Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Einen Einsatz von 100,00 Euro halte ich auf Grund der Anzahl Ihrer Fragen und dem Umfang der Angelegenheit für angemessen. Gleichwohl werde ich Ihre Fragen auf Grund Ihres Einsatzes im angemessenen Umfang beantworten.
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Ich habe versucht Ihren dargelegten Sachverhalt in die einzelnen entscheidenden Fragen zu gliedern:
1.)
Kündigungsfrist / wirksamer Kündigungsverzicht
Von der Platzierung im Mietvertrag her, ist die Klausel nicht zu beanstanden, da dies maßgeblich bei dem Vertragspunkt der Mietzeit mit aufgeführt wird.
In Ihrem Fall kann durch die Klausel ein wirksamer Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer von 2 Jahren gesehen werden.
Dies ist nach Rechtsprechung des BGH auch durch einseitig vorformulierten Vertrag möglich.
Der BGH hält den Ausschluss des Kündigungsrechts nicht von vornherein für unwirksam (BGH NJW 2004, 1448
).
Liegt eine formularmäßige Befristung des Kündigungsausschlusses, wie hier vor, scheitert diese nach Ansicht des BGH an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
, sofern das Kündigungsrecht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen wird.
Dies ist bei Ihnen jedoch nicht der Fall, so dass vor einem zulässigen Kündigungsverzicht ausgegangen werden sollte.
Noch nicht abschließend geklärt ist, unter welchen Voraussetzungen ein einseitiger Verzicht wirksam ist. Nach Ansicht des BGH benachteiligt ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht diesen nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
Sofern also eine Staffelmietvereinbarung in Ihrem Mietvertrag enthalten ist, ist der Kündigungsverzicht von 24 Monaten wirksam.
Andererseits müsste es auf die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages ankommen.
Zu beachten ist insoweit die lokale Rechtsprechung des zuständigen Amts- und Landgerichts in Ihrem Wohnort. Diesbezüglich dürfte Ihnen zumindest der Mieterverein eine entsprechende Empfehlung geben können.
An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen.
2.)
Schadensersatz wegen unwirksamer Kündigungsfrist
Sollte sich tatsächlich herausstellen, dass der in dieser Form vereinbarte Kündigungsverzicht unwirksam ist, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, so dass mit Ablauf einer Kündigungsfrist von 3 Monaten das Mietverhältnis als beendet gilt.
Ein Schadensersatzanspruch dürfte dennoch nur in begrenztem Maße zum tragen kommen, da Sie die Wohnung auch weiterhin genutzt haben und somit zumindest eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu zahlen haben.
Sollten Sie jedoch nachvollziehbar darlegen können, dass Sie zu einem früheren Zeitpunkt eine günstigere Wohnung hätten anmieten können und auch dies beweisen können, haben Sie die Möglichkeit den Differenzbetrag zwischen beiden Mieten als Schadensersatz gegen den nunmehr neuen Vermieter geltend zu machen.
3.)
Ankündigung Hausverkauf
Nein, der Vermieter muss einen Hausverkauf nicht ankündigen. Der neue Eigentümer tritt in den bisherigen Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB
.
4.)
Betriebskostenabrechnung
Über die Vorauszahlung der Betriebskosten ist gem. § 556 Abs. 3 BGB
jährlich durch den Vermieter abzurechnen. Eine davon abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB
unwirksam.
Etwas anderes gilt nur unter folgenden Punkten:
Jedoch braucht über die Betriebskosten dann nicht abgerechnet zu werden, wenn zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter eine Pauschale als Betriebskostenzahlung nach § 556 Abs. 2 BGB
vereinbart wurde.
Wurde eine Inklusivmiete vereinbart, dass heißt eine Mietsumme in der sämtliche Kosten enthalten sind (Kaltmieter + Betriebskosten), ohne dass also die Höhe der Vorauszahlung für die Betriebskosten im Mietvertrag angegeben sind, braucht ebenfalls nicht abgerechnet zu werden.
Eine konkrete Antwort kann nur mit Kenntnis des Mietvertrages erfolgen.
Sollte jedenfalls keine Pauschale vereinbart wurden sein, ist die Klausel, nach der die Abrechnung nicht erfolgt unwirksam.
In diesem Fall sollten Sie bis zum Ende des Mietverhältnisses warten (angenommen die 24 Monate sind also wirksam) und dann Ihrem Vermieter unter Fristsetzung auffordern eine Abrechnung für die vergangenen 2 Jahre vorzunehmen.
Sofern die Frist abgelaufen ist und eine Abrechnung nicht erfolgt ist, können Sie Ihre gesamten Vorauszahlungen zurückfordern.
Ich wiederhole nochmals: Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass eine Vorauszahlung und keine Pauschale vereinbart wurde.
5.)
Mietkaution
Ihr Vermieter hat die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB
getrennt von seinem sonstigen Vermögen zu den üblichen Zinssatz anzulegen.
Kommt er diesem nicht nach, können Sie dennoch die Rückzahlung der Kaution zzgl. Zinsen als Schadensersatz für die Nichtanlage fordern, sofern natürlich keine berechtigten Forderungen seitens des Vermieters bestehen, mit deren er die Kaution verrechnen darf.
Gemäß § 566 a Satz 1 BGB
haftet der Käufer des Mietobjektes nunmehr auf Rückzahlung der Kaution.
Sofern Sie von diesem die Kaution nicht erlangen können (z.B. durch Insolvenz des Erwerbers) haftet auch Ihr bisheriger Vermieter für die Rückzahlung der Kaution weiterhin, § 566 a Satz 2 BGB
.
6)
Überprüfung Quadratmeterzahl
Diese macht Sinn, wenn laut Mietvertrag eine bestimmte Größe, also durch Nennung der Quadratmeterzahl, vereinbart wurde.
Weicht diese von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % ab, liegt ein wesentlicher Mangel der Mietsache vor und Sie können eine Minderung geltend machen.
Für den zurückliegenden Zeitraum haben Sie einen Erstattungsanspruch gegen Ihren Vermieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
Die Quadratmeterzahl kann erheblich für die Umlage der Betriebskosten sein, wenn diese nach Quadratmetern abzurechnen sind. Dies jedoch nur unter Beachtung meiner oben genannten Darlegungen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Danke für die Antwort.
Vorweg, ich hoffe ich hab mich an der Antwort an die Regeln gehalten.
1.) Kündigungsverzicht
Der Mieterschutz meinte damals, das die Position und Anordnung der Klausel betreffend des Kündigungsverzichtes einer gerichtlichen Prüfung kein Bestand haben würde.
Zu der Staffelmietvereinbarung:
-----------------------------------
§3 Mietzins, Betriebskosten
(1) Es wird für die Zeit ab dem 01.09.2006 / vom ... bis ...
(längstens 4 Jahre) folgende Mietvereinbarung / Staffelmietvereinbarung getroffen:
Die Miete beträgt monatlich 390€
für den PKW Abstellplatz monatlich: 14€
insgesamt: 404€
Bei mehr als einem Abstellplatz ...
Der vereinbarte Mietzins erhöht sich:
am ... um EUR ... auf dann ... EUR ...
am ... um EUR ... auf dann ... EUR ...
-----------------------------------
Die letzten 3 Zeilen hat der Vermieter durchgestrichen bezüglich des Mietzinses.
Noch eine Anmerkung bezüglich der Anordnung der Klausel in dem Bereich Mietzeit des Mietvertrages:
Nach meiner Meinung ist die ganze Anordnung irreführend. Zunächst wird man ans Seitenende geführt zur (1) betreffend des Zustandes der Wohnung bei der Übergabe und dessen Regelung.
Es erweckt aber den Eindruck, man müsse nicht weiter lesen, und auch das der Parapraph Mietzeit am Ende der Seite angeordnet ist.
Hätte ich einen befristeten Vertrag, und mich um eine z.B. jährliche Verlängerung entschieden, hätte er den 2. und 3. Punkt ausgefüllt und die Werte etc. eingetragen.
Hätte ich mich im Falle eines befristeten Vertrages dazu entschieden, im Falle das ich nach Ablauf der Frist nicht gekündigt hätte, den Vertrag ins unbefristete übergehen zu lassen, hätte er den 4. Punkt angekreuzt.
