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Überbau, Überbaurente, Nutzungsentgelt

3. Juni 2007 12:32 |
Preis: |

Nachbarschaftsrecht

Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer

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Frage in Kategorie: Recht & Justiz – Nachbarschaftsrecht
Betreff: Überbau – Überbaurente, Nutzungsentgelt
Einsatz: 75 €

Sachverhalt

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 16.02.01 habe ich mein Grundstück von der TLG gekauft. Bereits zu diesem Zeitpunkt war auf den Flurkarten zu erkennen, dass eine Überbauung von Eigenheim und einer freistehenden Garage durch den Nachbargrundstückseigentümer vorliegen muss. Der Zeitpunkt der Überbauung ist nicht genau verifizierbar, liegt aber vor 1985.
Im beiderseitigen Interesse habe ich dem Grundstücksnachbarn, eine Grenzbereinigung, durch Kauf der überbauten Teilfläche, angeboten. Gemeinsam wurde eine für den Grundstücksnachbarn großzügig ausgelegten Grenzfestlegung abgestimmt. Um meinem Grundstücksnachbarn, neben der überbauten Grundstücksfläche, eine angemessene Begehung zum Eigenheim und zur Garage zu ermöglichen, habe ich 230 qm meiner Grundstücksfläche zum Kauf, unterhalb des damaligen Bodenrichtwertpreises, angeboten. Der Kaufpreis sollte 12,50 €/qm betragen, der Bodenrichtwertpreis für Bauland ist in dieser Ortslage mit 21 €/qm beziffert. Mit der am 29.07.03 durchgeführten Teilungsvermessung wurde auch der Umfang der Überbauung erstmalig amtlich festgestellt/dokumentiert.
Nach bereits vereinbartem Notarbeurkundungstermin, wurde der Grundstückskauf vom Grundstücksnachbarn, ohne Angabe von Gründen, abgelehnt.
Auch nach mehrmaliger schriftlicher Aufforderung dem Grundstückskauf, im eigenen Interesse doch zu zustimmen, ggf. andere Lösungen vorzuschlagen, um den von mir nicht geduldeten Grundstücksstatus zu bereinigen, blieben bis zum heutigen Zeitpunkt ohne Reaktion.
Wichtig sei noch, im Eigenheim des Grundstücksnachbarn wohnt ein Rentnerehepaar zur Untermiete. Hätte ich nun nach dem Scheitern des Grundstücksgeschäftes die Grenzen, nach alter Grenzmarkierung eingefriedet, wäre der Nebeneingang für das Rentnerehepaar nicht mehr nutzbar. Da ich diese Einschränkung für unangemessen und unzumutbar hielt, habe ich dem Rentnerehepaar, die vom Grundstücksnachbar nun nicht gekaufte Teilfläche, zur unendgeldlichen Nutzung, ohne notarielle Beglaubigung, auf Lebzeit zugesagt. Vereinbart wurde, dass die Übertragung von Nutzungsrechten an Dritte nicht zulässig ist und bauliche Veränderungen auf meinem Grundstück, ohne meine ausdrückliche Zustimmung, nicht vorzunehmen sind.
Nun hat der Grundstücksnachbar in der Zeit von Okt. 2005 bis Aug. 2006 auf meinem Grundstück, ohne Rücksicht auf den Nutzungsstatus der Untermieter, bauliche Veränderungen vorgenommen, indem er auf der neu vermessenen Grenze einen Zaun errichtet hat und diese Grundstücksfläche nun selber unberechtigt nutzt. Unmittelbar nach bekannt werden dieser baulichen Veränderung habe ich am 20.08.06 Widerspruch eingelegt und die Abstellung dieser Baumaßnahme verlangt. Es sei denn, er, der Grundstücksnachbar stimmt kurzfristig einer Kauflösung zu.
Nach wie vor halte ich die Grenzbereinigung durch den Verkauf der Teilfläche, jetzt allerdings zu den handelsüblichen Bodenrichtwertpreisen, als vernünftigste Lösung. Auch die Interessenlage des Rentnerehepaares hinsichtlich der Nutzung des Nebeneinganges bliebe so gewahrt.

Folgende Fragen ergeben sich für mich:

1. Ein Verkauf der Grundstücksfläche ist nicht absehbar.
Habe ich Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente?
Kann die Überbaurente rückwirkend erhoben werden? Sind Verjährungszeiten zu
beachten? Wie berechnet sich die Überbaurente pro Quadratmeter und Jahr in Bezug zum
Bodenrichtwertpreis?
Entstehen durch mein Untätigbleiben Gewohnheitsrechte für den Grundstücksnachbarn
oder verschiebt sich lediglich die Verjährungszeit?

2. Der Grundstücksnachbar nutzt jetzt über die Überbauungsfläche hinaus, ohne mein
Einverständnis, eine Teilfläche meines Grundstückes bis zur vorgenommenen Einfriedung.
Bin ich berechtigt für diese Nutzung, auch rückwirkend bis zum Zeitpunkt meines
Widerspruchs, ein Nutzungsentgelt zu verlangen? Wie berechnet sich die Höhe des
Nutzungsentgeltes pro Quadratmeter und Jahr? Sind Verjährungszeiten zu beachten?
Entstehen durch mein Untätigbleiben hinsichtlich der weiteren unberechtigten und
vertragslosen Nutzung Gewohnheitsrechte für den Grundstücksnachbarn?

