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Teilungsversteigerung! Jetzt oder später?


| 02.08.2007 19:19 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit erbitte ich ihre Auskunft zu folgendem Sachverhalt:

Ich möchte im Rahmen der Erbauseinandersetzung eine Immobilie (vermietet) erwerben. Jedoch ist im Grundbuch dieser Liegenschaft eine Grundschuld in Höhe von 100.000 DM eingetragen, die noch mit derzeit ca. 20.000€ als Sicherheit valutiert ist. Die Kredite lauten auf ein Mitglied der Erbengemeinschaft. Es ist jedoch zu erwarten, dass der Kreditnehmer (Geschäftsführer eines Handwerksbetriebes) Insolvenz anmelden muss und auch wird. Da die Kredite nicht mehr bedient werden können würde dies heißen, dass die Gläubigerbank in der nächsten Zeit diese kündigt, die Immobilie zwangsverwaltet und schließlich die ZV betreibt.

1. Welche Konsequenzen hätte ich zu erwarten, wenn ich demnächst die Teilungsversteigerung beantragen würde, bevor irgendein Gläubiger eine Zwangshypothek in das Grundbuch eintragen lässt und die Bank beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragt?

2. Ist dieser Zeitpunkt für mich passend, um günstig an die Immobilien zu kommen?

3. Sollte die TV zu meinen Gunsten ausfallen, kann ich dann als Eigentümer die Sicherungsvereinbarung kündigen, da diese nun Kredite gegenüber einem Dritten sichert?

4. Welche Möglichkeiten (Tricks?) sind für meine Person als Mitglied der noch bestehenden Erbengemeinschaft möglich, um in der Versteigerung ganz sicher ins Ziel zu gelangen (abschreckende Eintragungen ins Grundbuch, etc?)

Mir ist bewusst, dass dieses Forum nur für eine erste Orientierung dient. Ich will mit diesen Fragen nur meine weitere Vorgehensweise ausloten, ob diese Schritte zum derzeitigen Zeitpunkt Sinn machen oder ob ich die ZV der Bank abwarten soll und dann das Haus ersteigern soll.

Für Ihre Bemühungen im Voraus Vielen Dank.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst vorab: ich schätze, Sie werden mit Ihrer Idee (Durchführung einer Teilungsversteigerung), wie nachfolgend ausgeführt, so wie von Ihnen beabsichtigt keinen Erfolg haben.

1. Sie müssten zunächst einmal gegenüber Ihren Miterben die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen.

Eine Teilungsversteigerung ist gar nicht unbedingt erforderlich und wenn überhaupt erst der zweite Schritt. Ob eine solche Ihnen überhaupt einen Vorteil bringen würde ist jedoch fraglich.

Einen Vorteil gegenüber der Bank hätten Sie ohnehin nicht, denn im Grundbuch ist, wie Sie schildern eine Grundschuld für die Bank eingetragen. Das ist zunächst alles was diese benötigt und aus dieser "günstigen" Position können Sie die Bank auch nicht ohne weiteres mit einer Teilungsversteigerung verdrängen.

Meistens herrscht der Glaube vor, man "könne" im Rahmen einer evtl. Teilungsversteigerung ein "Schnäppchen" machen. Als Mitglied einer Erbengemeinschaft birgt aber ein solches vorgehen eine ganze Reihe Unwägbarkeiten. Eine Teilungsversteigerung kommt eigentlich nur in betracht, wenn sich die Erben untereinander nicht einigen können.

Sie können aber ggf. einfacher zum Ziel kommen, wenn Sie das Haus, mit den entsprechenden Belastungen übernehmen, also der Erbengemeinschaft abkaufen oder den übrigen Miterben deren Erbteile abkaufen.

Sofern die Insolvenz eines Miterben droht, sollten Sie sich bezüglich des konkreten Vorgehens aber noch einmal individuell beraten lassen.

