestimmt und überarbeitet. Dieser Entwurf wird in der jeweiligen Gemeinde öffentlich ausgelegt. Über einen Aushang oder durch eine Bekanntmachung im Amtsblatt wird das Vorhaben der Öffentlichkeit zur Kenntnis gebracht. Betroffene können innerhalb der Auslegungsfrist (4Wochen) und noch zwei Wochen danach beim Landratsamt eine Stellungnahme abgeben. Nach Abarbeitung der Anregungen und Einwände wird die Verordnung schließlich im Amtsblatt bekannt gemacht. Die Verordnung kann beim Landratsamt und dem Trinkwasserversorgung eingesehen werden. Dort ist auch eine detaillierte Karte mit den genauen Grenzen des Wasserschutzgebietes vorhanden. Wer Grundstücke in einem Wasserschutzgebiet hat, kann die Verordnung für dieses Gebiet vom Trinkwasserversorger anfordern.

Basierend auf diesem Ablauf ist m.E. direkt zu schließen, dass der Grundstücksverkäufer von der Ausweisung des Trinkwasserschutzgebiets gewusst haben muss, zumal er in der Nähe wohnt und ihm zwangläufig zudem auch die langjährige Auszeichnung des Wasserschutzgebiets durch Hinweisschilder (bspw. an der Straße) aufgefallen sein muss.

Nun zur Nachfrage: Wie kann ich ihm nachweisen, dass er es bewusst / arglistig verschwiegen hat? Er könnte sich ja faktisch immer "herausreden", indem er sagt, dass er die Ausweisung des Trinkwasserschutzgebiets nur vergessen hat, aber dies natürlich nicht bewusst / arglistig verschwiegen hat. Insofern wäre die gesetzliche Regelung, die Sie nennen, faktisch immer "aushebelbar".

Können Sie mir – wie in der ersten Frage geschrieben – noch Gerichturteile zum obigen oder zu einem ähnlichen Sachverhalt nennen?

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2014 | 12:59

Hier die Leitsätze des BGH zu der zitierten Entscheidung an:

Ziff. 3 betrifft den etwaigen Einwand der Gegenseite, Sie hätten den Ablauf der Ausweisung
als Trinkwasserschutzgebiet - Ihrer Schilderung nach - womöglich selbst in Erfahrung gebracht.

Zu Ziff. 2: Die fehlende Offenbarung Ihnen gegenüber ist eine Negativtatsache. Es kommen Ihnen daher zu Ihren Gunsten Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute.

„ 1.Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart,
trägt der Käufer nach § 444 BGB grundsätzlich die
Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher
Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei
einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende
Offenbarung gehört.

2. Da es sich bei der unterbliebenen Offenbarung um eine
negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Erleichterungen
nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute.

3. Wendet der Verkäufer gegen die behauptete arglistige
Täuschung ein, er sei davon ausgegangen, der Käufer sei
über den Mangel bereits aufgeklärt worden, trifft ihn
auch insoweit eine sekundäre Darlegungslast; dagegen
trägt er die volle Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung,
der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel
unabhängig von einer ihm, dem Verkäufer, zurechenbaren
Aufklärung erlangt (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB)."

So BGH, Urt. v. 12.11.2010 – V ZR 181/09 (OLG Celle, LG)
Lüneburg

Gerne übersende ich Ihnen an Ihre Emailadresse zusätzlich eine Stimme in der Literatur, die sich m. weiteren Nachweisen in der Rechtsprechung, mit dem Thema befasst.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 20.05.2014 | 16:32

Diese Leitsätze des BGB sind auch auf den Einwand des Verkäufers anzuwenden, er habe überhaupt nichts von der Baubeschränkung gewusst.

Bewertung des Fragestellers 23.05.2014 | 16:13

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.05.2014 5/5,0
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