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Überbau Grundstück mit Zaun - Beseitigung

05.02.2019 16:21 |
Preis: 55,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Guten Tag,

ich habe folgende Frage bzgl. Überbauung unseres Grundstückes mit einem Zaun durch den Nachbarn.
Eine Seite unseres Grundstücks ist über die gesamte Länge mit einem Zaun überbaut – ca. 0,5m bis 5m. Im Wesentlichen handelt es sich um Reste des Zauns, wo nur marode Betonpfeiler übrig sind. Die müssen aber jetzt weg, da an dieser Stelle bepflanzt werden soll. Durch ein Vermessungsbüro wurde die Überbauung festgestellt und im Lageplan dokumentiert und ist auch nicht strittig. Nutzungsrechte/ Wegerechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Die Situation stellt sich wie folgt dar. Der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB ist verjährt (>3 Jahre). Soweit erstmal kein Problem. Über einen Teil der überbauten Grenze (ca. 5x15m) gibt es einen Nutzungsvertrag über 3 Jahre, der mittlerweile seit fast einem Jahr ausgelaufen ist. Der Vertrag wurde von beiden Parteien (Grundstückseigentümern) unterschrieben – dies geschah nach Grundstückserwerb durch uns und vor Ablauf der Verjährung des Beseitigungsanspruchs. Im Vertrag ist u.a. geregelt, dass die Nutzung auf 3 Jahre begrenzt ist und der Nutzer nach Ablauf der 3 Jahre den Zaun binnen einer Frist von x Wochen hinter die Grundstücksgrenze zurückbauen muss (er kann ihn auch abbauen falls er keinen Zaun mehr möchte da keine Gefahr von seinem Grundstück ausgeht). Über den restlichen Teil der Grenze (ca. 40m) gibt es eine solche Vereinbarung nicht. Nun zu meinen Fragen:

1. Ist dieser Nutzungsvertrag mit entsprechender Formulierung rechtssicher? So dass für diesen Teil des Grundstücks die Verjährung nach §1004 BGB hinfällig ist? Und der Nachbar den Rückbau/ Abbau des Zaunes auf seine Kosten durchführen muss? Oder greift hier dennoch die Verjährung, da der vorherige Eigentümer unseres Grundstücks nichts unternommen hat? Im Grundstückskaufvertrag ist übrigens vermerkt, dass der Nachbar den Zaun zurückbauen muss bzw. dass er informiert wurde dies zu tun. Dies erscheint mir aber als schwammig und wenig nützlich.

2. Für den Grundstücksteil ohne Vereinbarung: Hier sollte der Beseitigungsanspruch definitiv verjährt sein. Wenn der Nachbar nicht mehr bereit ist, den Rückbau zu übernehmen, kann ich einfach die maroden Pfähle entfernen und entsorgen? Oder muss ich die Pfähle auf seinem Grundstück ablegen (da theoretisch sein Eigentum)? Oder kann ich sogar die Pfähle bei ihm auf dem Grundstück ablegen? Und muss/ sollte ich ihn vorher in Kenntnis setzen und ihm noch eine Frist einräumen?

3. Im Falle Frage 1, dass der Nutzungsvertrag nichtig ist, würde ich wie unter Frage 2 verfahren wollen.

Vielen Dank für eine Antwort und viele Grüße!


Einsatz editiert am 06.02.2019 09:19:23

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

1. Ist dieser Nutzungsvertrag mit entsprechender Formulierung rechtssicher? So dass für diesen Teil des Grundstücks die Verjährung nach §1004 BGB hinfällig ist? Und der Nachbar den Rückbau/ Abbau des Zaunes auf seine Kosten durchführen muss? Oder greift hier dennoch die Verjährung, da der vorherige Eigentümer unseres Grundstücks nichts unternommen hat? Im Grundstückskaufvertrag ist übrigens vermerkt, dass der Nachbar den Zaun zurückbauen muss bzw. dass er informiert wurde dies zu tun. Dies erscheint mir aber als schwammig und wenig nützlich.

