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Überbau Garage

17.07.2014 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Verträge wirken nur zwischen den Vertragsparteien. Die Begründung eines Rechts an einem Grundstück setzt eine Eintragung ins Grundbuch voraus, damit sie gegenüber jedermann wirkt (§ 873 BGB).

Hallo,

Unsere Garage ist an der Grenze zum Nachbar gebaut (lt. Bebauungsplan).

Ursprüunglich war der Plan die zu verputzen oder mit Riemchen zu verkleben. Doch im Gespräch mit dem Nachbarn hat mein Mann doch beschlossen die Wand zu verklinkern. Er hat auch das Material bestellt und möchte eigentlich nächste Woche loslegen.

Die Problematik: Wir müssem etwas (15 cm auf 9m) auf sein Grundstück, um das Fundament zu erstellen. Erst war er damit einverstanden und war/ist bereit diese Fläche abzutreten.

Er ist im Prinzip immer noch damit einverstanden, hat aber hier und da schon Bedenken geäußert.

Ich möchte das gerne schriftlich festhalten, damit wir abgesichert sind, falls er z.B. in 5 Jahren seine Meinung ändert.

Wie sollte so ein Schriftstück aussehen? Wie überschrieben und welche Punkte? Ich bitte um eine formlose Formulierung.

Reicht so ein Schriftstück aus oder sollten wir im das Stückchen abkaufen?

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie sollten Ihrem Nachbarn die kleine Teilfläche im Interesse der Rechtssicherheit doch lieber abkaufen. Vielleicht lässt sich das auch mit einer Grunddienstbarkeit oder einem Erbbauchrecht regeln. Beides geht aber nur mit einem Notar, da es eine Eintragung ins Grundbuch voraussetzt (§ 873 BGB).

Natürlich können Sie auch einen privatschriftlichen Vertrag mit Ihrem Nachbarn abschließen, etwa eine Art von Mietvertrag. Das hat aber den Nachteil, dass er sich von diesem in der Tat jederzeit durch Kündigung lösen kann. Auch müssen Sie bedenken, dass die Garage da noch sehr lange stehen wird, und die Grenze auch sehr lange bleiben, so dass auch Ihre Rechtsnachfolger - (etwa Kinder oder Käufer) - und die des Nachbarn dadurch gebunden werden müssen, was Sie ohne Eintragung ins Grundbuch nicht werden.

Juristen unterscheiden hier zwischen

1.) „schuldrechtlich." Das wäre der Vertrag, an den Sie denken, der aber nur zwischen den Vertragsparteien, also Ihnen und Ihrem Nachbarn, wirkt und

2.) „sachenrechtlich/dinglich", was gegenüber jedermann wirkt.

Wenn Sie einfach nur bauen, ohne dass etwas ins Grundbuch eingetragen wird auf einer Fläche von (9Meter mal 15 Centimetern) über die Grenze bauen, entsteht dadurch ein Überbau (§ 912 BGB), den ihr Nachbar auch nicht zwingend zukünftig dulden müsste, da der Überbau sogar vorsätzlich erfolgte.

In vielen Jahren, wenn nicht mehr feststellbar ist, ob es dazu jetzt vorsätzlich oder fahrlässig kam, müssten vielleicht sogar noch Ihre Rechtsnachfolger dann denen Ihres Nachbarn dafür eine Überbaurente zahlen (§ 912 Abs.2 BGB). Es mag sogar sein, dass es dadurch zu einer Grenzverwirrung (§ 920 BGB) kommt.

Es hat schon Sinn und Zweck, warum das deutsche Grundbuchrecht hier so streng ist, auch wenn das hier für Sie einen Haufen Papierkram bedeutet, Kosten verursacht und den Baubeginn verzögert.

Ich würde Ihnen ja etwas entwerfen, wenn ich das denn hier selbst für ausreichend halten würde. Das ist es aber leider nicht. Sie müssen irgendwie auf Ihren Nachbarn einwirken, dass er mit zum Notar kommt, weil Sie ihn mit Mitteln des Rechts kaum dazu zwingen können, Ihnen hier irgendetwas einzuräumen.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

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