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Ungültiger Mietvertrag und Kaution

15.06.2008 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 2 Jahren (1. Sept. 2006) habe ich eine 3-Zimmerwohnung gemietet, aufgrund einer Familiengründung.

Nachdem ich den Mietvertrag unterschrieben habe, hat sich meine damalige Freundin von heute auf morgen abgewandt, und ich hatte die Kosten alleine zu tragen für die neue Wohnung.

An dem Zeitpunkt zweifelte ich noch nicht an der Vaterschaft des zu erwartenden Kindes, wogegen ich zu der Miete (548€ + Gas und Strom) auch mit Unterhalt rechnete. Insgesamt wenn man die anderen Kosten dazu nimmt, wäre mir nicht mehr viel geblieben, und ohnehin ging es mir damals schon wegen der Umstände nicht gut, einen dummen Fehler mit einer Frau begangen zu haben und ich stürzte auch leicht ab.

Da es im Job auch nicht sehr rosig verlief, entschloss ich mich für einen Tapetenwechsel und mit einer Abfindung zu kündigen und mich beruflich neu zu orientieren.

Und - die teure Wohnung zu kündigen.

Doch dann fing der Spaß an. Zu allererst, bevor ich überhaupt in die Wohnung eingezogen war, wendete ich mich an meinen zukünftigen Vermieter um das Ruder rum zu reißen. Der stellte sich quer. Alle Versuche mit ihm zu reden scheiterten, ich habe ihm sogar Geld geboten, er war nicht interessiert. Also vor Einzug noch die Wohnung loszuwerden.

Das machte es schwierig, zum einen musste ich erstmal umziehen weil ich aus alten Wohnung raus musste. Dazu musste ich Nachmieter finden für die neue Wohnung und zusätzlich mir noch eine neue suchen. Also zog ich zunächst ein, mit dem Gedanken innerhalb der Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen und alles zu regeln.

Und ich kündigte, schriftliche Antwort:

Kündigung abgewiesen.

Ich rief ihn an und erfuhr dass ich ein unbefristetes Mietverhältnis unterschrieben hätte, aber erst nach frühestens 2 Jahren kündigen könnte.

Ich habe den Vertrag bestimmt 3 Mal gelesen, und dann erst gefunden wo das stand. Um Ihnen zu verdeutlichen wie Klausel im Mietvertrag aufgebaut ist, schreibe ich es hier in der gleichen Anordnung:

§2 Mietzeit

X Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.06 und ist nicht befristet.(1)
__Das Mietverhältnis beginnt am _._200_ und endet am _._200_.(2)
__Es verlängert sich nach Ablauf dieser Zeit _ um je 1 Jahr, _ um den selben Zeitraum, _ um je _,
__in ein unbefristetes Mietverhältnis, wenn es nicht nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen gekündigt wird. (3)
Handelt sich es um ein unbefristetes Mietverhältnis kann es von jeder Partei spätestens am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats, erstmals jedoch mit Ablauf des 24 Monats seit Vertragsabschluss gekündigt werden. Im übrigen richtet sich das Kündigungsrecht nach den gesetzlichen Vorschriften.

(1) X Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis wird die Wohnung bei Auszug der Mietpartei auf jeden Fall in dem bei Bezug der Wohnung vorhandenen und in einem von Mieter und Vermieter gemeinsam zu diesem Zeitpunkt gefertigtes Protokoll festgehaltenen Zustand an den Vermieter zurück gegeben.
(2)__Die Befristung erfolgt auf Wunsch des Mieters. Wegen__.
(3)__Die Fortführung des Mietverhältnisses erfolgt auf Wunsch des Mieters.

Natürlich hätte ich mir den Vertrag genau durchlesen sollen, allerdings habe ich auch nur das für mich relevante gelesen, eben das Angekreuzte (unbefristetes Mietverhältnis und die 1 dahinter)
und nicht gelesen was in dem vierten nicht angekreuzten Punkt steht.

Ich war damals beim Mieterschutzbund und auch sie fanden nicht auf Anhieb den Satz mit den 24 Monaten.

