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Frage zu 'Mehrkosten zu Pauschalpreis bei Bauträgervertrag'

10.03.2011 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Unsere Frage bezieht sich auf den gleichen Fall wie unter "Mehrkosten zu Pauschalpreis bei Bauträgervertrag" und scheint laut Text auch den gleichen Bauträger zu betreffen.

Wir haben mittlerweile Antwort erhalten wie folgt:

Selbstverständlich sind wir verpflichtet das Bauvorhaben nach den gültigen DIN-Normen zu errichten.
Um diese neuen, gesetzlichen Vorgabe hinsichtlich der Windsogsicherung zu erfüllen, sind jedoch zusätzliche Maßnahmen erforderlich.
Zusätzliche Maßnahmen begründen nach BGB einen zusätzlichen Vergütungsanspruch ...
...
Die notwendigen, zusätzlichen Maßnahmen, um den erheblich gestiegenen Anforderungen an die Windsogsicherheit gerecht zu werden, wurden durch die Industrie und durch die Hersteller erst Mitte / Ende Februar 2011 festgelegt.
Dadurch bedingt konnten diese zusätzlichen Maßnahmen auch erst in den letzten Tagen kalkulatorisch erfasst werden.

Die sich ergebenden Mehrkosten stellen sogenannt Sowieso-Kosten dar ...


Unsere Frage ist:
1. Unser Vertrag wurde im Sept. unterschrieben, der Hauptvorstand des ZVHD hat aber bereits im Juni 2010 den Gelbdruck für die "Fachinformation Windlasten auf Dächern mit Dachziegel- und Dachsteindeckungen" freigegeben, somit war abzusehen, dass hier grundlegende Veränderungen und dementsprechend auch Mehrkosten kommen werden. Hätte man dies nicht schon seitens der Baufirma ansprechen und im Vertrag vermerken müssen, auch wenn zu diesem Zeitpunkt eine Kalkulation vielleicht noch nicht möglich war? Diese sagt einfach:
... Wäre die Erfassung dieser zusätzlichen Kosten zu einem früheren Zeitpunkt, z.B. vor Vertragsabschluss, möglich gewesen, so hätten wir diese im Pauschalpreis berücksichtigt

2. Handelt es sich bei den Maßnahmen, die dieser neuen Regelung entsprechen wirklich um "sowiso-Kosten" ?

3. Handelt es sich bei einem Pauschalpreis in diesem Fall nicht um das kalkulatorische Risiko seitens der Baufirma? Denn mit einem Pauschalpreis übernimmt der Auftragnehmer das Risiko von Minderleistungen. Der Unternehmer trägt das Risiko der nach den Regeln der Technik erforderlichen Mehrleistungen, ferner das Risiko von Materialpreiszuschlägen etc., was zur Einhaltung der gültigen DIN-Normen dann hier notwendig ist?

Wir hoffen, Sie können uns in der Argumentation weiterhelfen und verbleiben
mit freundlichem Gruß.

-- Einsatz geändert am 10.03.2011 16:15:14

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ich unterstelle, dass es sich in der Tat um den gleichen Sachverhalt handelt, so dass ich auf meine Beantwortung dieser Frage zunächst verweisen möchte.

2.
Die Voraussetzung für zusätzliche Kosten sind zunächst vom Bauträger selbst darzulegen und zu beweisen, da dieser sich auf eine Abweichung vom bisherigen Vertrag beruft.

3. und 4.
Es steht den Parteien im Grundsatz frei, die Höhe der Vergütung im Vertrag zu vereinbaren.

Haben die Parteien einen Pauschalpreis vereinbart, so liegt damit die Höhe der Vergütung fest, und zwar in der Tat unabhängig davon, wie sich die Arbeiten für den Unternehmer gestalten und ob der Umfang der Arbeiten bei Vereinbarung des Preises zutreffend eingeschätzt wurde.

Das Risiko eines unvorhergesehenen Mehr- oder Minderaufwands ist damit dem Unternehmer zugewiesen.

Allerdings kommt es natürlich auf die genauen vertraglichen Regelungen hier an, die ich leider nicht kenne.

Aber grundsätzlich gilt dieses für eine Pauschalpreisvereinbarung, die ich momentan unterstelle.

Weichen die tatsächlich zu erbringenden Leistungen vom Umfang der Leistungen, von denen die Parteien bei Vertragsschluss ausgegangen sind, so erheblich ab, dass es schlechthin unzumutbar und unangemessen wäre, an der Vergütungsvereinbarung weiter festzuhalten, so kommt eine Anpassung der Vergütung nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB, in Betracht, auch wenn es sich um eine Pauschalpreisvereinbarung handelt.

Ersichtliche Ansatzpunkte sehe ich aber hierfür nicht.

Zwar ist der Pauschalpreis auch unterhalb der Schwelle der erheblichen Abweichung und ohne neue Preisvereinbarung anzupassen, wenn die Parteien übereinkommen, dass Leistungen in Abweichung vom Vorgesehenen zusätzlich übernommen werden, aber dafür braucht es wie gesagt eine Parteivereinbarung, die hier gerade nicht vorliegt.

Nur dann begründen zusätzliche Maßnahmen einen zusätzlichen Vergütungsanspruch.

Gegebenenfalls rege ich an, Ihren Vertrag und den gesamten Vorgang anwaltlich prüfen zu lassen, sollte es zu weiteren Unstimmigkeiten mit der Gegenseite kommen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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