2. Wie bereits ausgeführt, man solte nicht unbedingt davon ausgehen, dass man mit einer solchen Vorgehensweise einen Vorteil erlangt. Es gibt zu viele Unwägbarkeiten und die Grundschuld besteht ohnehin. Aufgrund dieser Grundschuld kann die Bank natürlich auch das Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Eine Zwangshypothek oder ähnliches ist gar nicht mehr erforderlich. In jedem Fall müssen Sie zunächst die Auseinandersetzng der Erbengemeinschaft verlangen.

3. Über die Sicherungsvereinbarung brauchen Sie sich gar keine großen Gedanken zu machen. Maßgeblich ist, ob die Grundschuld im Rahmen der Versteigerung abgelöst und gelöscht wird oder nicht.

Aufgrund der Grundschuld kann die Bank losgelöst von einer Sicherungsvereinbarung oder einem Darlehen jederzeit in das Grundstück vollstrecken, wenn die Grundschuld nicht "beglichen" und gelöscht wird.

Sie müssen also bereits vor oder während der Versteigerung mit der Bank die Angelegenheit klären. Anderenfalls werden Sie das Nachsehen haben.

4. Wie bereits dargelegt werden Sie mit einer TV wohl nicht den gewünschten Erfolg haben. Sie können auch durch "weitere" Eintragungen ins Grundbuch niemanden "abschrecken", zumindest nicht die Bank als Inhaberin der bestehenden Grundschuld. Diese Grundschuld geht allen nachfolgenden belastenden Eintragungen grundsätzlich vor.

Ich würde Ihnen, wie bereits dargelegt, Raten, sich über einen Kauf der Erbanteile der Miterben gedanken zu machen oder über einen Kauf des Gebäudes aus der Erbmasse. Hierbei kann im Kaufpreis natürlich das noch valutierte Darlehen berücksichtigt werden.

Aufgrund der drohenden Insolvenz eines Miterben ist allerdings insofern Vorsicht geboten, dass eine evtl. sog. Gläubigerbenachteiligung zu einem Anfechtngsgrund gegen ein solches Geschäft führen könnte.

Diesbezüglich sollten Sie sich unbedingt nochmals mit einem Kollegen vor Ort beraten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2007 | 19:19

Sehr geehrter Herr Keller,

Vielen Dank für die präzisen und hilfreichen Antworten auf meine Fragen. Ich habe jedoch noch nicht ganz verstanden, warum ich nicht direkt die Teilungsversteigerung beantragen kann sondern erst die Auseinandersetzung der Erbgengemeinschaft gegenüber den anderen Miterben verlangen muss?

Ich werde nun aufgrund Ihrer Ratschläge von meinen "Ideen" vorab erst mal Abstand nehmen. Vielleicht ergibt sich ja die Möglichkeit das Haus im Rahmen der Zwangsversteigerung zu übernehmen, falls die Gläubigerbank die ZV betreibt oder es findet sich eine andere Immobilie und ich "versilbere" meinen Anteil.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2007 | 20:51

Gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Derzeit steht das Grundstück mit Gebäude im Eigentum der Erbengemeinschaft. D.h. Sie können nur gemeinschaftlich handeln. Sie alleine könnten daher nicht die Teilungsversteigerung beantragen, sondern nur gemeinsam mit den übrigen Miterben.

Hier sehe ich aber das Problem. Wie bereits dargestellt, würde der Bank kein wirklicher Nachteil entstehen, es gibt Hier verschiedene Möglichkeiten bei einer Teilungsversteigerung, aber einfach ausgedrückt: die Bank käme so oder so an ihr Geld.

So wie ich das sehe wären die einzigen die einen evtl. Nachteil bei diesem Vorgehen hätten, die Miterben und genau die müssten ebenfalls, solange die Erbengemeinschaft besteht, einer möglichen Versteigerung zustimmen.

Daher müsste zuerst oder zumindest gleichzeitig die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betrieben werden.

Insgesamt ist meiner Erfahrung nach der bereits aufgezeigte Weg eines Verkaufs/Kaufs (Grundstück selber oder ggf. der Erbanteile der Miterben) der bessere und in den meisten Fällen auch deutlich günstigere Weg.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

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