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Salvatorische Klausel im Bauträgervertrag

| 31.07.2011 14:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,

sorry, die Einführung ist etwas länger, damit der Kontext nicht verloren geht. Die Frage unten ist eigentlich ganz einfach:
Fällt die in unserem Vertrag vereinbarte salvatorische Klausel unter das Konstrukt "ergänzende Vertragsauslegung" oder nicht?

Wir haben vor einigen Monaten einen Bauträgervertrag unterschrieben, der weitgehend die übliche Abwicklung nach §3 und §7 MaBV vorsieht. Nun hat sich der Bauträger für eine Abwicklung nach §7 entschieden und eine Bürgschaft beim Notar hinterlegt, die uns in einfacher Kopie vorliegt. Allerdings enthält der Vertrag die Klausel, dass die 7er-Bürgschaft niemals an uns ausgehändigt wird, sondern beim Notar verwahrt wird. Statt dessen schreibt der Vertrag vor, dass der Notar die Bürgschaft ausschließlich nach den Bestimmungen des Vertrages weitergibt (u.a. auch an unsere finanzierende Bank).
Das Urteil des BGH zu dem Thema haben wir schon gefunden: 11. 1. 2007 - VII ZR 229/ 05.
Dort wird eindeutig entschieden, dass in diesem Fall die ganze Abwicklung nach §7 ungültig ist.
Zusätzlich wird auf das Urteil vom 22. 12. 2000 (VII ZR 310/ 99) verwiesen, das die ergänzende Vertragsauslegung ausschließt (Nr 37 des Urteils), wenn dispositives Recht zur Verfügung steht, was auch bei uns bejaht werden muss (Werkvertrag gemäß BGB).

FRAGE:
Wie wirkt sich unsere Formulierung der salvatorischen Klausel darauf aus: Fällt sie unter "ergänzende Vertragsauslegung" oder nicht?

Allgemein lautet die salvatorische Klausel ja ungefähr: "An Stelle der unwirksamen Regelung tritt eine andere, die dem Zweck der unwirksamen Regelung am nächsten kommt."
Das wäre wohl eindeutig "ergänzende Vertragsauslegung", die vom BGH ausgeschlossen wurde.

Wir verpflichten uns aber zur Mitwirkung an der Findung einer neuen Regelung:
"Die etwaige Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen lässt die Wirksamkeit des Vertrages insgesamt unberührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, etwa unwirksame Bestimmungen des Vertrages durch wirksame zu ersetzen, die dem am nächsten kommen, was die Parteien gewollt haben. Dies gilt nicht, soweit die Unwirksamkeit oder Nichteinbeziehung der Klausel auf einem Verstoß gegen §§ 305 ff. BGB oder sonstiger dem Schutz einer Vertragspartei vor unangemessener Benachteiligung dienenden Vorschriften beruht. In diesem Falle gelten nach Maßgabe des § 306 BGB anstelle der unwirksamen Bestimmungen die gesetzlichen Vorschriften."

In Satz 2 verpflichten wir uns, auf einem bestimmten Weg eine neue Regelung zu finden.

Fällt Satz noch unter die "ergänzende Vertragsauslegung", die vom BGH ja explizit ausgeschlossen wurde? Oder ist das ein anderes Konstrukt, das dann zu einer für den Bauträger milderen Regelung als der gesetzlichen führt?
Falls möglich wäre eine Quellenangabe zur weiteren Lektüre sehr hilfreich. Irgendwie muss ich ja in den Verhandlungen auch argumentieren :)

Sollte es wesentlich sein, ob es sich um AGB handelt:
In den Verhandlungen konnten wir durchaus vereinzelt Änderungen am Vertrag erreichen. An der Klausel zur Aushändigung der Bürgschaft war aber nichts zu ändern.
Die Interpretation überlasse ich lieber einem Anwalt :)

Vielen Dank für eine Antwort!
Eingrenzung vom Fragesteller
31.07.2011 | 20:10

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sowie Ihrer Eingrenzung wie folgt beantworte:

Unterstellt, die Klausel ist hier tatsächlich unwirksam, so gilt:

Salvatorische Klauseln helfen nach meiner Recherche nicht weiter, um die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sicherzustellen.