Zwischen dem 3. und 4. Punkt befindet sich ein Komma.
Das heißt, der letzte Abschnitt in dem die 24 Monate geregelt sind bezieht sich meiner Meinung nach auf den 3. oder 4. Punkt, das heißt ob eine Verlängerung nach Fristablauf im Falle eines befristeten Vertrages vereinbart wurde, oder das der befristete Vertrag in einen unbefristeten mit weiteren 24 Monaten Laufzeit übergeht.
Mir ist einfach nicht klar, worauf sich das bezieht, auf das oben genannte, oder auf nur den unbefristeten Vertrag, oder auf beides.
Und mir geht es darum, beweisen zu können, dass der Vermieter bewusst alles so angeordnet hat.
Und selbst im Falle eines befristeten Vertrages mit Übergang in einen unbefristeten Vertrag bin ich mir sicher, das der Vermieter sich auf die darauf folgenden Monate berufen hätte, und diesen Textabschnitt berufen hätte, sich das so zurecht gedreht hätte.
Warum ich das denke, beruht auf folgendes:
Der Vermieter hat die Verträge nach Aussagen andere Mietparteien wohl teilweise willkürlich festgelegt, auch was die Miethöhe betrifft, wobei ich mich im einzelnen aber erst durch Gespräche und eigenes Nachprüfen noch dabei vergewissern würde.
(Zu große Unterschiede bei den Miethöhen bei geringen Unterschieden der Quadratmeterzahl)
Also geh ich recht in der Annahme, da der Mietzins Bereich durchgestrichen wurde, es keine Staffelmietvereinbarung ist?
Zuletzt habe ich vergessen etwas zu erwähnen:
Ich war bei der Unterzeichnung des Vertrages nicht alleine. Mein Vater hatte mich begleitet, und ich bin mir ganz sicher, dass von 24 Monaten Kündigungsverzicht nicht die Rede war.
Habe mich eben telefonisch abgesichert, auch er hat bestätigt, dass der Vermieter nichts von einem Kündigungsverzichtes erwähnt hat. Und bin mir auch ganz sicher, dass nur die Vereinbarung des unbefristeten Vertrages mit einer normalen Kündigungsfrist zur Sprache stand.
Ich habe mehrere Meinungen bezüglich der Klausel, und die Gewichtung der Einzelnen Meinungen ob die Anordnung so wie sie ist in Ordnung ist, beträgt ca. 50/50. Das ist mir aber zu unsicher, wenn man im Falle einer Überprüfung eines Gerichtes davon ausgeht dass aufgrund dieses Risikos ich hätte verlieren können und dadurch Mehrkosten entstanden wären.
Was die lokale Rechtsprechend des Gerichtes angeht, werde ich mich morgen nochmals mit dem Mieterschutzbund zusammensetzen.
"An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen."
Diesen Abschnitt von Ihnen verstehe ich nicht ganz.
2.) Schadensersatz
Das Problem bestand darin, dass ich gar keine Möglichkeit hatte, ich musste die Wohnung weiterhin nutzen, einfach eine andere Wohnung suchen und ausziehen war aufgrund des geschilderten Problems nicht möglich.
Denn die Kündigung wurde abgewiesen. Wenn sich rausstellen sollte, dass die Klausel nicht rechtens war, resultiert auch gleich, dass die abgewiesene Kündigung ungültig war.
Nur gelang es mir noch nicht das eindeutig zu beweisen, und ohnehin hätte der Rechtsstreit lange gedauert, was daran zu sehen ist, dass er immer noch nicht vorbei ist. Jedenfalls nicht meinerseits.
Das heißt ich hätte, zum Verständnis meinerseits, immer wieder Wohnungen suchen müssen nur zu dem Zweck, zu beweisen dass es günstigere gibt, für den Fall, das der Kündigungsverzicht unwirksam ist, und in dem Fall auch die abgewiesene Kündigung?
4.) Nebenkosten
Zahle einen Pauschalbetrag.