Also kündigte ich 2 Mal, die erste wurde abgewiesen, die zweite wurde nicht beantwortet. Der Mieterschutzbund versucht eine gesetzliche Kündigungsfrist zu erreichen und eine außergerichtliche Einigung zu bewirken.

Antwort des Vermieters damals an Mieterschutzbund:

Der Wortlaut etc. der Kündigungsklausel wäre laut Aktenzeichen (dass ich gerade nicht im Kopf habe) eines Landesgerichtes abgesichert. Er stellte den Mieterschutzbund und mich als unwissend und nicht sehr schlau da, mit der Bitte das wir uns an das Landesgericht wenden sollten.

Zu dem Zeitpunkt und auch jetzt noch, war ich ohne Energie und Kraft und ohne Perspektive. Auch in der Vaterschaftsfrage tat sich nichts, das Jugendamt antwortete meiner Anwältin nicht. Ich war arbeitslos, fand keinen Job mehr, und umziehen konnte ich auch nicht, weil der Vermieter sich querstellte. Denn er wusste wohl, ich hab die Abfindung und kann zahlen.. Arbeitslosengeld bekam ich nicht aufgrund Selbstkündigung, Hartz 4, Wohngeld etc. alle stellten sich quer.

Die erste Notlösung war, Bundeswehr und Zivildienst um die Wohnung bezahlt zu bekommen. Und ich hatte was zu tun und konnte mich ablenken und hatte Arbeit und konnte Frust abbauen.

Der Mieterschutzbund forderte die Akten an vom Landgericht, das dauert glaube ich über 3-4, oder sogar fast nen halbes Jahr. Die Stadt wies mich darauf hin das einige Verfahren gegen meinen Vermieter laufen und er außerdem bekannt wäre. Die meisten Mieter hier sind auch nicht gut auf in zu sprechen.

Allerdings ist eines zu Bedenken. Mein Geld (Abfindung) war angelegt und ich rechnete damit hier rauszukommen. Da sich der Streit hinzog und nach und nach die Kraft verlor, waren die 2 Jahre auch fast um. Und mittlerweile ist mein Girokonto überzogen. Ich hab mich versucht mit Jobs über Wasser zu halten, damit ich nicht allzu viel Geld verliere, einen gut bezahlten Job fand ich nicht, um alles zu finanzieren.

November 2007. Ich kam nach 3 Wochen mal wieder nach Hause und hatte einen Brief im Kasten vom Vermieter. Er hat das Haus Rückwirkend 3 Wochen verkauft. Der Brief war vom 31. November, der Verkauf am 1. November, niemand wusste etwas davon.

Was mir in den Jahren immer spanisch vorkam, er ließ alles über seine Frau machen... Logisch denken kann ich, hätte ja denken können das mit ihm was faul ist.

Die neue Immobilienfirma und die Hausverwaltung hab ich kaum erreicht und ich hatte auch schon gar keine Lust mehr da jeden Tag anzurufen, was eigentlich los ist.

Und auch erst einmal Mietzahlungen eingestellt um meine finanzielle Lage herauszuzögern. Natürlich kamen die Mahnungen und sofort die Androhungen einer Räumungsklage.

Mittlerweile reicht das Geld grad noch so paar Monate, dann komme ich endlich an die Geldanlage heran und kann umziehen, nachdem die sowieso fragwürdigen 24 Monate abgelaufen ist, helfen konnte mir keiner irgendwie, obwohl alle sagten ich wäre im Recht. Tolles Recht wenn man dafür noch kämpfen muss. Bin auch vom Mieterschutzbund enttäuscht, schlechte Beratung und erreicht haben die gar nichts, dazu unfreundlich. Anwalt konnte ich mir nicht leisten. Vertrauen ins Rechtssystem und in den Sozialstaat hab ich in der ganzen Zeit komplett verloren.