Die Unwirksamkeit einer Klausel berührt nämlich grundsätzlich nicht die Wirksamkeit der restlichen vertraglichen Klauseln, § 306 Abs. 1 BGB ("Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach der eben genannten Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde").

Im Bereich der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel durch das Gericht (als Auslegungsform) grundsätzlich ausgeschlossen.

Eine unwirksame Klausel kann in der Regel nicht vom Gericht durch eine andere, gerade noch wirksame Klausel ersetzt werden kann, denn dieses wäre ein nach der wohl ganz herrschenden Meinung der Rechtsprechung (insbesondere des BGH) eine unzulässige richterliche Vertragshilfe.

Entweder die Klausel ist wirksam, oder sie ist vollständig unwirksam und es gilt die vorgenannte Grundregel des § 306 Abs. 2 BGB, wonach eine unwirksame Klausel durch die gesetzliche Regelung ersetzt wird. Eine davon abweichende Salvatorische Klausel ist selbst nach § 307 BGB unzulässig.

Somit ist Ihr Vorschlag zur Klarstellung jedenfalls durchaus richtig.

Ansonsten gilt die salvatorische Klausel nur für solche Vertragsbestandteile außerhalb von AGB.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2011 | 23:30

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die Antwort. Sie hilft mir leider noch nicht so richtig weiter.
In Ihrer Argumentation zielen Sie direkt auf AGB ab. Solche liegen hier vermutlich nicht vor (das wäre getrennt zu prüfen, wenn sich ohne Annahme von AGB ein anderes Ergebnis ergibt).

Der für uns wichtige Punkt ist wie in der Eingrenzung genannt, ob die Anwendung der salvatorischen Klausel durch den BGH im erwähnten Urteil (22. 12. 2000 -VII ZR 310/ 99, Nr 37, Satz 2) ausgeschlossen wird oder nicht:
"Eine _ergänzende Vertragsauslegung_ kommt dann nicht in Betracht, wenn sich die Lücke im Vertrag aus der Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen ergibt und dispositives Recht zur Verfügung steht, das die Lücke schließt (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - IX ZR 289/ 96, BGHZ 137, 153, 157; Urteil vom 21. November 1985 - VII ZR 22/ 85, BauR 1986, 200 ff = ZfBR 1986, 79 f = NJW 1986, 924 f; Urteil vom 1. Februar 1984 - VIII ZR 54/ 83, BGHZ 90, 69, 75)."

Normalerweise lautet eine salvatorische Klausel ja grob: "Die nichtige Regelung wird durch eine ähnliche gültige ersetzt". Diese fällt unserer Meinung nach eindeutig unter "ergänzende Vertragsauslegung".

Unsere verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung: "Die Parteien verpflichten sich, die nichtige Regelung durch eine ähnliche gültige zu ersetzen.".
Ich habe leider keine Informationen gefunden, ob es einen juristischen Unterschied zwischen den beiden Varianten gibt.

Herzliche Grüße
Andreas Hoffmann

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2011 | 09:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Sicherlich wäre separat zu prüfen, ob AGB vorliegen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

Ich gehe aber mit einiger Sicherheit davon aus, dass hier dieses der Fall ist, denn eine (von Ihnen und der Gegenseite konkret ausgehandelte) Individualabrede dürfte hier aller Voraussicht nicht vorliegen.

Zur Klarstellung:

Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur dann in Betracht, wenn z. B. ein Vertrag eine Vertragslücke aufweist. Eine solche Lücke kann beispielsweise darauf beruhen, dass eine von den Vertragsparteien getroffene Regelung gesetzlichen Vorgaben widerspricht.

AGB bilden aber wie gesagt einen Sonderfall. Ist eine AGB nichtig, verbietet sich eine ergänzende Vertragsauslegung, insbesondere durch das Gericht, sie - die AGB-Klausel - ist eben vollständig und unüberbrückbar unwirksam.

Somit sind Sie auch nicht zur Mitwirkung hinsichtlich der Schaffung einer anderen Regelung verpflichtet.

Da es sich um eine nicht ganz einfach zu verstehende rechtliche Materie handelt, bin ich ansonsten gerne bereit, Ihnen dieses nochmals kurz telefonisch zu erläutern (s. Kontaktdaten).

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtssanwalt


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