5.) Kaution
Was bedeutet, dass wenn es bestätigt ist, dass der neue Vermieter nicht zahlt, der alte nicht zahlen kann, Anzeige wegen Untreue nach $ 266 StGB erstatten kann?
Eine Mietpartei wartet schon vergeblich über 4 Wochen und Reaktion des neuen Vermieters auf die Kaution.
6.) Quadratmeterzahl
Liegt nach heutigem (stressigen Nachmessen) bei ca. 5%, 4qm.
Was mich amüsierte, ich bin ausgebildet in einem Beruf der Metallindustrie. Der Vermieter gab an, die Wohnung wurde vermessen nach DIN 68.
Woraufhin ich ihn ansprach, was Blanke Senkschrauben von 1/4" bis 1" mit Wohnungsflächenvermessung zu tun hätte.
Warum ich sehr kritisch eingestellt bin gegenüber dem alten Vermieter, war folgende Tatsache die sich nach dem Einzug zugetragen hatte:
Ich habe bei dem Unterzeichnen des Vertrages einen Vertrag mit einem bestimmten Stromanbieter abgeschlossen.
Nach 3 Monaten wurde ich telefonisch benachrichtigt ich müsste erst bei den städtischem Stromanbieter kündigen, die geben den Zähler nicht frei, der Stromanbieter verstand es auch nicht was das städtische Unternehmen wollte.
Also rief ich bei den Stadtwerken an. Und mir wurde gesagt ich hätte bei den doch unterschrieben.
Ich habe bei denen gar nichts unterschrieben, der Vermieter druckste auf Nachfrage herum, was los sei.
Ich erhielt eine Rückzahlung von den Stadtwerken. Bis heute weiß ich nicht, wer den Vertrag dort unterschrieben hat, kommt aber noch einer in Betracht. Bin noch dabei es herauszufinden, und wenn ich das geschafft habe, bekommt der Vermieter eine satte Klage aufgrund Urkundenfälschung.
Denn die Vereinbarung wurde mit dem Vermieter mit einem anderen Anbieter getroffen, für die er Prämien erhalten hat.
Und ich glaube bis heute nicht, dass der alte Vermieter das Geld ausgegeben hat, und nehme an dass er betrügt.
Wird sich aber im einzelnen noch herausstellen, und ich bin sicher ich krieg den wegen irgendeiner Sache dran, sobald ich mehr Geschädigte finde, die auch den Mut haben mit mir die Sache anzugehen.
Ich sammel z.Zt. noch Beweise.
Sollte sich etwas ergeben und ich in den von meinen oben geschilderten Problemen Erfolg haben, vor allem bezüglich der Klausel betreffend dem Kündigungsverzicht, werde ich sie benachrichtigen.
Danke für die Beratung
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte auf Grund Ihrer Nachfrage noch folgendes ausführen:
Die Klausel hinsichtlich der Kündigungsfrist steht insgesamt unter § 2 Mietzeit und ist deshalb auch in diesem Zusammenhang zu sehen und nicht lediglich bezogen auf die einzelnen Absätze.
Es würde ausreichen, dass eine Wohnung zum Zeitpunkt Ihrer Kündigung zur Verfügung gestanden hätte, die Sie auch tatsächlich hätten anmieten können, wäre der Vertrag mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten beendet gewesen.
Auf Grund des Pauschalbetrages für die Betriebskosten muss der Vermieter keine Jahresabrechnung vornehmen.
Zunächst ist der neue Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anpruch zu nehmen. Sollte im Ergebnis tatsächlich von niemanden die Kaution zu erlangen sein, können Sie gegen Ihren alten Vermieter Strafanzeige wegen Untreue stellen.
Grundsätzlich stand es dem alten Vermieer frei, unterschiedliche Verträge auch hinsichtlich Miethöhe zu schließen.
"An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen."
Soll heißen: die Klausel zum Kündigungsverzicht ist wirksam, wenn dies ein entsprechendes Entgegenkommen Ihrerseits darstellt, für eine Herabsetzung der zunächst begehrten Miete des Vermieters, wenn dieser die Miet auf Ihren Wunsch reduziert hat.
Ich hoffe ich konnte meine Ausführungen auf Grund Ihrer Nachfrage konkretisieren und zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
