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Schadensersatz wegen Überbau


23.08.2006 13:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag,

mein Nachbar hat eine Garage direkt an der Grundstücksgrenze gebaut. Der Grundmauer liegt aber stellenweise ca.10-15 cm auf meinem Gründstück.
Ich habe gelesen dafür kann ich Schadenersatz verlangen.

Inzwischen habe ich BGB und Nachbarschaftsrecht für Schleswig Holstein gelesen und festgestellt das der Bauherr /bauleitende Architekt gegen weitere Gesetze verstoßen haben, z.b Hammerschlag und Leiterrecht.
Ich habe bis zum Baubeginn Tag keine Ahnung gehabt das die Garage an der Grundstuckgrenze gebaut wird und das mein Garten von Bauarbeitern (seit 26.4.06 bis heute) benutzt wird.

Ich habe jetzt an ganze Garage entlang (9 m) Baumörtel, Schrauben und kleine Blechstücke im Gras liegen.
Die scharfen Spitzen (werden im Mauer eingemauert, halten später die Isolation zw. Mauer und Verblender) ragten ca. 40 cm auf meinem Grundstück. Ich musste meinen kleinen Neffen das Spielen verbieten und höllisch aufpassen wg. Verletzungsgefahr.
Eine weitere Sache ist das sich der Architekt (oder der Nachbar )Freiheit nimmt und durch die offene Eingangstüre in mein Haus reinspaziert. Der Nachbar kam einmal über die Terrassentüre rein.
In Moment wird auf die Garage eine Satellitentenne gebaut, an der Außenwand. Die Kabel und die Halterung hängen ca. 40 cm über die Grundstücksgrenze..
Inzwischen bin ich schon sehr verärgert.
Meine Fragen:
1. Wie hoch ist der Schadenersatz den ich erzielen kann wegen Überbau? (Baubeginn 26.04.06)
2. Kann ich es verlangen das der Nachbar den ganzen Überbau wegmacht?(ca.80cm Tief, 9 m Lang, ca. 10 cm Breit)
3. Kann ich mit einem Schadenersatz rechnen wg. weitere Verstoße (Hammerschlag und Leiterrecht, Störung durch Bauarbeiter die auch um 20:30 bei der Arbeit waren, Bohren am Sonntag, keine Schutzmaßnahmen usw., usw.)
4. Darf an der Garage eine Satellitantenne montiert werden?
5. Wer ist mein Ansprechpartner, Bauherr oder Architekt?

Besten Dank
Michael


-- Einsatz geändert am 23.08.2006 14:12:58

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Sofern sich der Überbau als duldungspflichtig erweisen sollte, was der Fall ist, wenn der Nachbar das Gebäude über Ihre Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können und Sie nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben haben (§ 912 Abs. 1 BGB), sind Sie durch eine Geldrente zu entschädigen (§ 912 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Rente stellt einen Ausgleich für den Nutzungsverlust dar. Wie hoch diese Rente ausfallen wird, kann mangels Detailkenntnis des Falles nicht beurteilt werden, Grundlage ist aber der Verkehrswert der überbauten Fläche im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Nach § 913 BGB hat Ihnen der Nachbar diese Rente jährlich im Voraus zu bezahlen.

Sie können auf Basis des § 915 BGB aber auch verlangen, dass Ihnen der Nachbar den überbauten Teil Ihres Grundstücks abkauft.

2.
Die Entfernung des Überbaus können Sie dann verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht vorliegen, Sie etwa sofort widersprochen haben oder dem Nachbarn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgehalten werden kann.

3.
Ob Ihnen Schadenersatzansprüche im Zusammenhang mit der Verletzung des Hammerschlag- und Leiterrechts zustehen ist davon abhängig, inwiefern Ihnen ein Schaden entstanden ist. Dies ist etwa in den Bautätigkeiten zur Unzeit denkbar, vieles kann aber bereits mit der nach § 19 NachbG S-H zu bezahlenden Nutzungsentschädigung abgegolten sein.

Jedenfalls brauchen Sie es nicht zu akzeptieren, dass der Architekt in Ihrem Haus ein und aus geht. Hier können Sie einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB geltend machen.

