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Kündigung wegen Untermieter

12.02.2018 18:49 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Sehr geehrter Rechtsanwalt,

wäre eine Kündigung wegen der Untervermietung wirksam, wenn die Leute zum Zeitpunkt der Kündigung bereits ausgezogen waren und zuvor keine Mahnung erging, jedoch vor einem Jahr, wegen anderer - zum Teil auch falscher - Untermieter?
Wie würde auf die Situation ein vertraglich verankertes Verweigerungsausschluss der Untervermietungsgenehmigung auswirken?

Guten Abend,
ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:

Ob eine Kündigung wegen einer unzulässigen, aber bereits erledigten Untervermietung erfolgreich ist, hängt davon ab, seit wann dem Vermieter der Umstand bekannt war. Hat er zu lange zugewartet, ist sein Kündigungsrecht ggf. verwirkt.

Eine Abmahnung ist allerdings grundsätzlich eine Voraussetzung, ohne die eine Kündigung unwirksam ist.

Was genau Sie mit "vertraglich verankertes Verweigerungsausschluss der Untervermietungsgenehmigung" meinen, verstehe ich nicht so ganz. Hier käme es in der Tat auf die genaue Formulierung an.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2018 | 00:36

Sehr geehrter Rechtsanwalt,
Dem Vermieter war die Untervermietung seit Jahren bekannt, da 4,5 ZKB nicht nur zum Ausüben selbstständiger Tätigkeit (Dolmetschen und Übersetzen) sondern auch zum Unterbringen von Verwandten, Bekannten und Kunden angemietet war. Es steht zwar nicht explizit im standardisierten Vertrag, jedoch handelte es sich bei der Wohnung um die zweite Wohnung bei demselben Vermieter in demselben Haus, sodass es keinen Grund gegeben, sich seinerzeit nicht auf die mündliche Absprache zu vertrauen.
Im Vertrag steht im übrigen, dass die Untervermietung zwar vorherige Genehmigung bedarf (welche sowohl schriftlich als auch im Einzelfall mündlich erfolgen durfte), jedoch auch Folgendes:
„ Der Vermieter wird eine Zustimmung nicht verweigern wenn die Handlung dem üblichen Mietgebrauch entspricht und die Belastungen anderer Hausbewohner und Nachbarn nicht zu erwarten sind".
Der Vermieter mahnte zum ersten Mal vor einem Jahr wegen angeblichem nicht selber Wohnen und kompletter Überlassung an Dritte, was nicht stimmte, weshalb die Mahnung abgewiesen wurde. Die zweite Mahnung erfolgte vor fünf Monaten, bei nicht namentlich genannter Untermieter (weshalb diese Mahnung auch abgewiesen wurde), die gleich vorsorglich gekündigt wurden und ausgezogen waren.
Ab dann hielten sich in der Wohnung nur noch Gäste bis max 6-8 Wochen (teilweise entgeltlich) auf, während sich der Mieter ich sofort um die Abklärung der Sache Untervermietung mit dem Vermieter bemühte.
Auf schriftliche Aufforderung die Untervermietung zuzulassen - generell und nicht auf konkrete Namen bezogen – wurde die Wohnung wegen unerlaubter (Zimmer) Überlassung gekündigt. Angeblich fand die Untervermietung im vergangenen Monat statt, was schon in 2017 verboten wurde. Alte Mahnungen wurden zitiert, wo damalige Untermieter jetzt namentlich – zum Teil auch richtig, bezogen auf die zweite Mahnung – genannt wurden.
Zum Beweis aktueller Untervermietung wurden Beobachtungen eines Detektivs angeboten, welcher gesehen haben möchte wie sechs verschiedenen Leute - angeblich mit eigenem Schlüssel - in die Wohnung kamen und gingen, die Untermieter gewesen sein müssten. Das wurde bestritten, zudem es gar nicht so viele Wohnungsschlüssel gibt und in Wirklichkeit höchstens drei Leute in dieser Zeit tatsächlich zu Gast sein könnten.
Die Frage lautet, unter welchen Umständen könnte die Kündigung dennoch wirksam sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2018 | 07:32

Guten Morgen,
bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die Nachfragefunktion nicht dazu dienen darf, einen ausgeweiteten Sachverhalt zu prüfen und über die ursprüngliche Fragestellung hinausgehende Fragen zu beantworten.

Allgemein ist zu Ihrem neuen Vortrag zu sagen, dass eine Kündigung ist dann wirksam ist, wenn ein abgemahnter Vertragsverstoß wiederholt wird.
Dabei muss natürlich geprüft werden, ob die erfolgte Abmahnung überhaupt wirksam war.

Wenn sich Gäste entgeltlich aufhalten, spricht das eher für eine Untervermietung als für einen Besuch, so dass dann ggf. eine unzulässige Gebrauchsüberlassung vorliegen würde.

Mit freundlichen Grüßen


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