Außerdem hatte ich noch genug andere Probleme, ALG bekam ich nicht und hatte plötzlich keine Krankenversicherung mehr. Bis heute. Die kostet nochmal 130-150€ und das würde die monatlichen Kosten sprengen

Es gibt die gesetzl. Kündigungsfrist von 3 Monaten von Mietwohungen bei unbefr. Mietv. (Juli 2005) und auch schon die Pflicht der Krankenkassen Arbeitlose aufzunehmen.

Aber was ich erlebt habe, welche Tricks Krankenkassen anwenden und Menschen nicht aufnehmen zu müssen. Da bringt auch kein Gesetz nichts, wenn es umgangen wird was da Zeug hält. Das nur am Rande.

Der jetzige Stand:

Ich habe vor einer Woche mit meinen Mietnachbarn geredet. Angeblich- ich muss es erstnoch nachprüfen, ist der Vermieter verschuldet und- hat die Kaution nicht angelegt, und genau die brauche ich, wenn ich umziehen will. Wenn sich das bestätigen sollte, platzt mir langsam der Kragen.

Diese ganze Geschichte hat mich noch mehr in den Kuhmist geritten als ich mir je erträumt habe, ich hab erfahren wie es ist, als Asozialer zu gelten in diesem Land.

Denn- Schulden kein Job, ich hab jetzt erfahren wie schwer es ist eine Wohnung zu bekommen. "Kriegen sie denn ALG?", "Äh..nein...".
Und um ne neue Perspektive zu bekommen muss ich endlich hier raus, was ich ja bald kann, um endlich woanders einen besser bezahlten Job zu finden.

Die 2 Jahre waren hart, ein einziger Kampf mit den Ämtern und Behörden. Niemand hat mich verstanden, und überall wurde ich in Schubladen gesteckt.

Meine Fragen jetzt ist:

Was tun wenn die Kaution nicht vorhanden ist, nicht gezahlt wird?

Gibt es irgendeine Möglichkeit, im nachhinein Schadensersatz zu fordern?

Hätte der Vermieter ankündigen müssen, dass das Haus verkauft wurde oder das Haus womöglich zwangsversteigert wurde?

Macht es noch Sinn, die qm überprüfen zu lassen, aufgrund der Dachgeschosswohnung (denn das kam mir auch erst später nach
Hinweisen in den Sinn das mal zu überprüfen)?

Komisch auch, das jeder andere Kosten hat. Zum Beispiel variieren die Kosten für Stellplätze.

Letzte Fragen:

$3 Mietzins, Betriebskosten

...

Eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgt nicht.

Ist ein Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine Abrechnung vorzulegen?

Und kann ich im nachinhein eine komplette Aufstellung und Abrechnung der letzten 2 Jahre fordern?

Ich bin gerade im unklaren bezüglich des Einsaztes. Ich hoffe sie können mir Auskunft geben, was für Möglichkeiten ich noch gehabt hätte in dem ganzen Streit, und inwiefern ich vielleicht noch was tun kann.

Ich kann mich an eines noch gut erinnern- Nach dem ihm der Mieterschutzbund geschrieben hat, hat er sich mit seinem Audio Quattro (Limousine) und ich meine 3 Liter Hubraum vor meinen Stellplatz gestellt. 1,5 Stunden. Aufgrund dieser Aktion habe ich einen Termin um 11 Uhr bei der Agentur für Arbeit verpasst, die mir übrigens trotz Beweisfoto keine Glaubwürdigkeit geschenkt haben.























Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Einen Einsatz von 100,00 Euro halte ich auf Grund der Anzahl Ihrer Fragen und dem Umfang der Angelegenheit für angemessen. Gleichwohl werde ich Ihre Fragen auf Grund Ihres Einsatzes im angemessenen Umfang beantworten.

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ich habe versucht Ihren dargelegten Sachverhalt in die einzelnen entscheidenden Fragen zu gliedern:

1.)
Kündigungsfrist / wirksamer Kündigungsverzicht

Von der Platzierung im Mietvertrag her, ist die Klausel nicht zu beanstanden, da dies maßgeblich bei dem Vertragspunkt der Mietzeit mit aufgeführt wird.

In Ihrem Fall kann durch die Klausel ein wirksamer Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer von 2 Jahren gesehen werden.

