Sehr geehrter Ratsuchender,
der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit dem einzigen Unterschied, daß der Mietvertrag nicht mit dem Hauptvermieter zustande kommt, sondern mit dem Mieter der Wohnung.
Der Hauptmieter hat also im Verhältnis zum Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der übliche Vermieter. Der Untermietvertrag ist vom Bestand und Inhalt des Hauptmietvertrags grundsätzlich unabhängig.
Zur Gültigkeit des Untermietvertrags bedarf es keiner Zustimmung des Hauptvermieters. Vom Hauptvermieter muß allerdings die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung gemäß eingeholt werden.Ist der Hauptvermieter berechtigt, die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung zu verweigern, leidet der Untermietvertrag an einem Rechtsmangel, weil der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter seine Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung rechtlich nicht erfüllen kann. In diesem Fall soll der Untermieter berechtigt sein, den Mietvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Außerdem ist der Untermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz zu fordern, wenn z.B. der Hauptvermieter auf Räumung des Untermieters besteht.
Diese Rechte bestehen regelmäßig auch dann, wenn der Untermieter von der fehlenden und noch ausstehenden Erlaubnis des Hauptvermieters wußte, es sei denn, der Untermieter wußte, daß die Erlaubniserteilung durch den Hauptvermieter zweifelhaft sein würde.
Da das Untermietverhältnis vom Bestand des Hauptmietvertrags nicht abhängt, endet es nicht automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags. Der Untervermieter/Hauptmieter sollte daher auch die Möglichkeit wahrnehmen, den Untermietvertrag bei Beendigung des Hauptmietvertrags enden zu lassen. Hiervon wurde ganz offensichtlich im Untermietvertrag Gebrauch gemacht.
Bei Untervermietung muss ein Mieter sicherstellen, dass sein Untermieter die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages rechtzeitig zurück gibt. Anderenfalls muss er dem Vermieter eine so genannte Nutzungsausfallentschädigung zahlen, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf. Der Mieter ist demnach zur Zahlung auch dann verpflichtet, wenn er zwar die Wohnung rechtzeitig zurückgegeben hätte, dies aber am Untermieter scheiterte. Das Gericht gab mit seinem Urteil der Klage eines Vermieters statt. Dieser hatte von dem Mieter die Nutzungsausfallentschädigung verlangt, weil ein Untermieter zu spät ausgezogen war. Der Mieter war der Meinung, die Angelegenheit habe sich ausschließlich zwischen Vermieter und Untermieter abgespielt - er habe damit nichts zu tun. Das OLG urteilte dagegen, das Risiko, dass ein Untermieter nicht rechtzeitig auszieht, trage allein der Hauptmieter, Oberlandesgerichts Düsseldorf Az. 24 U 187/01
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Es empfiehlt sich daher, den Untermieter nochmals ausdrücklich zur Räumung aufzufordern, ggf. Räumungsklage zu erheben. Es sollte zusätzlich vorab schriftlich auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hingewiesen werden, der genaue Tag der Beendigung des Hauptmietverhältnisses genannt werden. Zusätzlich sollte die fristlose Kündigung des Untermietverhältnisses ausgesprochen werden, wobei ich davon ausgehe, dass ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten (Untermietzins) besteht.
Endet das Hauptmietverhältnis, hat der Vermieter des Hauptmietverhältnisses überdies das Recht, auch den Untermieter auf Räumung in Anspruch zu nehmen.
Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
Lieber Herr Mohr,
trotz Ihrer Ausführlichkeit haben Sie mir mit Ihrer Antwort leider gar nicht weitergeholfen, denn es ist lediglich eine Übersicht pauschaler Rechtsgrundlagen, die ich so bereits selbst via Internet recherchieren konnte.
Im Ergebnis stellt sich mir somit leider die Frage, ob Sie meinen Sachverhalt auch gründlich durchgelesen haben, denn dort steht bereits:
- der Zahlungsrückstand besteht seit 01/07 (also seit nunmehr acht Monaten).
- die Kündigung des Untermietverhältnis wurde fristgerecht zum 31.07.2007 ausgesprochen (und zwar am 02.05.2007).
Daher ging und geht es nur noch um die Möglichkeiten zum jetzigen Zeitpunkt, bzw. um eine eventuell genauerer Betrachtung des Mietverhältnisses (z.B. hinsichtlich § 549 BGB
).
Der Vollständigkeit halber noch die Info: eine schriftliche Erinnerung an das Ende des Mietverhältnisses (mit Hinweis auf die Beendigung meines eigenen Mietvertrags) gab es ebenfalls bereits am 03.07.2007. Und dass ich bei diesem Mietrückstand bereits mehrfach ausdrücklich auf die Räumung hingewiesen habe, sollte als selbstverständlich angenommen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Enthält der Untermietvertrag keine Regelungen zur Kündigung, gelten die gesetzlichen Bestimungen mit der Folge, dass der hauptmieter unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist und Angabe eines Kündigungsgrundes oder ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen kann, wobei sich dann allerdings die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.
Entscheidend und wichtig ist somit, dass hier eine Regelung zur Kündigung enthalten ist und hiervon Gebrauch gemacht wurde, d.h. zur Kündigung auf das Ende des Hauptmietverhältnisses hingewiesen wurde. Zusätzlich empfiehlt es sich - wie gesagt - die Kündigung als fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auszusprechen.
Sollte dann eine Räumung durch den Untermieter nicht erfolgen, sollte Räumungsklage erhoben werden.
Dies sind die Möglichkeiten, die zum jetzigen Zeitpunkt veranlaßt sind, zumal - wie gesagt - eine Haftung des Hauptmieters betreffend Nutzungsentschädigung bei nicht rechtzeitiger Räumung durch den Untermieter besteht.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
