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Baumängel / Zeitverzögerung / Koppelgeschäft

03.07.2014 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Das so genannte Koppelungsverbot gilt nur für Architekten, nicht für Bauträger. Wenn während des Baus schon Mängel festgestellt werden, müssen diese durch Sachverständige dokumentiert und dem Bauträger gegenüber gerügt werden.

Guten Tag zusammen,

ich baue mit meiner Freundin ein Einfamilienhaus in Emden.
Wir haben einige Probleme mit unserem Bauträger:

Zum Einen wurde ein gesamter Bauabschnitt von einem Bauträger aufgekauft und man war, bei Kauf einen Grundstückes) verpflichtet mit ihm zu bauen, außer man zahlte einen Mehrpreis für das Grundstück.
(Ist das nicht eig. ein Koppelgeschäft, welches nicht zulässig ist?)

Nun zum eigentlich Bauvorhaben:
Der Bau dauert nun knapp ein Jahr, obwohl annährend der gesamte Winter wettertechnisch dem Bau nicht behindert hat. Leider lies' sich beim Kauf kein Einzugsdatum festlegen, da wie gesagt ein Art Monopol vorlag. Nun ist es aber so, dass andere Bauherren in der gleichen Siedlung(=Bauträger) für (Bungalows z.B.) nur 5 Monate benötigten, obwohl (mündlich, gegebenfalls Zeugen) zugesagt wurde, dass Bauvorhaben nach zeitlicher Vertragsvereinbarung abgearbeitet werden. Der Estrich sollte schon Ende Juni gegossen werden, bisher ist das leider nicht geschehen. Ich schätze es sind noch Tätigkeiten von ca. 2 Monaten. Kann man hier rechtskräftig werden?

Dann haben wir technische und sachliche Mängel am Bau:

1. Der wahrscheinlich gravierenste: Die Pfahlgründung hätte auf 25cm (Durchmesser) dicken runden Holzpfählen erstellt werden müssen. Ich habe Fotos (und Reststücke), welche belegen, dass diese an der dünnsten Stelle des Querschnittes nur 17-21 cm Durchmesser verfügen. Das ergibt eine Querschnittfläche von 46% (17cm) und 64% (20cm) der geforderten 25cm.

2. Die Dachfolie war ca. 3 Monate ohne Abdeckung der Sonne ausgesetzt, obwohl diese nicht UV-beständig ist

3. Dämmwolle war mehrfach ohne Abdeckung dem Regen ausgesetzt.

4. Leitungen wurden im Mauerwerk / Decken / Dach nicht orthogonal verlegt.

5. Fenster unterscheiden sich in Höhen ( + / - 2-4cm)

6. Fundament der Garage , des Wintergartens und des Hauses wurden nicht in einem Stück gegossen sondern mit einigen Wochen Differenz...

Usw.

Es ist definitv nicht "vertragsgerecht" und (ich kenn die Fachbegriffe nicht) eine Verletztung einer anerkannten Regel der Bautechnik.

Welchen Anspruch habe ich und in welcher Höhe steht mir Entschädigung zu (vorallem beim ersten Punkt)? Kann ich diese rückwirkend Einfordern, wenn ich einen Bauverzug verhindern will?

Freundlichen Gruß
Ferdinand boos



Sehr geehrter Herr,

In Ihrem Fall greift das so genannte Koppelungsverbot nicht. Der Erwerb eines Grundstücks mit Haus von einem Bauträger ist gerade dadurch gekennzeichnet, dass man nicht nur ein Grundstück kauft, sondern gleichzeitig auch den Bau von diesem Bauträger errichten lässt. Das Koppelungsverbot gibt es zwar, es resultiert aus Art. 10 § 3 Mietrechtsverbesserunggesetz (MRVerbG), betrifft aber nur die Architekten. In Ihrem Fall ist es also nicht einschlägig.

Die möglicherweise eingetretene zeitliche Verzögerung lässt sich von Ihnen dann praktisch nicht in einen Schadenersatz umwandeln, wenn es keine Verpflichtung zu einem bestimmten Termin bezugsfertig zu sein, gibt. Wenn also kein fixer mit einem Datum definierter Zeitpunkt vereinbart worden ist, zu dem das Gebäude bezugsfertig sein muss, ist es mit Schadenersatz immer extrem schwierig wenn nicht aussichtslos. Manchmal werden zwar kein definierter Endpunkt, aber aus einem definierten Beginn und einer Bauzeit Ansprüche auf Verzögerungsschäden möglich. Ihre Schilderung klingt aber nicht so, als sei eine bestimmte Bauzeit vereinbart worden. Das hängt aber letztlich von Ihrem Vertrag ab.