Dies ist nach Rechtsprechung des BGH auch durch einseitig vorformulierten Vertrag möglich.

Der BGH hält den Ausschluss des Kündigungsrechts nicht von vornherein für unwirksam (BGH NJW 2004, 1448 ).

Liegt eine formularmäßige Befristung des Kündigungsausschlusses, wie hier vor, scheitert diese nach Ansicht des BGH an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB , sofern das Kündigungsrecht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen wird.

Dies ist bei Ihnen jedoch nicht der Fall, so dass vor einem zulässigen Kündigungsverzicht ausgegangen werden sollte.

Noch nicht abschließend geklärt ist, unter welchen Voraussetzungen ein einseitiger Verzicht wirksam ist. Nach Ansicht des BGH benachteiligt ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht diesen nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

Sofern also eine Staffelmietvereinbarung in Ihrem Mietvertrag enthalten ist, ist der Kündigungsverzicht von 24 Monaten wirksam.

Andererseits müsste es auf die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages ankommen.

Zu beachten ist insoweit die lokale Rechtsprechung des zuständigen Amts- und Landgerichts in Ihrem Wohnort. Diesbezüglich dürfte Ihnen zumindest der Mieterverein eine entsprechende Empfehlung geben können.

An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen.

2.)
Schadensersatz wegen unwirksamer Kündigungsfrist

Sollte sich tatsächlich herausstellen, dass der in dieser Form vereinbarte Kündigungsverzicht unwirksam ist, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, so dass mit Ablauf einer Kündigungsfrist von 3 Monaten das Mietverhältnis als beendet gilt.

Ein Schadensersatzanspruch dürfte dennoch nur in begrenztem Maße zum tragen kommen, da Sie die Wohnung auch weiterhin genutzt haben und somit zumindest eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu zahlen haben.

Sollten Sie jedoch nachvollziehbar darlegen können, dass Sie zu einem früheren Zeitpunkt eine günstigere Wohnung hätten anmieten können und auch dies beweisen können, haben Sie die Möglichkeit den Differenzbetrag zwischen beiden Mieten als Schadensersatz gegen den nunmehr neuen Vermieter geltend zu machen.

3.)
Ankündigung Hausverkauf

Nein, der Vermieter muss einen Hausverkauf nicht ankündigen. Der neue Eigentümer tritt in den bisherigen Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB .

4.)
Betriebskostenabrechnung

Über die Vorauszahlung der Betriebskosten ist gem. § 556 Abs. 3 BGB jährlich durch den Vermieter abzurechnen. Eine davon abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Etwas anderes gilt nur unter folgenden Punkten:

Jedoch braucht über die Betriebskosten dann nicht abgerechnet zu werden, wenn zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter eine Pauschale als Betriebskostenzahlung nach § 556 Abs. 2 BGB vereinbart wurde.

Wurde eine Inklusivmiete vereinbart, dass heißt eine Mietsumme in der sämtliche Kosten enthalten sind (Kaltmieter + Betriebskosten), ohne dass also die Höhe der Vorauszahlung für die Betriebskosten im Mietvertrag angegeben sind, braucht ebenfalls nicht abgerechnet zu werden.

Eine konkrete Antwort kann nur mit Kenntnis des Mietvertrages erfolgen.

Sollte jedenfalls keine Pauschale vereinbart wurden sein, ist die Klausel, nach der die Abrechnung nicht erfolgt unwirksam.

In diesem Fall sollten Sie bis zum Ende des Mietverhältnisses warten (angenommen die 24 Monate sind also wirksam) und dann Ihrem Vermieter unter Fristsetzung auffordern eine Abrechnung für die vergangenen 2 Jahre vorzunehmen.

Sofern die Frist abgelaufen ist und eine Abrechnung nicht erfolgt ist, können Sie Ihre gesamten Vorauszahlungen zurückfordern.
Ich wiederhole nochmals: Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass eine Vorauszahlung und keine Pauschale vereinbart wurde.

