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Flachdach mit stehendem Wasser - Baumangel?

14.06.2020 22:33 |
Preis: 73,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


21:22
Guten Tag,

bei der Bauabnahme hat der DEKRA-Sachverständige festgestellt, dass die Neigung auf dem Flachdach der Garage (Neubau in Baden-Württemberg) weniger wie die empfohlenen 2° beträgt. Stellenweise sind es sogar -2° (also ein Gefälle vom Abfluss weg). Das führt zu grossflächig und dauerhaft stehendem Wasser auf einer Fläche von bis zu 4x4m und bis zu ca. 2cm Tiefe. Zusätzlich hat sich inzwischen schon ein starker Rotalgenbefall gebildet und es gibt dicke Eisplatten im Winter.

Der Bauträger verweist auf die DIN Norm, in der steht, dass Sonderkonstruktionen mit weniger als 2° ok seien, wenn die Materialien der Dachbahnen der höheren Haltbarkeitsklasse entsprechen. Das sei wohl bei uns der Fall. Dass das Material die in der Norm geforderten Ansprüche erfüllt, dafür will er eine Bestätigung des Dachbahnen-Herstellers liefern.
(Allerdings meint die DIN-Norm eine Null-Grad-Neigung, bei uns ist die Neigung jedoch sogar vom Abfluss weg)

Zudem möchten wir das Dach eventuell irgendwann begrünen lassen (extensive Begrünung). In der Internetrecherche lesen wir, dass stehendes Wasser dafür sehr nachteilig wäre. Auch hier will der Bauträger eine Bestätigung des Herstellers vorlegen, dass Stauwasser unproblematisch wäre und das Problem dann sowieso durch das verwendete Vlies/Unterlage gelöst würde.

Wir befürchten jedoch, dass die Haltbarkeit der Dachabdichtung bzw. eine eventuelle Dachbegrünung durch das stehende Wasser beeinträchtigt werden und sich der Bauträger einfach um eine (teure) saubere Lösung drücken möchte. Das Vertrauensverhältnis ist schon aus anderen Gründen stark angeschlagen. Wir sind nicht sicher, ob wir das alles einfach so akzeptieren müssen/sollen und welche Möglichkeiten wir haben, um unseren Anspruch geltend zu machen bzw. durchzusetzen.

Handelt es sich denn nun um einen Mangel/Fehler, auf dessen Behebung wir bestehen sollten? Wäre die Dokumentation des DEKRA-Sachverständigen dafür ausreichend, oder braucht es einen zusätzlichen "Beweis" gegenüber dem Bauträger? Oder sollen wir noch einen anderen Experten/Sachverständigen hinzuziehen?
Genügt als Problemlösung so eine Bestätigung des Material-Herstellers, um den Bauträger aus der Pflicht zu nehmen?
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Mangel tatsächlich sauber behoben werden müsste (wahrscheinlich durch einen zusätzlichen Ablauf oder Korrektur der Neigung), wie können wir das durchsetzen? Zudem sagt der Bauträger, dass z.B. ein zusätzlicher Ablauf oder andere Lösungen die Dichtigkeit eher noch mehr beeinträchtigen würden, aber das kann doch eigentlich keine Begründung sein, ein Mangel nicht zu beheben?

Besten Dank vorab für Ihre Ratschläge und freundliche Grüsse
14.06.2020 | 22:58

Antwort

von


(2958)
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30449 Hannover
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Sehr geehrter Fragesteller,

eine Minusneigung vom Abfluss weg entspricht keiner DIN Norm, auch nicht, wenn der Materialhersteller eine besondere Langlebigkeit verspricht, da sich das Wasser dort auch dauerhaft stauen könnte. Der gebaute Abfluss wäre dann auch ad absurdum geführt.

Das Dekra Gutachten reicht insofern auch aus, um den Bauträger mit einer weiteren Frist von vier Wochen aufzufordern, den Mangel zu beheben. Machen Sie dies bitte per Einwurf Einschreiben.

Sollte der Bauträger darauf nicht reagieren, könnten Sie eine Nacherfüllungsklage einreichen. Als ersten Beweis geht sodann das Dekra Gutachten. Im Verfahren selbst würde dann ein weiteres Gutachten eingeholt werden, dass das Gutachten überprüft. Gerne können Sie uns noch die Versicherungen des Herstellers zur weiteren kostenlosen Überprüfung zur Verfügung stellen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir für Sie eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 17.06.2020 | 21:16

Sehr geehrter Herr Dr. Hoffmeyer,

vielen Dank für die Auskunft. Der DEKRA-Sachverständige hat tatsächlich ein Gegengefälle und das grossflächig stehende Wasser dokumentiert, von dem her ist der Mangel gemäss Ihrer Aussage ausreichend beschrieben.

