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Vereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll über Teilrenovierung bei Auszug


22.03.2007 16:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,

anbei meine Fragen zum Mietvertrag:

Ich habe am 1.5.2005 eine Wohnung bezogen und diese nun fristgerecht zum 31.3.2007 gekündigt. Beim Einzug wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt. Dieses Protokoll wurde nur in einer einzigen Ausführung angefertigt und ist mir bis heute - trotz mehrfacher Aufforderungen meinerseits - immernoch nicht ausgehändigt worden.

Soweit ich mich erinnern kann wurde im Protokoll festgehalten, dass ich bei Auszug den Teppichboden und die Tapeten von der Wand entfernen müsse, da der Vermieter anschließend nach eigenen Aussagen die Wohnung renovieren wollte. Eine wirkliche Verhandlung über die Klausel hat es nicht gegeben, da er sie quasi "diktiert" hat. Leider weiss ich nicht mehr, ob der Vermieter oder ich die Klausel ins Übergabeprotokoll niedergeschrieben habe.

Nun meine Fragen:

(1) Muss ich bei Wohnungsübergabe die Wohnung in einem teppich- und tapetenfreien Zustand übergeben, oder reicht es aus wenn ich die Wohnung so wie ich sie bekommen habe übergebe. Der Zustand der Wohnung war bei Einzug unrenoviert, dennoch gut erhalten. Die Wohnung befindet sich immernoch in einem gut erhaltenen Zustand.

(2) Könnte der Vermieter durch sein Nichtaushändigen des Protokolls ein Vertrauenstatbestand erschaffen haben, dass er nicht mehr an der Vereinbarung festhalten möchte und diese verwirkt hat?

(3) Wer trägt die Beweislast, dass das Wohnungsübergabeprotokoll in zweifacher Ausführung erstellt und dem Mieter ausgehändigt wurde?

(4) Kann man die Zusatzvereinbarung im Wohnungsübergabeprotokoll als Ergänzung zum Mietvertrag (AGB-Klausel) betrachten, so das diese im Endeffekt als unangemessene Benachteiligung unwirksam ist? Wer trägt hierbei die Beweislast, dass eine Klausel wirklich ausgehandelt wurde und als Individualvereinbarung anzusehen ist?

(5) Wie schätzen Sie das Prozesschancen ein, falls der Vermieter an dieser Klausel festhält?

Vielen Dank im voraus.

Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen wie folgt:

1) Ein Übergabeprotokoll soll lediglich den tatsächlichen Zustand der Wohnung bei festhalten.
In der Regel verpflichten sich mit der Unterschrift unter das Protokoll weder Vermieter noch Mieter, bestimmte Schäden zu beheben oder Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Fragen richten sich grundsätzlich nach dem Mietvertrag. Vorbehaltlich des genauen Wortlauts des Übergabeprotokolls wird sich daraus eher keine eigene Verpflichtung Ihrerseits zum Entfernen der Tapeten und des Teppichbodens ergeben (s. dazu unter 4).

2) Nein.

3) Es greifen die allgemeinen Beweislastregeln, wonach derjenige Tatsachen beweisen muss, die für ihn günstig sind. Beruft sich der Vermieter darauf, er habe eine zweite Ausfertigung des Protokolls gefertigt und Ihnen diese übergeben, wäre er insoweit beweispflichtig.

4) Dies wäre denkbar. Insoweit sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen; es genügt nicht, wenn sich die Ergänzung zum Mietvertrag nur aus den Umständen ergeben soll, die Ergänzungen bzw. Abänderungen zu den mietvertraglichen Regelungen müssen explizit als solche bezeichnet werden.

Sollte tatsächlich eine Ergänzung bzw. Abänderung des Mietvertrages vorliegen, könnte eine unangemessene Benachteiligung Ihrerseits vorliegen. Dies hängt natürlich davon ab, welche Regelungen bzgl. Schönheitsreparaturen im Mietvertrag selber vorgesehen sind.

Die Beweislast trifft wiederum denjenigen, der sich auf das Vorliegen einer Individualvereinbarung berufen will.

5) Eine seriöse Einschätzung der Prozesschancen ist aufgrund der vorliegenden Informationen (noch) nicht möglich.
Sollte es sich bestätigen, dass das Protokoll nicht eine Ergänzung/Abänderung des Mietvertrags darstellen soll, sind die Prozesschancen aber eher auf Ihrer Seite.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick geben und stehe im Rahmen der Nachfrage und zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2007 | 17:59

Sehr geehrter Herr Mauritz,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen. Zur Abschluss habe ich noch folgende Nachfrage:

Im Formularmietvertrag wurde die Klausel "Schönheitsreperaturen" komplett gestrichen, da in dieser die vom BGH für unwirksam erklärte starre Fristenregelung enthalten war.

Als sonstige Vereinbarung wurde u.A. lediglich die Erstellung des Protokolls vereinbart und festgehalten. Ist mit dieser Vereinbarung, dass ein Protokoll erstellt werden soll/worden ist, der Mietvertrag bereits ergänzt/abgeändert worden und könnte dann gem. Ihren Ausführungen abschließend eine unangemessene Benachteilung meinerseits vorliegen, die mich zur Nichteinhaltung der Klausel (Teppich raus..etc.) berechtigt?

Danke im voraus und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2007 | 19:40

Sehr geehrter Fragesteller,

des Pudels Kern scheint hier in der Frage zu liegen, ob bzgl. der Renovierungspflicht im Übergabeprotokoll eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel vorliegt.

Vorsichtshalber ist zunächst davon auszugehen, dass die Renovierungspflicht im Protokoll Vertragsbestandteil geworden ist. Dadurch, dass im Mietvertrag auf das Protokoll Bezug genommen und dieses als sonstige Vereinbarung bezeichnet worden ist, und innerhalb dieses Protokolls die Renovierung festgehalten wurde, ist ein hinreichend deutlicher Bezug zum Mietvertrag hergestellt worden.

Es ist darüber hinaus gänzlich unüblich, dass Regelungen über Schönheitsreparaturen ersatzlos getrichen werden. Man wird sich daher nicht auf den Standpunkt stellen können, die Renovierungspflicht habe sich mit der Streichung der starren Fristenregelung erledigt.

Liegt nun bzgl. der Renovierungspflicht im Protokoll eine Formularklausel vor, so wäre zum einen die Pflicht zum Entfernen des Teppichs unter Umständen unwirksam, da es sich hierbei nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt.
Nur kleinere Instandsetzungmaßnahmen, sog. Bagatellreparaturen, dürfen dem Mieter formularmäßig auferlegt werden. Hierzu zählt das Entfernen eines Teppichs in der Regel nicht, wobei es in jedem Einzelfall auf die Größe des Teppichs und den damit verbundenen Aufwand ankommt.

Der Bundesgerichtshof hat zum anderen überdies entschieden (Az. VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05), dass die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, bei Auszug alle vom Mieter selbst oder seinem Vormieter angebrachten Tapeten zu entfernen, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn auf den tatsächlichen Zustand der Tapeten keine Rücksicht genommen wird.

Es spricht einiges dafür, dass es sich in Ihrem Fall um einen Formularmietvertrag handelt. Unabhängig davon, wer die entsprechenden Regelungen in den Vertrag aufgenommen hat, wurden diese nach Ihrer Schilderung nicht ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter vorgegeben.

Dem Renovierungsverlangen des Vermieters sollten Sie daher mit o.g. Argumenten entgegentreten.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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