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Vereinbarung mit Generalunternehmer bei Bauträgervertrag


20.07.2007 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Beim Bau unserer DHH wurde das Treppengeländer von einem durch den Generalunternehmer unseres Bauträgers beauftragten Schlosser mangelhaft ausgeführt. Daraufhin haben wir einen anderen lokalen Metallbau-Betrieb gebeten, ein neues Geländer anzufertigen. Mit dem Generalunternehmer haben wir eine schriftliche Vereinbarung getroffen, wonach das alte Geländer von ihm auszubauen ist und die Kosten für das neue Geländer vom ihm zu tragen sind. Der Generalunternehmer hat daraufhin an den Metallbau-Betrieb gleich die vereinbarte Anzahlung geleistet, worauf dieser die Arbeiten aufgenommen hat.
Inzwischen haben wir an den Bauträger als unseren eigentlichen Vertragspartner alle Raten (natürlich inklusive eines Treppengeländers laut Baubeschreibung) voll bezahlt, die Abnahme ist erfolgt und wir wurden auch schon ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Problem: Der Generalunternehmer hat den fälligen Restbetrag an den Metallbau-Betrieb nicht mehr bezahlt. Der Generalunternehmer ist leider auch nicht mehr erreichbar, möglicherweise insolvent oder hat vielleicht seinen Betrieb verkauft.
Der Metallbau-Betrieb wendet sich nun mit seiner Forderung an uns. Wenn wir nun die Rechnung übernehmen würden, dann würden wir faktisch das Treppengeländer noch einmal zahlen, da es im schlüsselfertigen Bauträgervertrag bereits enthalten war. Der Bauträger fühlt sich nicht zuständig.

Frage: Kann der Bauträger zur Kostenübernahme verpflichtet werden?

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:

Ihre Sachverhaltsschilderung verstehe ich so, dass Sie den Verbau des neuen Treppengeländers bei einem Dritten in Auftrag gegeben haben, ohne Ihren Vertragspartner (Bauträger) zuvor zur Nacherfüllung aufgefordert zu haben. Des Weiteren gehe ich davon aus, dass die Werkleistung zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgenommen wurde.

Hiernach sind Sie als Vertragspartner des Metallbauunternehmens zu qualifizieren und zum Ersatz der Kosten verpflichtet. Die vertragliche Vereinbarung mit dem GU ist dahin gehend zu verstehen, dass sich dieser Ihnen gegenüber verpflichtet hat, die Kosten zu tragen. Demzufolge wirkt diese Vereinbarung nur zwischen Ihnen und dem GU und nicht gegenüber dem Metallbauer. Hiernach kann der Metallbauer den noch ausstehenden Betrag von Ihnen ersetzt verlangen.

Diesbezüglich sind Sie daher gezwungen, die Forderung, gemäß Ihrer Vereinbarung mit dem GU, bei diesem zu liquidieren. Eine andere Ersatzmöglichkeit kommt leider nicht in Betracht. Insbesondere besteht nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht die Möglichkeit den für Sie entstandenen Kostenaufwand dem Bauträger in Rechnung zu stellen.

Rein rechtlich ist Ihr Verhalten als eine sog. Selbstvornahme zu qualifizieren.

Richtet sich das Vertragsverhältnis ausschließlich nach dem BGB (d.h. die VOB/B ist nicht im Ganzen vereinbart) so besteht grundsätzlich die Möglichkeit, vor der Abnahme, Ersatz der sog. Selbstvornahmekosten von dem Bauträger zu verlangen, § 637 BGB. Dies gilt jedoch nur, wenn Sie den Bauträger innerhalb einer angemessene Frist erfolglos zur Nacherfüllung aufgefordert haben. Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen ist oder der Bauträger die Nacherfüllung verweigert. Ihrer Sachverhaltsschilderung ist jedoch nicht zu entnehmen, dass Sie den Bauträger zur Nacherfüllung aufgefordert haben. Folglich haben Sie hiernach keinen Anspruch gegen den Bauträger auf Ersatz der Selbstvornahmekosten.

Ist hingegen die VOB/B, als allgemeine Geschäftsbedingung, im Vertrag wirksam als Ganzes vereinbart (d.h. es sind keine hiervon abweichenden Vereinbarungen getroffen), so besteht vor der Abnahme nicht die Möglichkeit der Selbstvornahme. Mangelbeseitigungsansprüche richten sich dann ausschließlich nach § 4 Nr. 7 VOB/B. Hiernach ist der Unternehmer zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so müssen Sie dem Unternehmer für die Mangelbeseitigung eine angemessene Frist Verbunden mit einer Kündigungsandrohung im Sinne des § 8 Nr. 3 VOB/B gesetzt haben. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist und Entziehung des Auftrages können Sie gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B die Arbeiten durch einen Dritten durchführen lassen und die Kosten dem Auftragnehmer in Rechnung stellen. Diesbezügliche Angaben sind Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht enthalten. Ein dementsprechender Anspruch ist daher ebenso nicht ersichtlich.

Ich weise Sie darauf hin, dass meine Antwort auf Ihren Sachverhaltsangaben basiert. Eine abschließende Beurteilung ist nur möglich, nachdem das gesamte Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger sowie dem GU hinreichend überprüft wurde.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2007 | 06:13

Handelt es ich um Selbstvornahme, obwohl dieses Vorgehen vom Generalunternehmer förmlich vorgeschlagen wurde und der Bauträger darüber informiert war ?

Ergänzung vom Anwalt 25.07.2007 | 09:05

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Alleine eine Information des Bauträgers ist nicht ausreichend. Sie müssen den Bauträger vielmehr ausdrücklich zur Nachbesserung auffordern. Tun Sie dies nicht, so handelt es sich regelmäßig um eine Selbstvornahme.

Lediglich im Extremfall dürfte man nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Berufung des Bauträgers auf die fehlende Aufforderung zur Nacherfüllung verneinen. Einen solchen Extremfall kann ich aber bislang nicht erkennen. Dazu wäre es zumindest notwendig, dass der Bauträger unzweideutig mit der Vornahme durch den GU einverstanden war und sich dieses Handeln auch als eigene Nachbesserung zurechnen lassen wollte. Derartige Anhaltspunkte kann ich vorliegend anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht erkennen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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