5.)
Mietkaution

Ihr Vermieter hat die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem sonstigen Vermögen zu den üblichen Zinssatz anzulegen.

Kommt er diesem nicht nach, können Sie dennoch die Rückzahlung der Kaution zzgl. Zinsen als Schadensersatz für die Nichtanlage fordern, sofern natürlich keine berechtigten Forderungen seitens des Vermieters bestehen, mit deren er die Kaution verrechnen darf.

Gemäß § 566 a Satz 1 BGB haftet der Käufer des Mietobjektes nunmehr auf Rückzahlung der Kaution.

Sofern Sie von diesem die Kaution nicht erlangen können (z.B. durch Insolvenz des Erwerbers) haftet auch Ihr bisheriger Vermieter für die Rückzahlung der Kaution weiterhin, § 566 a Satz 2 BGB .


6)
Überprüfung Quadratmeterzahl

Diese macht Sinn, wenn laut Mietvertrag eine bestimmte Größe, also durch Nennung der Quadratmeterzahl, vereinbart wurde.

Weicht diese von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % ab, liegt ein wesentlicher Mangel der Mietsache vor und Sie können eine Minderung geltend machen.

Für den zurückliegenden Zeitraum haben Sie einen Erstattungsanspruch gegen Ihren Vermieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

Die Quadratmeterzahl kann erheblich für die Umlage der Betriebskosten sein, wenn diese nach Quadratmetern abzurechnen sind. Dies jedoch nur unter Beachtung meiner oben genannten Darlegungen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 15.06.2008 | 21:21

Danke für die Antwort.
Vorweg, ich hoffe ich hab mich an der Antwort an die Regeln gehalten.

1.) Kündigungsverzicht

Der Mieterschutz meinte damals, das die Position und Anordnung der Klausel betreffend des Kündigungsverzichtes einer gerichtlichen Prüfung kein Bestand haben würde.

Zu der Staffelmietvereinbarung:

-----------------------------------
§3 Mietzins, Betriebskosten

(1) Es wird für die Zeit ab dem 01.09.2006 / vom ... bis ...

(längstens 4 Jahre) folgende Mietvereinbarung / Staffelmietvereinbarung getroffen:

Die Miete beträgt monatlich 390€
für den PKW Abstellplatz monatlich: 14€
insgesamt: 404€

Bei mehr als einem Abstellplatz ...

Der vereinbarte Mietzins erhöht sich:
am ... um EUR ... auf dann ... EUR ...
am ... um EUR ... auf dann ... EUR ...
-----------------------------------

Die letzten 3 Zeilen hat der Vermieter durchgestrichen bezüglich des Mietzinses.

Noch eine Anmerkung bezüglich der Anordnung der Klausel in dem Bereich Mietzeit des Mietvertrages:

Nach meiner Meinung ist die ganze Anordnung irreführend. Zunächst wird man ans Seitenende geführt zur (1) betreffend des Zustandes der Wohnung bei der Übergabe und dessen Regelung.

Es erweckt aber den Eindruck, man müsse nicht weiter lesen, und auch das der Parapraph Mietzeit am Ende der Seite angeordnet ist.

Hätte ich einen befristeten Vertrag, und mich um eine z.B. jährliche Verlängerung entschieden, hätte er den 2. und 3. Punkt ausgefüllt und die Werte etc. eingetragen.

Hätte ich mich im Falle eines befristeten Vertrages dazu entschieden, im Falle das ich nach Ablauf der Frist nicht gekündigt hätte, den Vertrag ins unbefristete übergehen zu lassen, hätte er den 4. Punkt angekreuzt.

Zwischen dem 3. und 4. Punkt befindet sich ein Komma.

Das heißt, der letzte Abschnitt in dem die 24 Monate geregelt sind bezieht sich meiner Meinung nach auf den 3. oder 4. Punkt, das heißt ob eine Verlängerung nach Fristablauf im Falle eines befristeten Vertrages vereinbart wurde, oder das der befristete Vertrag in einen unbefristeten mit weiteren 24 Monaten Laufzeit übergeht.