3. Zur Duldung des bereits bestehenden Überbaus bin ich verpflichtet.
Bin ich berechtigt bei Scheitern eines Verkaufs (Priorität) bzw. einer Nutzungsverein-
barung, den errichteten Zaun, zu Lasten des Grundstücksnachbarn, entfernen zu lassen?
Sind bei der Einfriedung meines Grundstückes in den alten Grenzmarkierungen hinsichtlich
der Überbauung von Eigenheim und Garage Mindestabstände zu beachten?

4. Wie ist in diesem Kontext die Nutzungszusage gegenüber dem Rentnerehepaar zu
bewerten? Bei Verkauf oder Nutzungsvereinbarung wären deren Interessen berücksichtigt.

Mit freundlichen Grüßen

Trifft nicht Ihr Problem? Weitere Antworten zum Thema:
Nutzung recht

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Nach Ihren Angaben sind Sie zur Duldung der damaligen Überbauung verpflichtet, was allerdings die Rechtswidrigkeit des Überbaus nicht beseitigt. Unter den Voraussetzungen des § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__912.html" target="_blank">912</a> Abs. 1 <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html" target="_blank">BGB</a> steht Ihnen daher ein Entschädigungsanspruch im Form einer Geldrente zu, § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB .

Nach der Vorschrift des § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Höhe der Rente die Zeit der Grenzüberschreitung maßgeblich, auf den Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Überbaus kommt es insofern nicht an.
Somit sind grundsätzlich auch rückwirkende Ansprüche möglich. Sie richten sich gegen den jeweiligen Eigentümer des überbauenden Grundstücks (§§ <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__914.html" target="_blank">914</a> Abs. 3, <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__1108.html" target="_blank">1108</a> Abs. 1 BGB), der jetzige Eigentümer haftet also ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs, für die Zeit davor kann der Veräußerer in Anspruch genommen werden.

Anders als das Abkaufsrecht nach § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__915.html" target="_blank">915</a> Abs. 1 BGB, das gemäß § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__924.html" target="_blank">924</a> BGB nicht der Verjährung unterliegt, verjährt der Anspruch auf die monatlich Rente allerdings innerhalb von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch jeweils entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Tatsachen und der Person des Schuldners hatten (§§ <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__195.html" target="_blank">195</a>, <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__199.html" target="_blank">199</a> Abs. 1 BGB).

Insofern könnten Sie grundsätzlich nur eine rückwirkende Rente ab Januar 2004 verlangen. Wenn aber die gescheiterten Verhandlungen zwischen Ihnen und dem Eigentümer des Nachbargrundstücks über den Abkauf noch länger als bis zum Januar 2004 angedauert hat, könnte sich die Verjährung um den Zeitraum der schwebenden Vertragsverhandlungen durch Hemmung des Verjährungslaufes nach §§ <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__203.html" target="_blank">203</a> Satz 1, <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__213.html" target="_blank">213</a> BGB rückwirkend bis zur erstmaligen Geltendmachung verlängern. Dies aber nur, wenn im Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung noch keine Verjährungsfrist angelaufen ist, da die Hemmung der Verjährung nur bewirkt, dass der betreffende Zeitraum nicht in den Lauf der Verjährung eingerechnet wird, § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__209.html" target="_blank">209</a> BGB.

In Anbetracht der Regelung des § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__914.html" target="_blank">914</a> Abs. 2 Satz 2 BGB dürfte hier eine Anwendbarkeit von Gewohnheitsrecht zu verneinen sein. Jedenfalls wäre eine entsprechende entschädigungsfreie Duldung nach einem Ablauf von 22 Jahren noch nicht gegeben.

Grundlage für die Berechnung der Geldrente ist der Verkehrswert der überbauten Fläche unter Berücksichtigung der konkreten Bebauungsmöglichkeit in dem von Ihnen zu beweisenden Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Von diesem Wert ist eine im Einzelfall angemessene Verzinsung als Geldrente zu bezahlen.

2.
Entsprechendes gilt im Ergebnis für die seit 2004 beginnende unerlaubte Nutzung eines weiteren Teils Ihres Grundstücks.

Insofern ist hier allerdings teilweise Verjährung zurückliegender Anspruchszeiträume erst ab Ende 2007 möglich, vgl. oben.

Die Höhe des Anspruchs bemisst sich nach dem Gegenwert marktüblicher Vermietung.

3.
Aufgrund Ihres Widerspruchs sind Sie gemäß § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__912.html" target="_blank">912</a> Abs. 1 BGB auch nicht zur Duldung verpflichtet, sofern der Widerspruch rechtzeitig erfolgt ist.

Deshalb stehen Ihnen bezüglich des vom Widerspruch umfassten Zaunes Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche unter anderem aus § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__862.html" target="_blank">862</a> Abs. 1 BGB zur Seite, Sie sind aber zur Selbsthilfe nicht mehr berechtigt, da seit der Besitzstörung bereits zu viel Zeit vergangen ist (vgl. § <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/__859.html" target="_blank">859</a> Abs. 3 BGB).

Die Einhaltung von Mindestabständen unterliegt dem öffentlichen Baurecht und ist für NRW in den §§ 6 ff. der Landesbauordnung geregelt.

4.
An die Nutzungszusage gegenüber den Untermietern im Nachbargrundstück sind Sie unabhängig von der Regelung über Entschädigungen gebunden, solange Sie Eigentümer sind. Da das Nutzungsrecht nicht in das Grundbuch eingetragen wurde, geht es als solches zwar unter, sobald Sie den überbauten Grundstücksteil an den Nachbarn veräußern. Die Untermieter können sich dann aber gegebenenfalls auf ihr bestehendes Mietrecht berufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick im Rahmen Ihrer Fragestellung verschaffen. Sollte noch Etwas unklar geblieben sein, können Sie gerne eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt