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Ungültige Klausel?


| 14.02.2007 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Hallo

Meine Frage: Liegt hier eine ungültige Klausel im Mietvertrag vor? Muss Renoviert werden, und wenn ja wann? Bisher (seit 6 Jahren) wurde noch nicht renoviert.

§8
Punkt 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone ......fachmännisch auszuführen, bzw. ausführen zu lassen.
Schöhnheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen, ....

Diese Arbeiten sind, soweit erforderlich, mindestens aber VOR DEM AUSZUG FACHGERECHT AUSZUFÜHREN.(der Satz -in folgenden zeitlichen Abständen fachgerecht auszuführen - wurde gestrichen)

Die Zeitfolge beträgt ... - ab hier wurde der gesamte Fristenplan gestrichen.

§18
Die Wohnung ist besenrein und im übrigen so zu verlassen, wie diese zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen wurde.

Mehr, oder andere Regelungen existieren nicht

Hinweis: Es wurde 11 Monate vor dem Einzug von den Vormietern renoviert, und bei Auszug nur die Dübellöcher verschmiert und überstrichen, wobei die Wohnung laut Vermieterin als renoviert bezogen wurde - mündliche Aussage)

Vielen Dank für die Auskunft
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ihrem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Schönheitsreparaturen nicht nach einem unzulässigen starren Fristenplan, sondern nur bei entsprechendem Bedarf, also nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume, durchzuführen sind.

Die Kombination aus der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, auch nur bei Bedarf, und der Verpflichtung zur Endrenovierung wäre dann unirksam, wenn Sie hierdurch unangemessen benachteiligt werden würden. Dies wäre dann der Fall, wenn Sie auf jeden Fall, unabhänig von vorher ausgeführten Schönheitsreparaturen und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Endrenovierung verpflichtet sein sollen.

Die Frage ist also, wie man die Formulierung "mindestens vor dem Auszug" auslegen muss.

Man kann sie so verstehen, dass Sie nur dann renovieren müssen, sofern Sie das vorher nicht getan haben, um den Zustand wieder herzustellen, der vor Ihrem Einzug bestanden hat.

Man kann Sie aber auch so verstehen, dass Sie auf jeden Fall, unabängig von vorher ausgeführten Schönheitsreparaturen (und auch von der tatsächlichen Wohndauer und des Zustandes der Wohnung), zur Endrenovierung verpflichtet sein sollen. Auf diese Auslegung wird sich im Zweifelsfall der Vermieter berufen, da sie seinen Interessen mehr entspricht.

Ich halte die Klausel in dieser form für unwirksam; man wird die Formulierung "mindestens vor Auszug" als unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung verstehen müssen.

Hinzu kommt: Sofern es sich um AGB und nicht um eine individualvertragliche Abrede gehandelt hat, dürfte die Klausel auf jeden Fall unwirksam sein. Denn: Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Das bedeutet: Da die vorliegende Klausel unklar und zu "schwammig" ist, ist zu Ihren Gunsten von der für Sie günstigeren Auslegung auszugehen. Und das ist hier die Auslegung, die zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters führt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten rechtlichen Überblick verschaffen und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfrage und zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.02.2007 | 20:28

Hallo

Wer muss im Zweifelsfall beweisen, dass die handschriftliche Eintragung im Mietvertrag (...vor dem Auzug fachgerecht auszuführen)eine Individualvereinbarung ist, obwohl diese Einragung ja unter §8 der AGBs zu finden ist.

Vielen Dank für Ihre Mühen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2007 | 15:14

Sehr geehrter Fragesteller,

Hier gilt die übliche Beweislastverteilung: Macht der Vermieter geltend, es handele sich um zwischen den Parteien ausgehandelte Vertragsbedingungen, trifft ihn insofern die Beweislast.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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