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Kündigung an Untermieter

| 06.05.2008 00:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Huhu,

kenn mich leider nicht so aus, wird mein Untermieter ausziehen oder hat er Recht, wenn er sagt, dass ich Ihn niemals aus der Wohnung kriege????


mal sofort butter bei die fische!!
________________________________________________________________
Also die Konstellation: Hauptmieter, zwei Untermieter.

Hauptmieter will einem Untermieter kündigen.


Es besteht ein Untermitvertrag, welcher folgende Erklärungen zur Kündigung macht:

________________________________________________________________

Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 0 Jahr(en) (höchstens 4 Jahre) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 1 Jahr(en) mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.



Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.



Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Ist der Vertrag durch eine der Parteien gekündigt, so ist der Vermieter berechtigt, nach vorheriger Ankündigung das Mietobjekt an Werktagen zwischen 10 und 18 Uhr mit Mietinteressenten zur Besichtigung zu betreten. Die Rückgabe der Mieträume beim Auszug hat ausschließlich werktags zwischen 10 und 18 Uhr zu erfolgen. Setzt der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, ohne das der Vermieter dieser Weiternutzung widerspricht, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht statt.

________________________________________________________________



Die Kündigung wurde am 30.05.2008 mit folgendem Wortlaut ausgestellt und übergeben:

______________________________________________________________

Sehr geehrter Untermieter (namentlich genannt)

hiermit kündige ich als Hauptmieter den Untermietvertrag vom 30.05.2007 über „“ zum 31.07.2008.

Da ich nicht weiter in der Wohn-Gemeinschaft wohnen werde und selber kündigen werde, kann ich unseren Vertrag als Handlungsgrundlage leider nicht mehr aufrecht erhalten.

Als Termin für die Rückgabe des Mietobjektes schlage ich Ihnen folgendes Datum vor:

› 01.08.2008



Bitte teilen Sie mir mit, wann die Übergabe stattfinden kann. Für Ihr Verständnis und Ihre Bemühungen möchte ich mich herzlich bedanken.



__________________________________________________________

Ist das damit dann eigentlich alles geklärt oder ist der Kündigungsgrund nichtig???

Wie sollte man den Kündigungsgrund formulieren, wenn man erwägt umzuziehen, sich aber noch nicht sicher ist?

Wie sollte der Kündigungsgrund aussehen, wenn man weiterhin in der Wohnung bleibt und danach an jemand anderen (Fremden) wieder vermieten möchte? <- also kein Eigenbedarf

vielen Dank für zahlreiche Informationen :-)



mfg

r

Sehr geehrter Ratsuchender,

„Butter bei die Fische“:

Die Mutmaßung Ihres Untermieters, dass Sie ihn niemals aus der Wohnung kriegen, ist falsch. Da Sie selbst Ihren Hauptmietvertrag kündigen, sind Sie mit Ablauf des Mietverhältnisses ja gar nicht mehr zu einer Untervermietung berechtigt. Ihr Untermieter müsste sich insofern um einen eigenen Vertrag bei Ihrem Vermieter, mit dem er derzeit keine vertraglichen Beziehungen unterhält, bemühen, um in der Wohnung bleiben zu können.

ABER:
Falls Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Ihrem Untermieter nicht erfüllen, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.
Wenn also die Kündigung nicht rechtmäßig war, können Sie weiterhin verpflichtet sein, den Mietvertrag zu erfüllen. Da Sie das nicht dürfen, müssten Sie dem Untermieter gegebenenfalls den Unterschiedsbetrag zu einer ersatzweise angemieteten, teureren aber vergleichbaren Wohnung bezahlen.

Schwachpunkt: In dem von Ihnen auszugsweise wiedergegebenen Vertrag ist nicht klar, ob und inwieweit die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist (0 Jahre, ein Jahr, vier Jahre?). Soweit hier ein vorformuliertes Vertragswerk vorliegt, könnte der Untermieter sich gemäß § 305c Abs. 2 BGB letztlich auf die für ihn günstigste Variante berufen, nämlich eine Vertragsbindung von vier Jahren.

In Ihrem Fall gehe ich eher davon aus, dass eine individualvertragliche Abrede vorliegt, so dass die §§ 305 ff BGB gar nicht zu Gunsten Ihres Untermieters zur Anwendung kommen. Sonst schauen Sie nämlich „mit dem Ofenrohr ins Gebirge“.

Im Übrigen müssen Sie grundsätzlich gemäß § 573c Abs. 1 BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, was hier nicht geschehen ist. Zum 31.07.2008 hätten Sie demnach spätestens am 05.05.2008 kündigen müssen. Eine kürzere First gilt gemäß § 573c Abs. 3 BGB, wenn es sich um Wohnraum handelt, der Teil der von Ihnen als Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist und den Sie nach dem Vertrag überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten haben, sofern der Wohnraum dem (Unter-)Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, siehe § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Eine insoweit unwirksame Kündigung wirkt aber nach der Rechtsprechung zu dem nächstmöglichen Termin, zu dem sie zulässig gewesen wäre.