4.
Grundsätzlich kann auf der Garage eine Satellitenschüssel installiert werden, nur hat der Nachbar in diesem Zusammenhang zu beachten, dass Ihr Grundstück dabei nicht beeinträchtigt wird. Entsprechende Kabel sollte er auf seinem eigenen Grundstück verlegen! Auch hier dürfte Ihnen ein entsprechender Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch zustehen.

5.
Außer in der Sache des Betreten Ihres Hauses ist der Nachbar als Bauherr Ihr Ansprechpartner.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über Ihren Problemkreis vermitteln. Da Ihre Erfolgsaussichten als gut zu bezeichnen sind, sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Anhang: Gesetzestexte


BGB § 912 Überbau; Duldungspflicht

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

BGB § 913 Zahlung der Überbaurente

(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.
(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

§ 915 Abkauf

(1) Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Macht er von dieser Befugnis Gebrauch, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf.
(2) Für die Zeit bis zur Übertragung des Eigentums ist die Rente fortzuentrichten.

BGB § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

NachbG S-H § 17 Inhalt und Umfang

(1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks müssen dulden, daß ihr Grundstück einschließlich der Bauwerke von dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks zur Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird, wenn und soweit
1. die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können,
2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und
3. das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.
(2) Das Recht zur Benutzung umfaßt die Befugnis, auf oder über dem Grundstück Gerüste aufzustellen sowie die zu den Arbeiten erforderlichen Geräte und Baustoffe über das Grundstück zu bringen und dort niederzulegen.
(3) Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben. Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden.
(4) Absatz 1 findet auf den Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung.

NachbG S-H § 18 Anzeige und Schadensersatz

Für die Verpflichtung zur Anzeige und die Verpflichtung zum Schadensersatz gelten die §§ 7 und 10 Abs. 2 entsprechend

NachbG S-H § 19 Nutzungsentschädigung
(1) Wer ein Grundstück länger als zwei Wochen gemäß § 17 benutzt, hat für die ganze Zeit der Benutzung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese ist so hoch wie die ortsübliche Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz. Die Entschädigung ist nach dem Ablauf Von je zwei Wochen fällig.
(2) Nutzungsentschädigung kann nicht verlangt werden, soweit nach § 18 Ersatz für entgangene anderweitige Nutzung gefordert wird.

NachbG S-H § 7 Anzeige des Anbaus

(1) Die Einzelheiten des geplanten Anbaus sind spätestens zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten dem Eigentümer und, soweit dessen Besitz davon berührt wird, auch dem Nutzungsberechtigten des zuerst bebauten Grundstücks schriftlich anzuzeigen. Mit den Arbeiten darf erst nach Fristablauf begonnen werden.
(2) Ist der Aufenthalt des Eigentümers und des Nutzungsberechtigten nicht bekannt oder haben sie ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland, so genügt die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer.

NachbG S-H § 10 Veränderung der Nachbarwand

(1) Jeder Grundstückseigentümer darf die Nachbarwand in voller Dicke auf seine Kosten erhöhen, wenn dadurch keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen für den anderen Grundstückseigentümer zu erwarten sind. Dabei darf der höher Bauende auf das Nachbardach einschließlich des Dachtragewerks einwirken, soweit dies erforderlich ist; er hat auf seine Kosten das Nachbardach mit der erhöhten Nachbarwand so zu verbinden, daß Schäden durch Gebäudebewegungen und Witterungseinflüsse vermieden werden. Für den erhöhten Teil der Nachbarwand gelten die §§ 6 bis 8 sowie 9 Abs. 1 bis 3 und Abs. 4 Satz 2 entsprechend.
(2) Die Absicht, das Recht nach Absatz 1 auszuüben, ist anzuzeigen; § 7 gilt entsprechend. Schaden, der bei Ausübung des Rechts nach Absatz 1 dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des anderen Grundstücks entsteht, ist auch ohne Verschulden zu ersetzen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadens zu leisten; das Recht nach Absatz 1 darf dann erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden.
(3) Jeder Grundstückseigentümer darf die Nachbarwand auf seinem Grundstück verstärken.
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