Mir ist einfach nicht klar, worauf sich das bezieht, auf das oben genannte, oder auf nur den unbefristeten Vertrag, oder auf beides.

Und mir geht es darum, beweisen zu können, dass der Vermieter bewusst alles so angeordnet hat.

Und selbst im Falle eines befristeten Vertrages mit Übergang in einen unbefristeten Vertrag bin ich mir sicher, das der Vermieter sich auf die darauf folgenden Monate berufen hätte, und diesen Textabschnitt berufen hätte, sich das so zurecht gedreht hätte.

Warum ich das denke, beruht auf folgendes:

Der Vermieter hat die Verträge nach Aussagen andere Mietparteien wohl teilweise willkürlich festgelegt, auch was die Miethöhe betrifft, wobei ich mich im einzelnen aber erst durch Gespräche und eigenes Nachprüfen noch dabei vergewissern würde.

(Zu große Unterschiede bei den Miethöhen bei geringen Unterschieden der Quadratmeterzahl)

Also geh ich recht in der Annahme, da der Mietzins Bereich durchgestrichen wurde, es keine Staffelmietvereinbarung ist?

Zuletzt habe ich vergessen etwas zu erwähnen:

Ich war bei der Unterzeichnung des Vertrages nicht alleine. Mein Vater hatte mich begleitet, und ich bin mir ganz sicher, dass von 24 Monaten Kündigungsverzicht nicht die Rede war.

Habe mich eben telefonisch abgesichert, auch er hat bestätigt, dass der Vermieter nichts von einem Kündigungsverzichtes erwähnt hat. Und bin mir auch ganz sicher, dass nur die Vereinbarung des unbefristeten Vertrages mit einer normalen Kündigungsfrist zur Sprache stand.

Ich habe mehrere Meinungen bezüglich der Klausel, und die Gewichtung der Einzelnen Meinungen ob die Anordnung so wie sie ist in Ordnung ist, beträgt ca. 50/50. Das ist mir aber zu unsicher, wenn man im Falle einer Überprüfung eines Gerichtes davon ausgeht dass aufgrund dieses Risikos ich hätte verlieren können und dadurch Mehrkosten entstanden wären.

Was die lokale Rechtsprechend des Gerichtes angeht, werde ich mich morgen nochmals mit dem Mieterschutzbund zusammensetzen.

"An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen."

Diesen Abschnitt von Ihnen verstehe ich nicht ganz.

2.) Schadensersatz

Das Problem bestand darin, dass ich gar keine Möglichkeit hatte, ich musste die Wohnung weiterhin nutzen, einfach eine andere Wohnung suchen und ausziehen war aufgrund des geschilderten Problems nicht möglich.

Denn die Kündigung wurde abgewiesen. Wenn sich rausstellen sollte, dass die Klausel nicht rechtens war, resultiert auch gleich, dass die abgewiesene Kündigung ungültig war.

Nur gelang es mir noch nicht das eindeutig zu beweisen, und ohnehin hätte der Rechtsstreit lange gedauert, was daran zu sehen ist, dass er immer noch nicht vorbei ist. Jedenfalls nicht meinerseits.

Das heißt ich hätte, zum Verständnis meinerseits, immer wieder Wohnungen suchen müssen nur zu dem Zweck, zu beweisen dass es günstigere gibt, für den Fall, das der Kündigungsverzicht unwirksam ist, und in dem Fall auch die abgewiesene Kündigung?

4.) Nebenkosten

Zahle einen Pauschalbetrag.

5.) Kaution

Was bedeutet, dass wenn es bestätigt ist, dass der neue Vermieter nicht zahlt, der alte nicht zahlen kann, Anzeige wegen Untreue nach $ 266 StGB erstatten kann?

Eine Mietpartei wartet schon vergeblich über 4 Wochen und Reaktion des neuen Vermieters auf die Kaution.

6.) Quadratmeterzahl

Liegt nach heutigem (stressigen Nachmessen) bei ca. 5%, 4qm.

Was mich amüsierte, ich bin ausgebildet in einem Beruf der Metallindustrie. Der Vermieter gab an, die Wohnung wurde vermessen nach DIN 68.

