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Ungültigkeit einer Klausel im Mietvertrag - Gesamter Vertrag ungültig?

| 24.04.2017 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Schönheitsreparaturen und Teppichbodenreinigung bei Auszug

Ich habe 1996 eine fast neue ETW erworben; diese war vermietet und ich habe von der Baugesellschaft die Mieter nebst Mietvertrag übernommen. Der Vertrag wurde nie verändert oder einer geänderten rechtlichen Situation angepasst.
Jetzt zieht die Mieterin aus und will dies ohne jegliche Ausbesserung tun.
Sie beruft sich dabei auf § 7 (Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses) des Mietvertrags, der einen starren Fristenplan für Schönheitsreparaturen enthält. Dies ist m. W. tatsächlich nicht (mehr) zulässig.
In § 6 des Mietvertrags (Instandhaltung der Mieträume) heißt es jedoch unter 6. 2: "Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden und übermäßige Abnutzung, die nach dem Einzug durch ihn, seine Familienangehörigen...schuldhaft verursacht wurden.
Der (verstorbene) Ehemann der Mieterin war Rollstuhlfahrer. Dementsprechend sind alle Türen und Türzargen beschädigt und der Teppichboden ist total abgenutzt. Dies geht m. E. weit über eine normale Abnutzung hinaus.
Frage: Ist durch die Ungültigkeit des §7 auch der §6 ungültig oder kann ich dennoch die Instandsetzung der Türen bzw. des Teppichbodens verlangen?
24.04.2017 | 13:59

Antwort

von


(272)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel aus § 7 des Mietvertrages hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit anderer vertraglicher Regelungen oder gar des gesamten Vertrages.

Grundsätzlich ist der Begriff der Schönheitsreparaturen streng von etwaigen Schadensersatzansprüchen abzugrenzen. Durch Schönheitsreparaturen sollen lediglich Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, beseitigt werden. In Ahnlehnung an § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV fallen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen:

- Tapezieren
- Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden
- Teppichbodenreinigung
- Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen

Hinterlässt Ihre Mieterin hingegen Schäden an Ihrer Wohnung, die über bloße Abnutzungserscheinungen hinaus gehen, schuldet sie Ihnen Schadensersatz und zwar selbst dann, wenn der von Ihnen zitierte § 6 des Mietvertrages unwirksam oder nicht Vertragsbestandteil wäre.

Soweit es sich daher um Beschädigungen an den Türen und Türzargen (und nicht bloß um Abnutzungserscheinungen) handelt, was im Streitfalle nötigenfalls durch Sachverständigengutachten geklärt werden müsste, so hat Ihre Mieterin für die Schadensbeseitigung aufzukommen.

Dasselbe gilt grundsätzlich auch für den Teppichboden. Ihre Mieterin ist auch hier lediglich dann schadensersatzpflichtig, wenn die Gebrauchspuren am Teppichboden über das normale Maß hinaus reichen. Dies ist regelmäßig der Fall bei Vorhandensein von:

- Brandlöchern
- permanenten Flecken oder
- Beschädigungen am Teppichboden, welche durch unsachgemäße Behandlung entstanden, sind.

Eine notwendige Reinigung des Teppichs würde hingegen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Hier könnte sich Ihre Mieterin folglich auf die Unwirksamkeit des § 7 des Mietvertrages berufen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Abwicklung des Mietverhältnisses anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Bewertung des Fragestellers 26.04.2017 | 11:27

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(272)

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90451 Nürnberg
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Web: http://www.frischhut-recht.de
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