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Verbindliche Vereinbarung zum Auszug eines Mieter bei Eigenbedarfskündigung möglich?


| 19.11.2009 18:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,

ich möchte eine Eigentumswohnung verkaufen, die noch vermietet ist.
Die Interessenten wollen meist selbst einziehen, möchten aber nicht riskieren, dass bei einer Eigenbedarfskündigung der Klageweg beschritten werden muss, was ja dauern und teuer sein kann!
Soweit ich weiß, darf ich jedoch vorher ja auch nicht kündigen, da kein Grund vorliegt.

Mal angenommen, ich träfe mit dem Mieter eine schriftliche Vereinbarung, dass er zusagt, auf alle Fälle bei einer Eigenbedarfskündigung auszuziehen und nicht dagegen vorzugehen.
Bei Nichteinhalten wäre er dann ggf. voll schadensersatzpflichtig.

Als "Entscheidungshilfe" könnte man sich ja einen bestimmten Betrag X (zahlbar von mir nach dem Auszug) vorstellen.

Wäre das rechtlich möglich und gültig oder wäre dies am Ende anfechtbar oder gar gleich ungültig?
Gibt’s da sonst noch was zu beachten (bestimmter Formalismus oder bestimmte Formulierungen?!?!)

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Sie können Ihr Vorhaben bei Einverständnis des Mieters mit einem Mietaufhebungsvertrag regeln. Durch einen Mietaufhebungsvertrag kann die Beendigung eines Mietverhältnisses jederzeit vereinbart werden. Der Aufhebungsvertrag kann unter die Bedingung gestellt werden, dass die Beendigung des Mietverhältnis nur dann erfolgt, wenn der Käufer der Wohnung oder bestimmte Personen die Wohnung beziehen wollen und der Mieter eine Abstandssumme erhält. Die Bedingung muss dabei hinreichend klar formuliert werden; es muss der wesentliche Inhalt der Beendigung geregelt werden.

Der Aufhebungsvertrag ist formlos wirksam, selbst wenn der Mietvertrag Schriftform vorsieht. Zu Beweiszwecken ist aber eine schriftliche Vereinbarung, die von Mieter und Vermieter unterschrieben wird, dringend zu empfehlen. Besteht auf Mieter- und/oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss der Aufhebungsvertrag von allen beteiligten Personen geschlossen werden. Der Mietaufhebungsvertrag wirkt nur zwischen den beteiligten Vertragspartnern.

Im Rahmen des Aufhebungsvertrages sollten die weiteren Folgen der Beendigung in Bezug auf Renovierungsverpflichtungen, Betriebskosten, Kaution etc. geregelt werden, damit später weitere Streitigkeiten vermieden werden.

Bitte beachten Sie, dass ein solcher Aufhebungsvertrag nur die rechtliche Beendigung des Mietverhältnis regelt, aber keine sichere Gewähr bietet, dass der Mieter die Wohnung auch räumt. Räumt der Mieter trotz Aufhebungsvertrag nicht, muss in diesem Fall eine Räumungsklage folgen. Abschließend rate ich Ihnen daher zur Abfassung eines Aufhebungsvertrages einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wenn der Mieter signalisiert, dass er zu einer solchen Vereinbarung bereit ist. Ein rechtssicherer Vertrag ist dann im Interesse beider Parteien.

Ich hoffe, Ihnen erste Anhaltspunkte gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2009 | 07:43

Guten Morgen,


vielen Dank für die Antwort.
Wäre das Vereinbaren einer Schadensersatzzahlung bei Nichtauszug möglich und rechtssicher gültig?
Was würde denn ein von einem Anwalt erstellter Aufhebungsvertrag in etwa kosten?
Mit meiner Vermutung, dass ich den Mieter vor Verkauf der Wohnung nicht rechtmäßig kündigen darf, liege ich richtig?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2009 | 12:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Möglichkeit einer eigenen Kündigung sehe ich nach Ihren Angaben nicht. Eine Verwertungskündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB durch Sie ist bei Veräußerungsabsicht ausdrücklich ausgeschlossen; andere Kündigungsgründe sind nicht erkennbar.

Eine Strafregelung ist theoretisch möglich, allerdings bezweifele ich, dass sich der Mieter auf eine derartige Regelung einlassen wird. Zu beachten ist nämlich, dass der Mieter über § 577a BGB besonders geschützt ist und es eine Sperrfrist für den Erwerber von idR. drei Jahren zur Eigenbedarfskündigung gibt. Da von dieser Vorschrift nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann, ist der Mieter sicherlich in einer sehr guten Verhandlungsposition. Aus diesem Grund sind eine sorgfältige Formulierung des Vertrages und eine Abwicklung vor Übertragung zu beachten; der Aufhebungsvertrag wirkt zwischen den Parteien und nicht gegenüber dem Erwerber, so dass die Wohnung vor der Veräußerung frei sein sollte.

Der Streitwert für einen Mietaufhebungsvertrag errechnet sich meist nach dem dreifachen Jahreswert der Miete. Einen genaueren Betrag kann ich ohne Kenntnis des Streitwertes nicht angeben.

Mit freundlichem Gruß


Bewertung des Fragestellers 03.10.2013 | 11:49


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