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Überbau, Garage auf Grundstücksgrenze und Carport-Neubau

| 10.02.2010 20:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrter Herr Anwalt,

Ich brauche mal einen Rat wo ich stehe. Folgende Sachlage:

Wir haben 2007 ein Haus gekauft. Der Vorbesitzer unseres Hauses hat nach links direkt auf der Grundstücksgrenze 2001 eine Garage gebaut (zumindest behauptet der Nachbar das, kann gerade keinen Vermessungsstein finden wegen Schnee, gilt hiermit als angenommen). Die Wand steht auf der Grenze, der Dachüberstand (50cm) ragt als Überbau rüber auf Nachbargrundstück.

Frage 1: Muss der Nachbar jetzt nach dieser Zeit den Überstand weiterhin wie gehabt dulden oder kann er jetzt noch auf einen Rückbau/Entschädigung pochen?

Er hatte wohl schon beim Bau den Vorbesitzer drauf aufmerksam gemacht - haben sich dann aber offensichtlich irgendwie geeinigt weil nun steht die ja (immer noch). Weiß nich ob der jetzt maulig wird wenn wir den Carport bauen und würd gern Bescheid wissen.

Nun wollen wir uns einen Carport vor die Garage bauen. Optisch wäre das toll wenn das Dach des Carports an das Garagendach anschließt. Das würde aber einen neuen Überbau auf das Nachbargrundstück bedeuten. Dem hat der Nachbar bereits bei der Frage schon widersprochen.
Nun möchte ich dann aber wenigstens den Carport direkt auf die Grundstücksgrenze bauen.

Frage 2: Darf ich das?

Er bemängelt daran dass dann auf deren Sitzplatz im Garten morgens keine Sonne mehr scheinen würde. Unsere Garage steht östlich des "Frühstücksplatzes", eine Mauer (ca. 2m) trennt unsere Grundstücke ohnehin schon. Der Carport wäre ca. 3m hoch an der Grundstücksgrenze. Ich meinte auch es sei doch gar nicht klar ob die Sonne dann dort nicht mehr scheinen würde (Sonnenstandswinkel und -höhe sind ja unbekannt).

Größe Carport: 40qm Grundfläceh, Höhe ca. 3m, Satteldach mit 10% Neigung
Bundesland: Mecklenburg-Vorpommern

Anhang: http://img687.imageshack.us/img687/203/nachbarcarport.jpg

(hoffe das ist genehmigt)

Danke im voraus

P.S.: Einfache Antworten sind OK. Ist ja eh nur schnell gefragt um es zu wissen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Unter einem Überbau versteht man die Errichtung eines Gebäudes über die Grundstücksgrenzen hinweg auf ein Nachbargrundstück. Der Tatbestand ist auch erfüllt, wenn das Gebäude nur in den Luftraum oder das Erdreich des Nachbargrundstücks hineinragt.

Diese Voraussetzungen liegen in Ihrem Fall vor.

Ein solcher Überbau kann berechtigt oder unberechtigt erfolgen. Hat der betroffene Nachbar dem Überbau in irgendeiner Weise wirksam zugestimmt, liegt ein rechtmäßiger Überbau vor, der keinen Eingriff in das Eigentum an dem betroffenen Grundstück darstellt.
Den rechtmäßigen Überbau brauchte der Gesetzgeber nicht zu regeln; auf ihn beziehen sich die §§ 912 ff BGB nicht.

In einem solchen Fall, der hier ggf. durch die Einigung des Voreigentümers mit dem Nachbarn erfolgt sein kann, hat der Nachbar weder einen Anspruch auf einen Rückbau, noch auf eine Entschädigung.

Der Beweis dafür, dass der Nachbar eine Zustimmung, die auch formlos erfolgen kann, zum Überbau abgegeben hat, obliegt Ihnen.

Selbst wenn jedoch ein entschuldigter Überbau vorliegen sollte, der nach § 912 BGB geregelt ist, kann der Nachbar keinen Rückbau der Garage verlangen und hat in Ihrem Fall nunmehr weiterhin den Überbau zu dulden.
Auf einen Rückbau kann der Nachbar nicht mehr bestehen, da er insoweit den Überbau hätte sofort widersprechen müssen, § 912 Abs. 1 BGB.

Im dem Fall, wo kein genehmigter Überbau vorliegt, der Nachbar diesen aber weiterhin zu dulden hat, kann der Nachbar grundsätzlich nach § 912 Abs. 2 BGB einen Wertausgleich, als Überbaurente verlangen.

Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist der Verkehrswert der überbauten Fläche (BGH NJW 1972, 201; BGH NJW 1986, 2139).

Frage 2)

Eine abschließende Beurteilung Ihrer Frage ist derzeit nicht möglich, da hiezu noch in Erfahrung zu bringen wäre, ob die maßgeblichen Grundstück im Bereich eines Bebauungsplanes liegen, die eine bestimmte Bebauung, u.a. Grenzbebauung, vorsehen.

Grundsätzlich dürfen Sie den Carport auf die Grundstücksgrenze bauen, da insofern keine Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen, wenn die Wandhöhe von 3 m und eine Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m nicht überschritten wird, § 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBauO MV.

Problematisch erscheint in Ihrem Fall, dass Sie den Carport direkt an die bereits vorhandene Garage vorbauen möchten.

Insgesamt darf also die Außenwand der Garage + die Länge des Carports nicht mehr als 9 m an der Grundstücksgrenze Ihres Nachbarn entlang laufen.

Wenn die 9 m überschritten werden, ist eine Bebauung mit dem Carport auf der Grundstücksgrenze des Nachbarn bauordnungsrechtlich nicht zulässig, was dann wiederum dem Nachbarn einen zivilrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach 1004 BGB gewährt, da diese eine baurechtswidrige Bebauung nicht dulden braucht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2010 | 08:02

Sehr geehrter Herr Liebmann,

danke für die ausführliche Antwort. Dem Grunde nach wurden meine Fragen hervorragend beantwortet.

Eine kleine Nachfrage zu Frage 2:

Gibt es denn einen vorgeschriebenen Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden (Garage und Carport) damit diese als zwei eigenständige Gebäude gelten? Reichen da vielleicht 5 cm? ;)


Hintergrund: Die Garage ist bereits grenzwertig mit 9m Länge!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2010 | 10:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Es kommt nicht darauf an, ob ein oder zwei Gebäude entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbarn stehen.

Es dürfen insgesamt nur 9 m auf der Grundstücksgrenze gebaut werden.

Wenn die Garage bereits schon fast 9 m Wandlänge besitzt, kann der Carport nicht mehr auf die selbe Nachbargrenze gebaut werden.

Dies wäre nur mit Zustimmung des Nachbar noch möglich.

Bedauerlicherweise lässt sich daher kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage dennoch zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Beratungen und Vertretungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.02.2010 | 10:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.02.2010 5/5,0
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