Eine genauere Auskunft ist nur anhand einer eingehenderen Analyse des Vertrages und des genauen Sachverhalts möglich, ich hoffe aber, Ihnen weitergeholfen zu haben. Ansonsten scheuen Sie nicht die Möglichkeit der kostenfreien Rückfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2008 | 09:04

Super!!!! Vielen Dank!!!!

Habe mich vertan, die Kündigung ist auf den 30.04.2008 datiert und wurde am 01.05.2008 übergeben!!!!!!!

Hier ist noch mal der Vertragsvordruck, welchen die Parteien benutzt haben.

Wäre es dann somit rechtmäßig der Untermieterin unter den genannten Umständen zu kündigen, oder ist der Grund nicht rechtkräftig???????????

§1 Vertragsschließende/Mietsache/Mietzeit

Herr Renk********* als Hauptmieter
Vermietet an als Untermieterin

Als Gesamtschuldner, jetzt wohnhaft in ***************
Folgende im Hause *********************
gelegene Räume:

16 qm WG-Zimmer + Mitbenutzung von Küche, Bad Flur und Keller

Inventar: Nicht möbliert

Als Unterwohnung ab auf unbestimmte Zeit.
Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 0 Jahr(en) (höchstens 4 Jahre) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 1 Jahr(en) mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.

Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Ist der Vertrag durch eine der Parteien gekündigt, so ist der Vermieter berechtigt, nach vorheriger Ankündigung das Mietobjekt an Werktagen zwischen 10 und 18 Uhr mit Mietinteressenten zur Besichtigung zu betreten. Die Rückgabe der Mieträume beim Auszug hat ausschließlich werktags zwischen 10 und 18 Uhr zu erfolgen. Setzt der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, ohne das der Vermieter dieser Weiternutzung widerspricht, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht statt.

Zum Haushalt des Untermieters gehören folgende Personen:

Eine Belegung der Räume mit höchstens 1 Person wird vereinbart.


§2 &#8211; Miete/Sicherheitsleistung (Kaution)

1. Die Monatsmiete beträgt EUR 230 und ist monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen und direkt an den Vermieter zu Gunsten des Kontos ********** bei ****************** zu überweisen.

Die Vorauszahlung für die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser beträgt monatlich EUR -inklusive-

Die Vorauszahlung für die übrigen Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung in seiner jeweiligen Fassung beträgt monatlich EUR -inklusive-

Als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung werden vereinbart:
--
--

Die Nebenkosten sind zusammen mit der Miete zu zahlen.


2. Zur Sicherung etwaiger Forderungen des Vermieters auf Vertragserfüllung, Schadenersatz, Ersatzleistung wegen nicht zurückgegebener Schlüssel usw. ist eine Barkaution (höchstens drei Nettomieten) in Höhe von
EUR -300,- an den Vermieter zu zahlen.
Die Zahlung und Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 BGB. Die Kautionszinsen wachsen der
Kaution zu.

3. Der Untermieter erhält insgesamt Schlüssel. Für jeden bei Auszug nicht zurückgegebenen Schlüssel ist ein Kostenersatz von EUR sieben zu leisten.


Der Untermieter hat auch selbstbeschaffte Schlüssel, gegebenenfalls gegen Kostenersatz an den Vermieter zurückzugeben.
Unabhängig hiervon haftet der Untermieter für Kosten von Schlossänderungen an Zimmer- oder Wohnungstüren, die der Vermieter im Interesse anderer Bewohner der gleichen Wohnung für notwendig erachtet, falls Zimmer- und/oder Wohnungsschlüssel beim Auszug nicht zurückgegeben werden.


§ 3 &#8211; Weitere Leistungen (siehe auch § 4)

Die Versorgungsleistungen für X Strom X Gas X Wasser X Fernwärme

sind im Mietpreis inbegriffen.
Die Kosten weiterer vom Mieter selbst betriebener Einrichtungen trägt der Mieter.
Telekommunikation bezahlt der Mieter gemäß besonderer Vereinbarung (siehe ggf. § 6).


§ 4 &#8211; Heizung, Warmwasser, Aufzug

Die Befeuerung der vorhandenen Öfen steht dem Untermieter auf eigene Kosten jederzeit frei. Der Untermieter unterwirft sich den jeweiligen gesetzlichen bzw. behördlichen Bestimmungen sowie der Hausordnung bezüglich der Benutzung der Zentralheizung, der Warmwasseranlage und der Aufzugbenutzung.

