Vereitelung eines Hausverkaufs durch Nachbarn

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich fürchte so eine rechte juristische Handhabe werden sie leider nicht haben, denn dem Nachbarn kann nicht untersagt werden mit potentiellen Käufern zu reden ( auch das würde diese eventuell stutzig machen) oder über korrekte Tatsachen aufzuklären. Folglich haben sie kaum Möglichkeiten, sein Verhalten wunschgemäß zu beeinflussen.

Maßnahmen können sie nur ergreifen soweit unwahre Tatsachen behauptet werden ( Versuch des Hausverkaufs über 2 Jahre) oder Beleidigungen vorliegen, oder der Nachbar sonst rechtswidriges erhebliches Verhalten an den Tag legt. Hier würde ein Anwalt den Nachbarn zum Unterlassen bei einer Androhung einer Strafe auffordern können, denn die Grenzen der Strafbarkeit um hier erfolgreich Anzeige zu erstatten, halte ich für noch nicht überschritten. Allerdings beachten sie bitte auch, dass das vorwerfbare Verhalten dem Nachbarn auch beim Unterlassungsanspruch bewiesen werden muss.

Leider geht ihr Nachbar recht geschickt vor, in dem er strafrechtlich erhebliche Grenzen nur in Grauzonen "ankratzt" und Tatsachen auch nur so verdreht, dass unklar bleibt, ob er dies verwechselt oder absichtlich tut( 2 Jahre statt 2 Wochen). Alles also Punkte, die sich leicht verbiegen lassen. Es wird demnach nicht leicht dieser Lage her zu werden.

Auch einen Schadenersatzanspruch sehe ich (noch) nicht ( vgl. Bayerischen Obersten Landesgerichts 2Z BR 56/03 ), denn hier fehlt es mir an der (erheblichen) verschuldeten Pflichtverletzung. Ein potentieller Schaden wäre ein entgangener Gewinn aus einem späteren, ungünstigeren verkauf. Mit der Pflichtverletzung habe ich Probleme, denn es kann niemanden verboten werden mit anderen zu reden. Die Beweislast für die mitgeteilten Unwahrheiten/ Beleidigungen, was wohl die einzigen beanstandbaren Punkte wären, und dafür, dass der Käufer genau aus diesem Grund abgesprungen ist, tragen jedoch sie. Dies halte ich für sehr wackelig. Nur weil jemand nervt und **** ist, verhält er sich noch nicht zwingend rechtswidrig.

Was kann man tun?

Ich denke juristisch werden sie nicht weiter kommen, denn die Strafbarkeit wird sich unter diesen Umständen noch nicht herleiten lassen. Ein rechtswidriges, erhebliches Verhalten, dass eine Unterlassung begründen kann, ist kaum nachzuweisen.

Es kann aber helfen, den Nachbarn in einem Gespräch ausführlich darauf hinzuweisen, dass wenn er ihnen die Käufer anspricht, dies doch bitte nur mit wahren Angaben macht. Hierzu gehört, dass er andere Nachbarn nicht beleidigt oder verleumdet und neben dem alten Kaufpreis auch die Investitionen erwähnt. In so einem Gespräch könnte man darauf hinweisen, dass bei wiederholten Einmischungen in den Grundstücksverkauf, ein Schadenersatzanspruch in Höhe des entgangenen Gewinns drohen kann. Diesen Ausführungen könnte ein Anwalt schriftlich vermutlich etwas Nachdruck verleihen, dies hilft nicht selten. Allerdings würde ich zum Anwaltlichen Schreiben nur raten, soweit eine ernsthafte Aufforderung nicht ausreicht.Denn dies kostet Geld und wird die Fronten natürlich verhärten. Eventuell könnte man auch zunächst androhen, den Vertrag über das Wegerecht als Dauerschuldverhältnis wegen Pflichtverletzung ( Vergraulen von Käufern) zu kündigen, so dass auch ohne Verkauf oder gerade ohne Verkauf das Wegerecht in Gefahr ist.

Einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch halte ich jedoch für sehr schwierig konstruierbar und daher nicht erfolgversprechend.

Zudem lässt es sich ja vielleicht einrichten, dass Käufer nur in Anwesenheit des Maklers Besuche am Haus durchführen um den Nachbarn etwas zu dämpfen. Dieser könnte Fehlinformnationen dann auch gerade biegen.

Vielleicht hilft es auch beim (nächsten) Käufer diesen vorab zu informieren, dass der Nachbar Angst um sein nur vertragliches Wegerecht hat und daher stets Kontakt zum Käufer sucht und versucht diese abzuschrecken.

Es tut mir wirklich leid, aber ich denke dieses Problem lässt sich (noch) nicht juristisch, sondern nur menschlich und auf tatsächlicher Ebene lösen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen