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Regenwasser des Nachbarn ohne Grunddienstbarkeit - Notleitungsrecht?

| 01.02.2016 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben vor knapp 2 Jahren eine Baulücke in Bayern erworben. Gemäß den damaligen Angaben des Vorbesitzers existiert eine alte Drainage- oder Wasserleitung aus den 60er Jahren durch das Grundstück, wobei er sich angabegemäß nicht sicher war ob aufgrund der in den letzten Jahrzehnten erfolgten Bebauung und Verdichtung rundherum überhaupt noch Wasser durch diese Leitung fliesse. Auch war angabegemäß die genaue Lage der Leitung nicht bekannt. Wir haben damals bei der Gemeinde und dem Wasserzweckverband erfragt, ob ein natürliches Gewässer bekannt sei, Auskunft war negativ. Es gab und gibt auch keinerlei amtlichen Pläne oder Genehmigungen oder Grunddienstbarkeiten zu dieser Leitung.
Nun haben wir im Zuge der Einholung von Unterschriften zu unserer Bauplanung vom südlich liegenden Nachbarn erfahren, daß dieser einen Regen- und Quellwasserschacht direkt an unserer südlichen Grundstücksgrenze (mittig auf halber Höhe unseres Grundstücks) betreibt, in den er von Westen eine Drainageleitung seines Grundstücks einführt sowie von Osten Quellwasser (u.U. auch Niederschlagswasser) – teilweise durch Pumpen zuführt, das er dann von besagtem Schacht nach Norden in ca. 80cm Tiefe über unser Grundstück und durch unser Baufenster leitet. Angabegemäß fließen wetterabhängig in Spitzenzeiten bis zu 6 Kubikmeter am Tag durch diese Leitung. Angeblich geht die Leitung durch zwei weitere Grundstücke nördlich von uns (den heutigen Besitzern ist nichts bekannt) ca. 80m nach Norden, trifft dort auf eine weitere Leitung, die dann östlich in einen See führt. Bezüglich des Quellwassers hat er anklingen lassen, daß dieses vor dem Bau seines Hauses in den 60er Jahren wohl bereits (- kontrolliert oder natürlich ist unbekannt -) über unser Grundstück abgeflossen sei, wobei nun seit mehr als 50 Jahren sein Haus zwischen uns und der angeblichen Quelle in seinem Garten liegt und bei besagtem Schacht unseres Wissens kein natürlicher Zu- und Abfluß mehr vorliegt (siehe oben). Das Grundstück ist zu unserer Seite nordwärts minimal abschüssig, ebenfalls aber ostwärts zur Straße, da gegenüberliegend der Straße die Seegrundstücke stark abschüssig sind.
Der Nachbar liegt wie wir direkt an der kanalführenden Straße an. Ein Anschluß an das Schmutzwassersystem der Gemeinde ist lt. Satzung nicht möglich (kein Quellwasser, kein Grundwasser erlaubt). Ein Regenwasserkanal existiert nicht. Eine Versickerung ist aufgrund der Bodenverhältnisse (toniger Schluff, Seeboden) nur schwierig. Der Nachbar verhält sich abwartend, obwohl er weiß, daß wir in ca. 3 Monaten mit unserem Bau beginnen möchten und die Entfernung der Leitung aufgrund der offensichtlichen Führung quer durch unser Baufenster Voraussetzung für den Baubeginn ist. Für den Fall daß wir die Leitung entfernen hat er mit dem Anwalt gedroht.
1) Kann ich die Entfernung der Leitung verlangen bzw. selbst veranlassen, da keine Grunddienstbarkeit besteht,wenn ja, was wäre eine angemessene Frist
2) Kann sich mein Nachbar auf ein Notleitungsrecht berufen und eine Umleitung durch unser Grundstück verlangen, wenn er das Wasser nicht anderweitig los wird (Alternative wäre eine Leitung durch die gegenüberliegenden Seegrundstücke direkt in den See, was das Einverständnis anderer Nachbarn bedingen würde) oder muß der Abwasserzweckverband oder die Gemeinde ihm trotz Satzungszwang die Einleitung in den Schmutzwasserkanal genehmigen, da er direkt an der Straße anliegt? Wie wäre eine entsprechende Notleitungsrente zu bemessen, das Grundstück kostete uns ein signifikantes Vielfaches des Wertes vor 50 Jahren
3) Soll ich mich an den Vorbesitzer zwecks Schadenersatz wenden, der mir das Grundstück lastenfrei verkauft hat und die Lage und Ausmaß des Betriebes der Leitung so nicht mitgeteilt hat, gleichwohl auf die Existenz einer alten Leitung siehe oben hingewiesen hat. Besagter betonierter Schacht auf Seiten des Nachbarn liegt direkt an der Grundstücksgrenze (war beim Kauf von Gestrüpp dicht zugewachsen) und das Grundstück war seit ca. 60 Jahren im Familienbesitz unserer Verkäufer?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich Ihnen - in veränderter Reihenfolge - auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

2) Kann sich mein Nachbar auf ein Notleitungsrecht berufen und eine Umleitung durch unser Grundstück verlangen, wenn er das Wasser nicht anderweitig los wird (Alternative wäre eine Leitung durch die gegenüberliegenden Seegrundstücke direkt in den See, was das Einverständnis anderer Nachbarn bedingen würde) oder muß der Abwasserzweckverband oder die Gemeinde ihm trotz Satzungszwang die Einleitung in den Schmutzwasserkanal genehmigen, da er direkt an der Straße anliegt? Wie wäre eine entsprechende Notleitungsrente zu bemessen, das Grundstück kostete uns ein signifikantes Vielfaches des Wertes vor 50 Jahren?

Analog §§ 917, 918 BGB kommt ein Notleitungsrecht Ihres Nachbarn in Betracht, da es eine spezielle landesrechtliche Regelung in Bayern nicht gibt. "Die Vorschriften über das Notwegerecht werden auf das Notleitungsrecht entsprechend angewendet. Danach ist vorausgesetzt, dass das Grundstück keine Verbindung zum öffentlichen Leitungsnetz der Ver- und Entsorgung hat. Rechtsfolge ist die Duldung der Kanalisationslegung oder der Mitbenutzung einer vorhandenen Kanalisation. Der Berechtigte ist zur Tragung der Kosten entsprechend § 917 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet. Die Geldrente bemisst sich nach den Verhältnissen z. Zt. der Entstehung des Rechts, d. h. eine Dynamisierung ist ausgeschlossen (§§ 917 Abs. 2 Satz 2, 912 Abs. 2 Satz 2 BGB)" (Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 121. EL September 2015, Rn. 676).

Vor dem Hintergrund Ihrer Schilderung könnte ein solches Recht Ihres Nachbarn bestehen. Ob eine Umleitung in den See zulässig ist (und damit überhaupt als Alternative in Betracht kommt) müsste gesondert geprüft werden.

"Die Höhe der Rente richtet sich nicht nach dem Vorteil des Notwegs für den Berechtigten, sondern vielmehr nach dem Nachteil für das Verbindungsgrundstück, also dem Umfang des für dessen duldungspflichtigen Eigentümer entstehenden Nutzungsverlustes. Dieser bemisst sich nach der Minderung des Verkehrswertes des gesamten belasteten Grundstücks, wobei alle Umstände des Einzelfalles mit zu berücksichtigen sind." (Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht
2. Auflage 2013).

Zur Höhe kann ich keine Angabe machen. Dies müsste ein Sachverständiger übernehmen. Sollten Sie den Rentenanspruch gerichtlich Durchsetzen wollen, würde das Gericht zur Bestimmung der Rente aller Voraussicht nach auch einen Sachverständigen einschalten.

1) Kann ich die Entfernung der Leitung verlangen bzw. selbst veranlassen, da keine Grunddienstbarkeit besteht, wenn ja, was wäre eine angemessene Frist?

Grundsätzlich würde eine Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB bestehen. Dieser ist allerdings jedenfalls nach § 199 Abs. 4 BGB verjährt, da die Verjährungsfrist in diesen Fällen maximal 10 Jahre ab Verlegung der Leitung beträgt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urt. v. 28. 1. 2011 – V ZR 141/10 = NJW 2011, 1068) bleibt jedoch der von dem Störer geschaffene Zustand rechtswidrig auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § BGB § 1004 BGB; er kann von dem Gestörten daher auf eigene Kosten beseitigt werden. Die Beseitigung muss jedoch vorher angekündigt werden.

Meine Empfehlung: Kündigen Sie Ihrem Nachbarn den Baubeginn und die damit einhergehender Beseitigung der Leitung mit 4-wöchiger Frist schriftlich und nachweisbar (Versendung per Boten oder Einschreiben) an. Auch wenn Ihr Nachbar ein Notleitungsrecht hat, bezieht sich dieses nicht auf die bestehende Leitung, sondern muss so umgesetzt werden, dass es Sie als Eigentümer so wenig wie möglich beeinträchtigt. Es liegt dann auch nicht an Ihnen, Ihrem Nachbarn die Bestellung einer neuen Notleitung anzubieten; es ist vielmehr dessen Angelegenheit, dies einzufordern. Ggf. wäre es jedoch praktisch besser, sich - sofern möglich - vor Baubeginn abzusprechen und eine Vereinbarung zu treffen, sodass dies gleich mit erledigt werden kann und nicht später gesondert erfolgen muss.

