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BGrundstücks Überbau

15.09.2018 09:55 |
Preis: 60,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ob der Eigentümer den Überbau eines Grundstücks durch den Nachbarn zu dulden hat, richtet sich nach § 912 BGB.

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor 4 Jahren ein Grundstück mit Gebäude aus einen Zwangsvesrteigerung erworben.
Da unser Nachbar bzw. damals die Vorvahren das Gebäude ca. 1,5 m ausf städischen Grund und Boden gesetzt hatte hat er diesen Boden nun von der Stadt erworben.
Im Zuge des Erwerbes erfolgte eine Vermessung seines Grundstückes bzw. des neu erworbenen Grundstückes.
Hierbei stellte sich heraus das ein Anbau an das Hauptgebäude welcher in den 1970er Jahren erfolgte ca. 70cm auf einer Länge von ca. 8m mein Grundstück überbaut.
Dieser Anbau wurde ohne Baugenehmigung errichtet.
Wie ist die Rechtslage und was kann ich hier fordern ( Rückbau ) ?

MfG


M. Müller

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einschlägig ist § 912 BGB:

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Da davon auszugehen ist, dass der vormalige Eigentümer Ihres Grundstücks vor oder sofort nach der Grenzüberbauung keinen Widerspruch erhoben hat - oder Sie dies zumindest nicht beweisen können - müssen Sie den Überbau dulden - es sei denn, der überbauende Nachbar (oder seinen Rechtsvorgängern) handelte vorsätzlich oder grob fahrlässig beim Überbau. Auch dies müssten Sie beweisen können.

Vorsatz bedeutet, dass der Nachbar bei der Errichtung des Gebäudes wusste, dass er überbaut, und er dies auch wollte. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wurde, also dann, wenn schon ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt wurden und das nicht beachtet wurde, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste.

Dass der Nachbar den Überbau vorsätzlich errichtete, dürfte rückwirkend schwer nachzuweisen sein.

Grobe Fahrlässigkeit würde vorliegen, wenn sich dem Nachbarn bei der Errichtung des Gebäudes sofort und ohne größere Prüfungen oder Vermessungen sofort hätte aufdrängen müssen, dass er ein fremdes Grundstück überbaut. Gegen grobe Fahrlässigkeit spricht vorliegend, dass der Überbau erst auf Grund einer nachträglichen Vermessung bemerkt wurde.

Der Anspruch auf Beseitigung eines widerrechtlichen Überbaus verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss dem Kalenderjahr, in dem der Eigentümer vom Überbau Kenntnis erlangt hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen), spätestens jedoch nach Ablauf von zehn Jahren nach Errichtung des Überbaus (BGH, Urteil vom 22.10.2010 – V ZR 43/10, Rn. 19; BGH, Urteile vom 16.03.2007 – V ZR 190/06, NJW 2007, 2183, 2184; und vom 18.09.1986 – III ZR 227/84, BGHZ 98, 235, 241).

Ein Anspruch auf Beseitigung des Überbaus ist demnach auf jeden Fall bereits verjährt, da das Gebäude in den siebziger Jahren errichtet wurde.

In diesem Fall haben Sie gegen den Nachbarn Anspruch auf Zahlung einer Rente; für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgeblich (§ 912 Abs. 2 BGB).

Aus der fehlenden Baugenehmigung können Sie keinen zivilrechtlichen Anspruch gegen den Nachbarn auf Rückbau herleiten. Sie können lediglich gegenüber dem Bauamt anregen, gegen den Nachbarn eine Rückbau-Verfügung zu erlassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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