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Teilungsversteigerung | Bestehende Grundschuld & Ablösung

21.02.2019 13:42 |
Preis: 100,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Im Rahmen einer Teilungsversteigerung (Aufhebung einer Gemeinschaft) habe ich eine Immobilie ersteigert.

Ein Recht in Abteilung III (Grundschuld zzgl. 15% Zinsen p.A.) blieb bestehen und ich musste diese Grundschuld als Ersteher mit übernehmen. Weitere Bedingungen bzgl. der Grundschuld waren nicht im Grundbuch vermerkt.

Den vollen Grundschuldbetrag habe ich innerhalb 7 Tagen nach Zuschlag an die Grundschuldgläubigerin bezahlt. Zusätzlich habe ich Zinsen an die Grundschuldgläubigerin in Höhe von 15% p.A. für die 7 Tage überwiesen.

Nun teilt mir die Grundschuldgläubigerin (Bank) mit, dass ich die Grundschuld kündigen muss, mit einer Kündigunsgfrist von sechs Monaten. Für diese sechs Monate soll ich die Zinsen von 15% p.A. noch zahlen.

Ich bin davon ausgegangen, dass die Grundschuldgläubigerin nur einen Zinsanspruch vom Zuschlag an, bis zur vollständigen Grundschuldtilgung hat.

Nun meine Frage:
a) Muss ich tatsächlich die Grundschuld separat kündigen, obwohl ich in keinen Vertrag eingestiegen bin?
b) Hat die Grundschuldgläubigerin einen Anspruch auf weitergehende Zinsen, nach vollständiger Grundschuldtilgung?
c) Benennen Sie mir bitte einschlägige Urteile, woraus hervorgeht, dass ich als Ersteher nur Zinsen bis zur Grundschuldtilgung zu leisten habe und nicht darüber hinaus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nachdem der Ersteher die Grundschulden in der Teilungsversteigerung übernommen hat, muss er den vollen Nominalbetrag bezahlen. Die darüber hinaus bestehenden Grundschuldzinsen muss der Ersteher auch vom Tag des Zuschlags an bezahlen.

Löst der Ersteher die bestehen gebliebene Grundschuld in voller Höhe ab, geht sie kraft Gesetzes auf ihn über (§§ 1142 , 1143 BGB analog). Demzufolge hat der Ersteher auch nur die Zinsen zu zahlen, welche in der Zeit ab Zuschlagserteilung (§ 56 Satz 2 ZVG ) bis zur vollständigen Ablösung der Grundschulden entstanden sind. Dies geht u.a. aus einer Vielzahl von Entscheidungen hervor. Z.B. Bundesgerichtshof Urteil vom 4. Februar 2011 Aktenzeichen V ZR 132/10 . Eine darüber hinaus gehende Haftung steht die Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung entgegen.

Darüber hinaus sind die Ausführungen der Bank anlässlich der Kündigung nicht zutreffend. Eine Zwangsversteigerung der Immobilie setzt insoweit bereits eine Kündigung der Grundschuld voraus, sprich erst mit Ablauf der Kündigungsfrist bzw. Wartefrist von 6 Monaten kann überhaupt die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Die Kündigung steht sowohl der Bank, dem (Alt-)Eigentümer als auch dem Gläubiger zu. Der Ersteher hat damit insoweit nichts zu tun (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB ).

Hier ist die Grundschuld mit der Zwangsversteigerung bereits fällig geworden, sodass es keiner Kündigung bedarf. Ebenso wenig einer Haftung auf Zinsen für eine nicht valutierte und insbesondere abgelöste Grundschuld.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2019 | 17:16

>> Darüber hinaus sind die Ausführungen der Bank anlässlich der Kündigung nicht zutreffend. Eine Zwangsversteigerung der Immobilie setzt insoweit bereits eine Kündigung der Grundschuld voraus <<

Wie ausgeführt handelte es sich NICHT um eine Zwangsversteigerung sondern um eine Teilungsversteigerung (= Aufhebung der Gemeinschaft). Sind in diesem Fall Ihre Ausführungen ebenfalls bzgl. der Grundschuld korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2019 | 17:34

An den Ausführungen dazu ändert sich nichts, denn mit der Ablösung der Grundschuld, kann auch deren Fälligkeit nicht erneut hergestellt werden, insoweit wäre die Kündigung gänzlich überflüssig, da die Grundschuld bereits getilgt ist und kraft Gesetzes auch auf Sie übergegangen ist.

Demzufolge können auch keinen Zinsen mehr für "Was" verlangt werden, denn mit der Annahme des Ablösebetrages können darüber hinaus denklogisch auch keine weiteren Zinsen entstehen. Demzufolge käme man selbst unter einem abweichenden Gesichtspunkt zu dem Ergebnis, dass mit der Annahme der Ablöse der Verzicht auf weitere Zinsen einhergeht, sog. Verzicht auf den Nachweis der Fälligkeit.

Insoweit konnte ich auch trotz umfachreicher Recherche nicht einen einzigen Fall finden, in der die Bank bzw. der Grundschuldgläubiger noch zusätzlich auf die Einhaltung einer Frist von 6 Monaten anlässlich einer Kündigung pochen durfte bzw. auf damit verbundene Zinsen trotz Ablöse einen Anspruch geltend machen konnte.

Ergo ist das Verhalten der Bank m.E. atypisch.

MfG
RA Lembcke

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