§ 5 &#8211; Allgemeines

Für Beschädigungen an den vermieteten Sachen kommt der Untermieter auf. Die in den Mieträumen vorhandenen Einrichtungsgegenstände dürfen nicht verändert werden. Beim Auszug müssen sich alle Einrichtungsgegenstände in der gleichen Position wie beim Einzug befinden. Während der Dauer des Untermietverhältnisses dürfen Einrichtungsgegenstände nur mit Genehmigung des Hauptmieters anderweitig aufgestellt oder ausgetauscht werden. Bei Rücktritt des Untermieters vom Vertrag oder nicht rechtzeitigem Einzug ist der Vermieter berechtigt, die Bezahlung der vollen Mietzeit vom Untermieter zu verlangen, wenn nicht ein neuer, geeigneter Untermieter in diesen Vertrag eintritt. Der Untermieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter, mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Der Vermieter ist berechtigt, sich in angemessenen Zeitabständen von der ordnungsgemäßen Benutzung der vermieteten Räume zu überzeugen. Zu anderen als Wohnzwecken dürfen die Mieträume nicht genutzt werden. Der Untermieter ist ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters berechtigt, die Mieträume, ganz oder teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte zu überlassen, oder andere Personen als die beim Vertragsabschluss angegebenen zusätzlich oder ersatzweise aufzunehmen. Die Räume müssen in ordnungsgemäßem und sauberem Zustand sowie frei von Ungeziefer erhalten und zurückgegeben werden. Der Untermieter hat die üblichen Schönheitsreparaturen nach Maßgabe angemessenener Fristen fachgerecht auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind üblicherweise in folgenden Zeitabständen auszuführen:
Wand- und Deckenanstriche in Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, in Wohn. Und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre. Reinigen von Teppichböden, Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle 6 Jahre.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen, kann der Vermieter einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten geltend machen. Dieser berechnet sich nach dem Kostenvoranschlag eines von Vermieter benannten Malerfachgeschäftes. Ist seit dem Einzug noch kein voller Renovierungsturnus verstrichen, berechnet sich der Renovierungskostenanteil nach dem Datum des Einzuges.
Die Haustierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren (z.B. Ziervögel und Zierfische im üblichen Umfang) ist nicht gestattet.
Die Anbringung von Außenantennen, insbesondere Parabolantennen oder die Einrichtung eines Kabelanschlusses ist nur mit Genehmigung des Vermieters zulässig. Zum Empfang ausländischer Programme kann der Mieter bei vorhandenem Kabelanschluss auf die Anschaffung einer Set-Top-Box verwiesen werden.

§ 6 &#8211; Weitere Vereinbarungen:

Der Untermieter ist verpflichtet, sich an der regelmäßigen Reinigung der gemeinschaftlich benutzten Räume und Einrichtungen (z.B. Toilette, Bad, Küche, Kühlschrank usw.) zu beteiligen.

Mitvermietete Einrichtungsgegenstände sind sachgerecht zu behandeln und zu pflegen.

Sonstige Vereinbarungen:
Kosten für die Mitbenutzung des gemeinsamen Telefonanschlusse sind in der monatlichen Miete enthalten.
Änderungen des Mietvertrages sind vorbehalten.


Sollte eine dieser Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.

Für das Untermietverhältnis gelten nur die in diesem Vertrag schriftlich getroffenen Vereinbarungen. Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages sind ebenfalls schriftlich zu vereinbaren.
Der Vermieter bzw. Hauptmieter und der Untermieter haben je ein von beiden Parteien unterschriebenes Exemplar dieses Vertrags empfangen.



_____________________________________ _____________________________________
Ort/Datum Ort/Datum



_____________________________________ _____________________________________
Unterschrift des Hauptmieters &#8211; Vermieters Unterschrift des Untermieters

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2008 | 11:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

da es sich nach Ihren ergänzenden Angaben hier um Einliegerwohnraum nach § 573a Abs. 2 BGB handelt, also eine Wohnung innerhalb der von Ihnen selbst bewohnten Räume mit teilweiser Überschneidung der Wohnbereiche, ohne dass Sie zur Stellung eines Inventars verpflichtet wären, muss die Kündigung nicht begründet werden, siehe § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie müssen nur, wie hier ansatzweise geschehen, in der Kündigung darauf hinweisen, dass Sie diese auf das Vorliegen von Einliegerwohnraum stützen (§ 573a Abs. 3 BGB). Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um (weitere) drei Monate.

Daneben bleibt zwar auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 BGB. Aber hierfür reicht Ihre Begründung nicht aus. Allein der Umstand, dass Sie selbst das Hauptmietverhältnis beenden, stellt noch kein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift dar (so z.B. LG Köln WuM 1995, 709). Anders kann es zu beurteilen sein, wenn Sie aus äußeren Umständen heraus zum Umzug gezwungen sind. Dann hätten Sie dies aber auch angeben müssen oder müssten eine rechtlich haltbare Begründung in einer neuen Kündigung nachliefern.

Da hier auch nicht klar ist, ob und wie lange eine ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist (vgl. meine Erstantwort), gibt es also für den Untermieter einige Angriffspunkte. Die Lösung könnte in einer einvernehmlichen Mietaufhebungsvereinbarung bestehen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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