Die Frage, ob der Vertrag in der Formulierung rechtssicher ist, kann nur bei wortgenauer Lektüre des Vertrages beantwortet werden. Geht man von einer Wirksamkeit aus, so müsste sich der Nachbar entsprechend der Frist daran halten. Verjährungshemmung ist eingetreten. Da der Vertrag zwischen Ihnen als jetzigem Eigentümer und dem jetzigen Eigentümer des Nachbargrundstücks geschlossen wurde, spielt das Verhalten des vormaligen Eigentümers keine Rolle. Der Vertrag wirkt zwischen den Vertragsparteien. Nun ist aber die Rückbauverpflichtung aus dem Vertrag wohl auch schon in zeitlicher Hinsicht abgelaufen. Falls dem nicht so sein sollte, so sollten Sie ihn unverzüglich auffordern.
Wichtiger erscheint jedoch der notarielle Vertrag, welcher einem privatschriftlich geschlossenen Vertrag gegenüber Vorrang hat. Die dortige Regelung ist daher genau zu untersuchen und zu beachten. Auch ist zu untersuchen, ob hier ggf. eine Vollstreckungsunterwerfung vorliegt.
Auch kann hier der Anspruch aus dem notariellen Vertrag gesonderter Verjährung unterliegen.

2. Für den Grundstücksteil ohne Vereinbarung: Hier sollte der Beseitigungsanspruch definitiv verjährt sein. Wenn der Nachbar nicht mehr bereit ist, den Rückbau zu übernehmen, kann ich einfach die maroden Pfähle entfernen und entsorgen? Oder muss ich die Pfähle auf seinem Grundstück ablegen (da theoretisch sein Eigentum)? Oder kann ich sogar die Pfähle bei ihm auf dem Grundstück ablegen? Und muss/ sollte ich ihn vorher in Kenntnis setzen und ihm noch eine Frist einräumen?

Die Verjährung bedeutet, dass der Beseitigungsanspruch verjährt ist. Dann muss der Nachbar nichts machen, Sie aber dürfen es auch nicht. Verjährung bedeutet insoweit, dass der Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist. Es bedeutet aber nicht im Umkehrschluss, dass Sie nun selbst tätig werden dürfen.

3. Im Falle Frage 1, dass der Nutzungsvertrag nichtig ist, würde ich wie unter Frage 2 verfahren wollen.

Ich empfehle Ihnen folgende Vorgehensweise: Sie sollten zunächst das Gespräch mit dem Nachbarn noch einmal suchen, da die Angelegenheit etwas kompliziert geworden ist, da man hier vier verschiedene Regelungen mit unterschiedlichen Bereichen hat: privatschriftlicher/ notarieller Vertrag mit jeweils zwei Bereichen. Versuchen Sie sich angesichts dessen mit ihm auf einen Kompromiss zu einigen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Draudt, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2019 | 10:56

Guten Tag Frau Draudt,

vielen Dank für die Antwort. Jedoch blinken jetzt 2 Fragezeichen auf meiner Stirn.

Zu 1. Was bedeutet 'Rückbauverpflichtung abgelaufen'? Muss der Nachbar nun nicht mehr Rückbauen, da er es nicht innerhalb der Frist getan hat? Ich würde ihn jetzt ein 2. Mal bitten dem nachzukommen, aber diesmal schriflich.

Zu 2. Ich muss die Zaunpfähle auf unserem Grundstück doch nicht dulden? Zu ähnlichen Sachverhalten habe ich gelesen, dass ich nach §902 und 903 berechtigt bin störende Gegenstände auf dem eigenen Grundstück selbst zu beseitigen. Ist dem denn nicht so? Die Pfähle behindern din Bauvorhaben im Garten und sind zudem eine Gefahr, da spitze Eisenstangen herausstehen.

Danke und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2019 | 11:32

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfragen gerne wie folgt:

1. ja, genau das bedeutet es. Eine zweite Aufforderung ändert daran nichts.

2. Sie müssten dann einen neuen Rechtsgrund haben, auf Grund dessen Sie die Pfähle entfernen könnten. Grundsätzlich denkbar ist eine von diesen ausgehende Gefahr. Das kommt natürlich auf den Zustand der Pfähle an. Ob dies gegeben ist, ist aus der Ferne nicht zu beurteilen, jedoch darf nicht der ursprüngliche Rechtsgrund - welcher verjährt ist- damit wieder umgangen werden.

Angesichts all dessen empfehle ich eine Einigung und die dringende Lektüre des notariellen Vertrages, weil dieser Ihnen möglicherweise eine noch nicht verjährte Anspruchsgrundlage gibt.

Mit freundlichen Grüßen
Draudt, Rechtsanwältin

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