Sehr geehrte Fragesteller,
aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt.
Nach § 535 Abs. 1 BGB
ist der Vermieter grundsätzlich dafür verantwortlich, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Darunter fallen jegliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Laut § 14 Ihres Mietvertrages hat Ihr Vermieter „kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ u.a. an den Heizeinrichtungen auf Sie abgewälzt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unter zwei Voraussetzungen zulässig:
1. sie muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind
und
2. sie muss einen angemessenen Höchstbetrag je Einzelreparatur beinhalten.
Hintergrund von Punkt 1 ist, dass dem Mieter nur solche Kosten auferlegt werden dürfen, auf deren Entstehung er Einfluss nehmen kann, indem er es durch pflegliche Behandlung selbst in der Hand hat, in welchem Maße Reparaturen anfallen. Daher fällt eine außerhalb der Mietsache sich befindende Heizanlage mangels Zugriffsmöglichkeit des Mieters grundsätzlich nicht hierunter.
Punkt 2 ist durch § 14 Ihres Mietvertrages meines Erachtens nicht verletzt. Im zweiten Absatz des § 14 Ihres Mietvertrages wird die Ihnen obliegende Kostentragungspflicht je Reparatur auf 77 € beschränkt. Die Höhe des Betrages ist grenzwertig, dürfte aber noch rechtmäßig sein. Der BGH hat z.B. in einer Entscheidung von 1992 einen Betrag von 150 DM für noch zulässig erachtet.
Da der Höchstbetrag bei Ihnen deutlich überschritten war, traf Sie aus § 14 nicht die Verpflichtung, 520 € für die Spülung zu entrichten. Sie hätten demnach gar nichts bezahlen müssen, da § 14 Absatz 2 eindeutig bestimmt, dass bei einem größeren Betrag als 77 € keine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters stattfindet.
Wenn Sie Ihr Vermieter einseitig aufgefordert hat, die Kosten in Höhe von 520 € zu übernehmen, so haben Sie auch keine (auch mündlich grundsätzlich wirksame) Vertragsänderung vorgenommen. Da Sie bereits gezahlt haben, sollten Sie den vollen Betrag von Ihrem Vermieter zurückfordern. Ein solcher Anspruch steht Ihnen jedenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB
zu.
Für Ihren Anspruch gilt die regelmäßige Verjährungsfrist aus § 195 BGB
, die 3 Jahre beträgt. Die besondere Verjährungsregelung aus dem Mietrecht (§ 548 BGB
: 6 Monate) greift nicht ein, da hiervon nur die Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen erfasst sind. Sie können Ihren Anspruch daher noch geltend machen.
Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Forums eine erste Orientierung gegeben und Ihr Anliegen ausführlich beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Kraft,
wir beabsichtigen wegen dem Kauf einer Immobilie die Kündigung zum 30.11.2006. Haben wir die Möglichkeit der Mietkürzung um den zuviel gezahlten Betrag, wenn sich der Vermieter nicht bereit erklärt, die von uns gezahlten Kosten zu erstatten? Oder hat der Vermieter dadurch die Möglichkeit, die durch eine Bank gesicherte Kaution in Form einer Bankbürgschaft in Anspruch zu nehmen bzw. ein etwaiges Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einzubehalten?
Vielen Dank im Voraus,
mit frendlichen Grüßen
Meng
Sehr geehrter Herr Meng,
eine Mietminderung setzt voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist. Von Ihr werden keine etwaigen Rückforderungsansprüche erfasst. Daher ist von der Geltendmachung einer Mietminderung abzuraten.
Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort auf Ihre Nachfrage geben zu können. Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen in Ihrer Angelegenheit viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
