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Übersehene Baumängel, überhöhte SV-Rechnung

01.02.2010 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich darf für nachfolgenden Sachverhalt um eine rechtliche Stellungnahme bitten.

Wir haben zwischen Dezember 2006 und August 2007 ein Reihenmittelhaus über einen Bauträger bauen lassen und einen Sachverständigen mit der baubegleitenden Qualitätsüberwachung beauftragt. Der BSV (öffentlich bestellter Bausachverständiger) hat für die Beauftragung schriftlich das Honorar aufgrund seiner großen Erfahrung mit dem Bauobjekt und dem Bauträger auf 500 € zzgl. MwSt. geschätzt. Im Vertrag wurde zudem die Verrechnung nach Zeithonorar vereinbart. In einem weiteren Punkt des Vertrages heißt es zudem "Das Honorar des Sachverständigen wird fällig, wenn die ihm übertragene Leistung erbracht und die Honorarschlussrechnung dem Auftraggeber zugegangen ist, i.d.R. ist das der Zeitpunkt der Aushändigung des Gutachtens."
Der SV hat in unserer Straße neben unserem Objekt zeitgleich noch ca. drei weitere Objekte derselben Ausführung vom gleichen Bauträger übernommen.

Soviel zur Vorgeschichte.

Ende Dezember 2009 kam nun die Abschlussrechnung des BSV allerdings von und im Namen seiner Frau (ebenfalls eine Sachverständige, die während der Bauzeit auch an Terminen teilnahm). Mit der Ehefrau hatten wir jedoch keinen Vertrag geschlossen, auch tauchte sie im Vertrag nirgends namentlich auf. Die Rechnungssumme belief sich nun allerdings auf rund 1.500 € zzgl. MwSt. Der Rechnung war ein entsprechender Stundennachweis angehängt.

Ich bin nun nicht bereit die Rechnung in vorliegender Höhe aufgrund nachfolgender Gründe zu bezahlen:
Zwei gravierende Baumängel sind vom SV während der Bauphase gar nicht erkannt worden. Einer dieser Mängel wurde nach Übergabe bei Nacharbeiten durch die ausführende Firma erkannt, ein weiterer Mangel von mir während der Abnahme. Eine Mangelbeseitigung war hier für uns aus zeitlichen Gründen nicht mehr möglich, da wir kurz vor Einzug standen. Es konnte nur eine Minderung erreicht werden. Ein weiterer vom SV erkannter Mangel hätte in der Bauphase in wirklich kundenorientierter Verhandlung mit dem Bauträger beseitigt werden können, auch hier blieb es letztlich bei einer Minderung.
Der Abschlußtermin des SV wurde mit 1,75 Std. aufgeführt, de facto hat der SV Fotoaufnahmen erstellt, eine Gesamtzeit von ca. 0,75 Std. wurde sicherlich nicht überschritten.

Aufgrund der geschilderten Situation bin ich nicht bereit, für derart nicht erkannte Mängel bzw. für kurze Baustellengespräche und Fotoaufnahmen eine Rechnung mit einer Abweichung von > 200% zu bezahlen. Ein Nachtragsangebot als auch ein Gutachten gab es im übrigen auch nicht. Aus heutiger Sicht hat mir der SV keinerlei Vorteile bzw. Nutzen gebracht. Seine Aussage, dass bei "unserem Objekt" sehr hoher Beratungsbedarf vorhanden gewesen sei, ist m. E. unerheblich, da auch die Nachbarn eine ähnlich hohe Abweichung zur Aufwandsschätzung in deren Rechnung zu bezahlen haben. Kurzum: er hat sich in meinen Augen verkalkuliert, bzw. den Aufwand generell falsch eingeschätzt.

Ich darf mich herzlich für eine rechtliche Beurteilung bedanken, ob eine Kürzung der Rechnung gerechtfertigt ist und falls ja, in welcher Höhe.

Mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Der öffentlich bestellte Bausachverständige wird als Gutachter auf werkvertraglicher Grundlage tätig, was heißt, seine Tätigkeit ist auf die Erzielung eines Erfolgs ausgerichtet, was es zu einer Diensttätigkeit abgrenzt.