Die von Ihnen geschilderten technischen Mängeln klingen sehr bedenklich. Ein Gebäude, das schon unter diesen Umständen erstellt worden ist, scheint mir mangelhaft zu sein und es ist doch sehr zweifelhaft, ob Sie dieses Gebäude überhaupt abnehmen sollten. Das ist natürlich eine technisch zu beurteilende Frage, dazu brauchen Sie einen Sachverständigen. In den Verträgen mit Bauträgern ist regelmäßig eine Zahlung nach Baufortschritt vereinbart. Sie müssen darauf achten, dass Sie nicht zu viel zahlen und zugleich sich die Rechte wegen der Mängel erhalten ohne dass Sie in Verzug geraten.

Im Ergebnis bedeutet das, dass Sie dringend mit einem Anwalt vor Ort Kontakt aufnehmen sollten um dann mit Hilfe eines Sachverständigen die Mängel bereits jetzt, wo noch etwas sichtbar ist, feststellen zu lassen. Am besten verwertbar ist das mit einem so genannten selbständigen Beweisverfahren. Damit erreichen Sie zum einen eine technische Dokumentation, Sie erreichen die Möglichkeit, Gelder zurückzuhalten ohne dass Sie sich schadenersatzpflichtig machen oder dem Bauträger Gelegenheit gegeben wird, seine Arbeit einzustellen und Sie erreichen die Möglichkeit, dass noch etwas technisch geändert werden kann bevor es völlig zu spät ist. Ist das Haus nämlich erst einmal völlig fertig gestellt, dann ist die Beseitigung von Mängeln viel aufwändiger und teurer.

Auch wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, das Objekt jetzt möglichst schnell fertig stellen zu lassen, auch wenn die geschilderten Mängel vorhanden sind, sollten Sie diese technische Dokumentation durchführen. In jedem Fall ist die weitere Begleitung des Bauvorhabens durch einen Sachverständigen dringend zu empfehlen. Dieser muss im die entsprechenden Tatsachen festhalten, Sie sollten, möglichst mithilfe eines Anwalts Mängelrügen gegenüber dem Bauträger erheben.

Wenn fertig gestellt wird, dann musste anhand der technischen Beurteilung entschieden werden, ob die Abnahme verweigert wird oder ob Sie zwar die Abnahme erklären, sich aber die Rechte wegen der dokumentierten und im Protokoll unbedingt dann zu erwähnenden Mängel vorbehalten.

Wenn Sie die Abnahme verweigern, haben Sie den Herstellungsanspruch. Das ist grundsätzlich besser und weitergehend, als nur die Mängelrechte. Nehmen Sie ab und behalten sich die Rechte wegen der Mängel vor, dann gibt es auch da mehrere Möglichkeiten, einmal die so genannte Nacherfüllung, dass also ein Fehler beseitigt wird, eine Minderung oder ein Schadenersatz. Es ist dann eine technisch zu beurteilende Frage, ob man mit dem Risiko das sich für die Substanz des Baus ergibt mit einem bestimmten Mangel leben will. Im Hinblick auf die Pfähle ist das natürlich eine statisch ganz wichtige Frage. Es hilft Ihnen nicht viel, eine bestimmte Minderung erreicht zu haben, wenn das Haus wegen der unzureichend dimensionierten Pfähle statisch unsicher ist. Dazu müssen Sie mit einem Statiker Rücksprache halten. Die Risiken, die aus einer vorzeitig gealterten und dadurch vielleicht vorzeitig undicht werdenden Folie im Dach resultieren sind auch so, dass ich nicht empfehlen würde, das hinzunehmen, sondern empfehlen würde, auf einem Austausch zu bestehen.

Eine Bezifferung in Euro bezüglich der von Ihnen geschilderten Sachverhalte ist hier nicht möglich, das bedarf einer genauen Prüfung im Einzelfall und vor allem auch technischer Beratung.

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