Teilungsvorbehalt in einer Teilungserklätung

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist nur im Wege einer Vereinbarung gem. § 10 Abs. 3 WEG möglich. Das ergibt sich nach der Rechtsprechung aus der Rechtsnatur des Sondernutzungsrechts; vgl. BGH NJW 2000, Seite 3643 .

Ich gehe davon aus, daß eine (einvernehmliche) Vereinbarung hier ausscheidet, so daß sich die Frage stellt, ob die Fläche, an der einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, wieder ohne Zustimmung des Begünstigten zu Gemeinschaftseigentum ohne Sondernutzungsrecht werden kann.


2.

Der von Ihnen angesprochene Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 02.03.1998 - 20 W 54/98 ) steht dem jedoch entgegen:

Das Gericht vertritt die Auffassung, daß die Bauträgerin befugt sei, bezüglich aller auf dem Grundstück befindlichen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung zu bestimmen und gegenüber der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer rechtsverbindlich festzulegen.

Folgt man streng der Begründung des Oberlandesgerichts Frankfurt, wäre die Begründung des Sondereigentums rechtmäßig zustande gekommen mit der Folge, daß kein Rechtsgrund gegeben sei, diese Vereinbarung aufzuheben.


3.

Ein Ansatzpunkt für eine Aufhebung des Sondernutzungsrechts könnte sich allenfalls daraus ergeben, daß durch die Begründung des Sondernutzungsrechts der Zugang zum Spielplatz verhindert wird. Man müßte folglich argumentieren, daß der Spielplatz, der Gemeinschaftseigentum sei, für die nicht durch das Sondernutzungsrecht begünstigten Miteigentümer nicht errreicht werden könne, weil das durch den Sondernutzungsberechtigten verhindert werde. Hierzu ist zunächst zu klären, aufgrund welcher Rechtsgrundlage der Spielplatz errichtet worden ist. Ist der Spielplatz als solcher geplant gewesen und (vielleicht) auch im Grundbuch entsprechend ausgewiesen, könnten die betroffenen Miteigentümer zumindest erreichen, daß der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zusteht, Zugang zum Spielplatz gewährt.

Ob diese Argumentation zum Erfolg führt, läßt sich natürlich nicht mit letzter Sicherheit sagen. Das Argument, daß Gemeinschaftseigentum durch ein Sondernutzungsrecht nicht erreichbar sei, halte ich aber für einen überlegenswerten Ansatz.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt