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Unstimmigkeiten bei Heizkostenabrechnung


| 06.03.2006 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,

wir haben ein Problem mit unseren Heizkosten.
Zur Vorgeschichte:
Wir wohnen in einem Hochhaus mit 24 Wohnungen. Der Erbauer ist auch Haupteigner mit ca. 14 Wohnungen, der Rest ist weiter verkauft (meist Verwandtschaft) und zum grössten Teil auch weiter vermietet. Es sind nur 5 Eigentümer die auch tatsächlich im Haus wohnen. Der Haupteigner besitzt in unmittelbarer Nähe noch ein Grundstück mit Garagen, Werkstatt, Waschanlage usw. Im Sommer 2003 bat er die Bewohner des Hochhauses um das Einverständnis sein Blockheizkraftwerk (BHKW), das er zur Stromerzeugung für einen regionalen Anbieter aufstellen möchte, an unserer Heizanlage anschliessen zu dürfen, um Wasser für die Kühlung des BHKW zu entnehmen. Dadurch entstünden bei ihm ca 2000 ltr. warmes Wasser, das er gerne an das Haus abgeben möchte. Durch die Einspeisung würden den Bewohner keine weiteren Kosten entstehen und die Heizkosten würden sich verringern, jedoch keinesfalls erhöhen!!
In der Heizabrechnung des folgenden Jahres (2003/2004) wurde vom Abrechnungs-Dienstleister zum ersten mal Fernwärme aufgeführt. Die Nachfrage beim Dienstleister hat ergeben, dass nur in einer Einheit, sprich Heizöl oder Fernwärme, abgerechnet werden kann und stets die grössere Einheit zu Grunde gelegt wird. Darauf hin habe ich mir von der Hausverwaltung (Tochter des Haupteigners) die Unterlagen zur Durchsicht geben lassen. Die Belege ergaben, dass der Haupteigner monatlich eine bestimmte Anzahl Einheiten Fernwärme abrechnet, ohne mit einem der Bewohner einen Liefervertrag abgeschlossen zu haben, und es befindet sich kein zugänglicher Zähler im Haus, sondern am BHKW in ca 100 mtr. Entfernung. Es sind auch weitere Unstimmigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten in den letzten 5 Jahren aufgefallen. Es wurden einzelne Werte von der Hausverwaltung an die Abrechnungsfirma verändert weiter gegeben. Ausserdem wurden bei der Wasserabrechnung 300-600 m³ zuviel abgerechnet.
Kann ich bei der Eigentümerversammlung am 11.03.2006 eine sofortige Einstellung der Wärmelieferung verlangen, oder wie soll ich weiterhin vorgehen?
Sehr geehrter Fragesteller,

anhand ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass Sie Eigentümer Ihrer Wohnung sind und nicht Mieter.

Die Jahresabrechnung wird als Einzel- und Gesamtabrechnung verbindlich, wenn sie durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen ist.

Sie sollten auf jeden Fall darauf drängen, die Abrechnung nicht anzuerkennen und eine Korrektur verlangen. Erst wenn die Abrechnung beschlossen wurde, kann auch eine endgültige Festsetzung erfolgen.

Eine Einstellung der Wärmelieferung halte ich nicht für die beste Lösung, da sie dann tatsächlich im Kalten sitzen. Sollten Unregelmäßigkeiten bestehen können Sie diese nachprüfen lassen und monieren. Die Abrechnung muß auch beim Wohnungseigentümer ordnungsgemäß und schriftlich erfolgen. Dabei wird zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung unterschieden.

Die Einzelabrechnungen sind so auszugestalten, daß sie jeder Eigentümer aus der Gesamtabrechnung sowie an Hand seiner Belege über Beitragszahlungen gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die Einzelabrechnungen müssen Heiz- und Warmwasserkosten enthalten (BayObLG NJW-RR 1989,1164). Anzugeben sind insbesondere die Schlüssel, nach denen die Gesamteinnahmen und die Gesamtausgaben hinsichtlich jeder Position unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt werden (OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334).

Sie sollte daher den Verwalter zur Korrektur auffordern, notfalls auch mit Unterstützung der anderen Eigentümer oder gerichtlich.

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen für weitere Informationen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 07.03.2006 | 12:37

Sehr geehrter H. Joachim,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Um die oben stehende Frage besser zu verstehen, hier noch einige Angaben.

Das Haus wurde 1972 erbaut. Wir wohnen seit 1977 in dieser Wohnung und haben diese 1990 gekauft.

Im Haus befindet sich seit Anfang eine voll funktionsfähige Oel-Heizanlage, die auch in Betrieb ist, das BHKW wird unnötigerweise zusätzlich betrieben!!!

Ich berufe mich auch auf die Angabe des Betreibers:
Durch die Einspeisung des Wassers würde den Bewohnern keine weitere Kosten entstehen und die Heizkosten würden sich verringern, jedoch keinenfalls erhöhen!!

Die gesamten Heizkosten haben sich im vergangenen Jahr jedoch um 45% erhöht, obwohl sich die abgelesenen, gesamten Verbrauchswerte um 25% verringert haben.

Die eigentliche Frage ist also:

Darf der Besitzer des BHKW unter den angegebenen Umständen eine Wärmelieferung machen, bzw. abrechnen, auch ohne dass er einen Lieferauftrag, bzw. Liefervertrag hat????

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2006 | 16:28

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn eine Vereinbarung über die Einbeziehung des BHKW nicht getroffen wurde (insbesondere durch die Eigentümerversammlung) besteht auch keine Verpflichtung hierfür zu zahlen.

Wenn jedoch ein Beschluß vorliegt, dann wäre dieser näher inhaltlich zu prüfen. Wenn die Oel-Heizungsanlage für das haus ausreichend ist, kann auch eine Aufhebung eins solchen Beschlusses durch die Eigentümerversammlung angestrebt werden. Hat der Verwalter einen solchen Vertrag eigenhändig und ohne eine erforderliche Zustimmung abgegeben, bestehen u.U. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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"Nochmals vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich werde nun um einiges sicherer zur Eigentümerversammlung
gehen!

Gruss ****** "