Hier die Aussage des Bauträgers zum Problem:
"Nach der Flachdachrichtlieneie soll die Regeldachneigung 2 % betragen. Sonderkonstruktiomnen sind aber zulässig. Da wir eine dickere Dachbahn der Firma Alwietra verwenden ist unsere Ausführung eine Sonderkonstruktion und kann mit 0% gefälle ausgeführt werden. Hier dürfen sich auch Pfützen bilden.
Bezüglich der Begrünung müssen Sie unterscheiden ob es eine Extensive oder Intensive Begrünung werden soll. Bei beiden Ausführungen ist das stehende Wasser nicht schädlich da eine Tränmatte als unterbau und Schutz verwendet werden muss. Und daher die Pflanzen nicht im Wasser stehen. Gerne können wir Ihnen auch einen Nachweis des Herstellers zukommen lassen. "

Diese Nachweise der Hersteller sind seit dieser Email vor ca. 4 Wochen noch nicht bei uns eingegangen.

Der Bauträger sagt also, dass das stehende Wasser keinen negativen Einfluss hat (was durch die Bestätigung des Dachbahnen-Herstellers bewiesen würde). Zudem hatte der Bauträger auch bereits schon einmal nachgebessert und an einer kleinen Teilfläche eine zusätzliche Schicht Kunststoffbahnen aufgebracht. Das hat aber weder das stehende Wasser oder das Gefälle nicht verändert.
Der Bauträger sagt auch, dass alle anderen Massnahmen, wie zum Beispiel ein zusätzlicher Abfluss oder die Korrektur des Gefälles, die Haltbarkeit des Dachs nur verschlechtern würden und deswegen nicht zu empfehlen seien.
Das können wir wiederum nicht beurteilen, ob das tatsächlich so stimmt. Daher können wir als Laie dem Bauträger gegenüber nicht auf einer bestimmten Massnahme beharren, da wir nicht wissen, was tatsächlich zur Behebung des Mangels am besten wäre.

Können wir (auf eigene Kosten oder auf Kosten des Bauträgers?) eine weitere Meinung einholen, z.B. von einer anderen Dachdeckerfirma, die beurteilen kann, welche Massnahme am besten wäre, um den Mangel zu beseitigen oder ob tatsächlich alles in Ordnung ist? Muss der Bauträger dies dann akzeptieren?

Wenn es tatsächlich keine Möglichkeit gibt, das Gefälle und das stehende Wasser zu beseitigen, können wir dann einen Preisnachlass verlangen? Dies dann auch mit diesem "Nachweis" des Materialherstellers? Wenn ja, was wäre ein fairer Betrag für die Gutschrift?

Leider ist der noch offene Betrag, den wir noch nicht bezahlt haben, nicht sehr hoch und wahrscheinlich geringer als die Kosten für den Bauträger, um die noch bestehenden Mängel zu beheben (dementsprechend gering ist die Motivation). Wer trägt bei einer Nacherfüllungsklage die Kosten? Wir haben eine Rechtsschutzversicherung aber Bauangelegenheiten sind offenbar ausgeschlossen.

Wenn Sie uns nochmals Auskunft geben, versuchen wir es mit dem Bauträger zu klären, wenn wir nicht weiter kommen, wenden wir uns gerne wieder an Sie.

Besten Dank vorab und freundliche Grüsse.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.06.2020 | 21:22

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

Können wir (auf eigene Kosten oder auf Kosten des Bauträgers?) eine weitere Meinung einholen, z.B. von einer anderen Dachdeckerfirma, die beurteilen kann, welche Massnahme am besten wäre, um den Mangel zu beseitigen oder ob tatsächlich alles in Ordnung ist? Muss der Bauträger dies dann akzeptieren?

Ich würde die Stellungnahme noch einmal zur Rücksprache an die Dekra versenden mit der bitte um Erläuterung. Bleibt dieser bei einem Mangel, haben Sie einerseits einen sehr kompetenten Zeugen und auch Haftungspartner, falls sich seine Aussage im Prozess dann doch anders herausstellen sollte (eher unwahrscheinlich).
Andere Meinungen können Sie zwar auch einholen, wären aber nicht so belastbar.

Wenn es tatsächlich keine Möglichkeit gibt, das Gefälle und das stehende Wasser zu beseitigen, können wir dann einen Preisnachlass verlangen? Dies dann auch mit diesem "Nachweis" des Materialherstellers? Wenn ja, was wäre ein fairer Betrag für die Gutschrift?

Ja, das wäre in Höhe der Kosten, die anfallen würden, wenn der Mangel behoben würde. Hierzu reicht dann ein Kostenvoranschlag aus.

Leider ist der noch offene Betrag, den wir noch nicht bezahlt haben, nicht sehr hoch und wahrscheinlich geringer als die Kosten für den Bauträger, um die noch bestehenden Mängel zu beheben (dementsprechend gering ist die Motivation). Wer trägt bei einer Nacherfüllungsklage die Kosten? Wir haben eine Rechtsschutzversicherung aber Bauangelegenheiten sind offenbar ausgeschlossen.

Am Ende zahlt derjenige, der den Prozess verliert. Sie müssten allerdings wegen der Gerichtskosten in Vorleitung gehen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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