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Heizkostenabrechnung für Gewerbeeinheiten

23.04.2013 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


A ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einem Objekt mit mehreren Wohnungs- und Gewerbeeinheiten. Der Wärmeverbrauch der Heizung wird bei den Wohnungen mit Verdunstungsröhrchen und bei den Gewerbeeinheiten mit Wärmezählern erfasst. Deshalb werden entsprechend § 5 (2) Satz 1 der HeizkostenV durch Vorerfassung vom Gesamtwärmeverbrauch die Anteile aller Wohnungen und die Anteile aller Gewerbeeinheiten erfasst.
Weil eine Gewerbeeinheit mit einem an die Zentralheizung angeschlossenen, über der Ladentüre angebrachten Lufterwärmer und großen Schaufenstern ausgestattet ist, ist der Wärmeverbrauch pro qm für Heizung dieser Ladeneinheit deutlich höher als bei den anderen Gewerbeeinheiten, etwa viermal (Werte aus der Vergangenheit, keine aktuellen) so hoch wie der von der Gewerbeeinheit von A. Deshalb ist der Durchschnittswärmeverbrauch aller Gewerbeeinheiten etwa doppelt so hoch wie der Wärmeverbrauch der Gewerbeeinheit von A.
Wegen eines Defektes des Wärmezählers konnte der Jahreswärmeverbrauch für die Heizung der Gewerbeeinheit von A nicht gemessen werden. Der Wärmeverbrauch der Gewerbeeinheit von A wurde in der Heizkostenabrechnung aus dem Wärmeverbrauch aller Gewerbeeinheiten und dem Flächenanteil der Gewerbeeinheit von A geschätzt. Der so geschätzte Wärmeverbrauch der Gewerbeeinheit von A ist doppelt so hoch wie der Vorjahreswert, obwohl der Gesamtwärmeverbrauch gesunken ist. Der geschätzte Wert ist 2,4 mal so hoch wie der 5-Fünfjahresdurchschnitt der gemessenen Wärmeverbrauchswerte (ohne Berücksichtung des ebenfalls zu hoch geschätzten Wärmeverbrauches für das Jahr 2010). Eine Genehmigung der Jahresabrechnung wird demnächst erfolgen.

Frage 1:
Hat A Anspruch auf eine andere Ermittlung des Wärmeverbrauchs, z. B. auf der Grundlage der vorjährigen Jahreswärmeverbrauchsmesswerte der Ladeneinheit von A?

Frage 2:
Hat A Anspruch auf Kenntnis des Jahreswärmeverbrauchs der anderen Gewerbeeinheiten? A könnte dann aus dem Jahreswärmeverbrauch aller Gewerbeeinheiten und den Jahreswärmeverbrauchswerten der restlichen Gewerbeeinheiten den Jahresverbrauch seiner Gewerbeeinheit zuzüglich der Wärmeverluste der Leitungen ermitteln.

Frage 3:
Müsste die Ladeneinheit mit dem 3- 4 fachen Wärmeverbrauch pro qm nicht einer eigenen Nutzergruppe zugeordnet werden?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Es wäre hilfreich, die Regelungen zu kennen, die sich in den Mietverträgen befinden.
Grundsätzlich haben Sie aber Anspruch auf eine korrekte Ermittlung der Heizkosten. Natürlich kann der Vermieter nichts dafür, wenn ein Wärmezähler defekt ist. Falls dies aber häufiger vorkommt, sollte erwägen neuere oder neue Zähler einzubauen.

Zu Ihren Fragen:

1 und 2) Die vorgenommene Schätzung ist offensichtlich fehlerhaft. Daher haben Sie einen Anspruch auf eine plausible Schätzung. Dazu ist die Kenntnis des Verbrauchs des Verbrauchs der anderen Nutzer notwendig. Daher haben Sie einen Anspruch auch Kenntnis von deren Verbrauch. Ihre Überlegungen zur Schätzung Ihres Verbrauchs halte ich insgesamt für zutreffend.

3) Ich sehe keinen zwingenden Grund, die Gewerbeeinheit mit höherem Verbrauch einer eigenen Nutzergruppe zuzuordnen. Entscheidend ist, ob der Verbrauch mit einheitlichen Wärmezählern präzise erfasst wird. Dies scheint vorliegend der Fall zu sein.

Mir scheint, die Abrechnungsmethode im Haus nicht ganz korrekt zu sein. So hat der BGH entschieden, dass "eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird."Urteil des VIII. Zivilsenats vom 16.7.2008 - VIII ZR 57/07.
In Ihrem Haus scheint aber diese Methode angewendet zu werden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

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