Woraufhin ich ihn ansprach, was Blanke Senkschrauben von 1/4" bis 1" mit Wohnungsflächenvermessung zu tun hätte.


Warum ich sehr kritisch eingestellt bin gegenüber dem alten Vermieter, war folgende Tatsache die sich nach dem Einzug zugetragen hatte:

Ich habe bei dem Unterzeichnen des Vertrages einen Vertrag mit einem bestimmten Stromanbieter abgeschlossen.

Nach 3 Monaten wurde ich telefonisch benachrichtigt ich müsste erst bei den städtischem Stromanbieter kündigen, die geben den Zähler nicht frei, der Stromanbieter verstand es auch nicht was das städtische Unternehmen wollte.

Also rief ich bei den Stadtwerken an. Und mir wurde gesagt ich hätte bei den doch unterschrieben.

Ich habe bei denen gar nichts unterschrieben, der Vermieter druckste auf Nachfrage herum, was los sei.

Ich erhielt eine Rückzahlung von den Stadtwerken. Bis heute weiß ich nicht, wer den Vertrag dort unterschrieben hat, kommt aber noch einer in Betracht. Bin noch dabei es herauszufinden, und wenn ich das geschafft habe, bekommt der Vermieter eine satte Klage aufgrund Urkundenfälschung.

Denn die Vereinbarung wurde mit dem Vermieter mit einem anderen Anbieter getroffen, für die er Prämien erhalten hat.

Und ich glaube bis heute nicht, dass der alte Vermieter das Geld ausgegeben hat, und nehme an dass er betrügt.

Wird sich aber im einzelnen noch herausstellen, und ich bin sicher ich krieg den wegen irgendeiner Sache dran, sobald ich mehr Geschädigte finde, die auch den Mut haben mit mir die Sache anzugehen.

Ich sammel z.Zt. noch Beweise.

Sollte sich etwas ergeben und ich in den von meinen oben geschilderten Problemen Erfolg haben, vor allem bezüglich der Klausel betreffend dem Kündigungsverzicht, werde ich sie benachrichtigen.

Danke für die Beratung

Mit freundlichen Grüßen




















Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.06.2008 | 02:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte auf Grund Ihrer Nachfrage noch folgendes ausführen:

Die Klausel hinsichtlich der Kündigungsfrist steht insgesamt unter § 2 Mietzeit und ist deshalb auch in diesem Zusammenhang zu sehen und nicht lediglich bezogen auf die einzelnen Absätze.

Es würde ausreichen, dass eine Wohnung zum Zeitpunkt Ihrer Kündigung zur Verfügung gestanden hätte, die Sie auch tatsächlich hätten anmieten können, wäre der Vertrag mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten beendet gewesen.

Auf Grund des Pauschalbetrages für die Betriebskosten muss der Vermieter keine Jahresabrechnung vornehmen.

Zunächst ist der neue Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anpruch zu nehmen. Sollte im Ergebnis tatsächlich von niemanden die Kaution zu erlangen sein, können Sie gegen Ihren alten Vermieter Strafanzeige wegen Untreue stellen.

Grundsätzlich stand es dem alten Vermieer frei, unterschiedliche Verträge auch hinsichtlich Miethöhe zu schließen.

"An einer unangemessenen Benachteiligung solchen Kündigungsverzichtes für Sie kann es ferner dann fehlen, wenn durch den Kündigungsausschluss sichergestellt werden soll, dass sich auf Wunsch des Mieters vorgenommene Aufwendungen des Vermieters auf die Mietsache durch Mietzahlungen ausgleichen."

Soll heißen: die Klausel zum Kündigungsverzicht ist wirksam, wenn dies ein entsprechendes Entgegenkommen Ihrerseits darstellt, für eine Herabsetzung der zunächst begehrten Miete des Vermieters, wenn dieser die Miet auf Ihren Wunsch reduziert hat.

Ich hoffe ich konnte meine Ausführungen auf Grund Ihrer Nachfrage konkretisieren und zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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