Ist eine Überschreitung des Kostenvoranschlags zu erwarten, so ist unverzüglich Anzeige zu machen.
Die Informationspflicht besteht auch dann, wenn von Anfang an zu niedrig kalkuliert oder bei Angabe der voraussichtlichen Kosten bewusst auf eine günstige Entwicklung der Dinge gesetzt wurde.

Dieser Rechtsgedanke ist entsprechend heranzuziehen, wenn der Vertrag (sogar) keine verbindliche Kostenobergrenze enthält, aber nach Stundenlohn abgerechnet werden soll und durch unvorhergesehene Probleme der dem Vertrag zugrunde gelegte Zeitbedarf unerwartet ansteigt .
Sie sind durch den Schadensersatz so zu stellen, wie Sie bei rechtzeitiger Information gestanden hätten.
Es sind nicht die Mehrkosten im Vergleich zum Kostenanschlag zu ersetzen (anders, wenn der Gutachter schuldhaft einen zu teuren Herstellungsweg einschlägt), sondern es muss bei der Feststellung der hypothetischen Vermögenslage ermittelt werden, wie Sie sich bei rechtzeitiger Information verhalten hätten.
Hätten Sie dieses Vertragsverhältnis zum Gutachter gekündigt und den Auftrag an einen anderen Sachverständigen zu einem günstigeren Preis vergeben können, so ist die Differenz zu erstatten.

Bei einer wie hier vorliegenden derart großen Abweichung wäre sicherlich eine Kündigung in Betracht gezogen worden (Abweichungen sind nur bis maximal 20-25 % möglich).

Dieses sollten Sie dem Bausachverständigen entgegenhalten und auch eine Rechnung von ihm selbst fordern, da eine solche von seiner Ehefrau nicht maßgebend sein kann.

Bezüglich Mängeln der Beratung/der Gutachterleistung können Sie zudem die Vergütung mindern, weil der Bausachverständige Baumängel nicht erkannt beziehungsweise zu spät erkannt hat.

Auch im Hinblick auf ein mangelndes schriftliches Gutachten und die von Ihnen gerügten Zeitaufwände des Bausachverständigen kann eine Minderung erfolgen.

Sie sollten sich daher nochmals mit dem Bausachverständigen in Verbindung setzen und vor diesem Hintergrund Ihre beträchtlichen Einwendungen vorbringen.
Möglicherweise ließe sich eine Vergleichszahlung in Höhe von zum Beispiel 600,- € in den Raum stellen.

Ansonsten sollten Sie aber dem Sachverständigen klar zu erkennen geben, dass seine Leistung an sich schon mangelhaft war, was Sie allein schon zur Minderung seiner Vergütungsansprüche berechtigt (siehe oben).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 27.05.2010 | 15:25

Vielen Dank für Ihre Darstellung der Situation.

Die BSV sieht das natürlich ganz anders.
1. Es hätte kein Zusatzangebot über eine Kostenerhöhung gemacht werden müssen, da eine Vergütung nach Stundenhonorar vereinbart wurde.
2. Alle Mängel wurden dokumentiert und es rein unsere private Entscheidung, wie wir mit dem Bauträger verfahren.

Ich habe mittlerweile eine Zahlung von 1000,- Euro geleistet. Den Rest möchte ich nicht bezahlen. I

Frage: im Falle eines Rechtsstreites, wie beurteilen Sie hier meine Situation?

Vielen Dank und beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2010 | 16:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Rückfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wie gesagt, auch bei einer Stundenlohnvereinbarung gelten die oben genannte Grundsätze über die Mitteilungspflicht und der Schadensersatzpflicht bei deren Unterlassung.

Leider kann ich im Wege einer Erstberatung nicht alle Facetten beurteilen, aber jedenfalls ist meine Einschätzung die folgende:

Die angeblich gerechtfertigte Mehrleistung muss der Bausachverständige darlegen und gegebenenfalls auf seine Kosten beweisen, was ebenfalls eine Sachverständigengutachten mit nicht ganz unerheblichen Kosten erfordern würde.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt





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