Allerdings muss Ihnen ihr Nachbar nachweisen, dass er keine andere Möglichkeit hat, als über Ihr Grundstück zu gehen. Sie sollten hier die Vorlage von Dokumenten fordern, also z.B. eine Bescheinigung der Gemeinde.

3) Soll ich mich an den Vorbesitzer zwecks Schadenersatz wenden, der mir das Grundstück lastenfrei verkauft hat und die Lage und Ausmaß des Betriebes der Leitung so nicht mitgeteilt hat, gleichwohl auf die Existenz einer alten Leitung siehe oben hingewiesen hat. Besagter betonierter Schacht auf Seiten des Nachbarn liegt direkt an der Grundstücksgrenze (war beim Kauf von Gestrüpp dicht zugewachsen) und das Grundstück war seit ca. 60 Jahren im Familienbesitz unserer Verkäufer?

Das kommt darauf an, was im Kaufvertrag genau vereinbart war und müsste gesondert geprüft werden. Gemessen daran, dass Sie die Leitung einfach Beseitigen können und über deren Existenz grundsätzlich informiert waren, ist das Bestehen eines Schadensersatzanspruches aber sehr unwahrscheinlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2016 | 21:18

Vielen Dank,
in welcher Form kann ein Notleitungsrecht am Grundstücksrand ohne Grundbucheintrag gewährt werden (wir wollen auf keinen Fall eine Grunddienstbarkeit akzeptieren), so daß eine nachhaltige Wertminderung des Grundstücks vermieden wird und kann ich sicher sein, daß der mir nachfolgende Nachbar, durch dessen Grundstück diese Leitung ebenfalls verläuft, ggf. nicht auf mich zurückkommen kann, da es sich ja nicht um mein Wasser handelt. Ausgehend davon, daß die neue Notleitung am Ende meines Grundstücks wieder in die alte bestehende Leitung mündet.
Muss der Nachbar auch schlüssig nachweisen, daß eine Versickerung unmöglich ist und er durch kein anderes Nachbargrundstück leiten kann?

Danke nochmal für Ihre verständliche Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2016 | 22:05

Sehr geehrter Fragesteller,

die Notleitung kann so verlegt werden, dass es für Sie die geringstmögliche Beeinträchtigung darstellt. Zunächst müsste geprüft werden, welche Optionen technisch zur Verfügung stehen und mit ihrem konkreten Bauvorhaben vereinbar sind. Dies müssten Sie mit einem technischen Berater (Architekt, Bauleiter o.ä.) klären. Wenn es mehrere Optionen gibt, sollte diejenige gewählt werden, welche den Wert am wenigstens beeinträchtigt. Dies müsste jedoch auch von einer Person mit entsprechendem Fachwissen bezüglich der Immobiliensituation in Ihrer Gegend beantworter werden.

Ihr anderer Nachbar hat keine Ansprüche gegen Sie, solange Sie ihn nicht rechtswidrig in seiner Eigentümerpositions beeinträchtigen. Eine solche rechtswidrige Beeinträchtigung liegt nicht vor, wenn Sie zugunsten Ihres anderen Nachbarn eine rechtmäßige Notleitung ermitteln. Alles andere sind Fragen, die Ihre beiden Nachbarn untereinander klären müssen. Das gilt insbesondere für Gefahren, die von dem Wasser ausgehen, welches Ihr Nachbar über Ihr Grundstück leitet.

Ihr Nachbar muss darlegen, dass es keine andere legale Möglichkeit gibt. Dazu kann natürlich auch eine Versickerung gehören, sofern dies rechtlich (insbesondere bau- und umweltrechtlich) zulässig ist. Dies muss ihr Nachbar prüfen (lassen).

Sofern es für Ihren Nachbarn eine einfachere Möglichkeit gibt, als über Ihr Grundstück zu gehen, muss er diese nutzen. Ihr Nachbar muss also auch darlegen, dass eine Inanspruchnahme anderer Nachbarn (sofern vorhanden) weniger effektiv ist.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und würde mich gegebenenfalls über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 02.02.2016 | 16:48

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