Teilungsversteigerung, Ausgleichszahlung Grundschuld, Löschungsbewilligung

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Da die erstrangige Gläubigerbank dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht beigetreten ist, ist die Grundschuld bestehen geblieben, was in den Versteigerungsbedingungen zum Versteigerungstermin entsprechend protokolliert werden musste.

Der durch die Tilgung des Darlehens nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld, führt entsprechender der Sicherungsabrede mit der Gläubigerbank (unterstellt) zu einem aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld (Palandt/Bassenge, a.a.O., Rz. 17 zu § 1191 BGB ).

Infolge des Eigentumswechsels durch Zuschlag in der Teilungsversteigerung kann nach der Rechtsprechung des BGH, FamRZ 1993, 676 , 681 m. w. N. die Grundpfandrechtsgläubigerin/Gläubigerbank den Rückgewährsanspruch nicht mehr durch Verzicht oder Erteilung einer Löschungsbewilligung erfüllen, weil dies ausschließlich dem Ersteher und Alleineigentümer des Grundstücks zugute käme.
Der Rückgewähranspruch gegenüber den vormaligen Miteigentümern kann daher nur noch durch Abtretung der nicht valutierten Grundschuld erfolgen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH sowohl für den Fall der Zwangsversteigerung als für die Teilungsversteigerung.

Im Zeitpunkt des Zuschlags haben die vormaligen Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft gegen die jeweiligen Sicherungsnehmer (Gläubigerbank) ein Recht auf Abtretung der nicht mehr valutierten Grundschulden, wodurch diese zu Eigentümerrechten werden.
Daher kann die Gläubigerbank nicht über den valutierenden Teil an der Grundschuld verfügen, so dass der Neueigentümer eine entsprechende Zahlung an die Alteigentümer in Höhe des nicht valutierenden Teils vornehmen muss.

Sicherlich befürchtet die Gläubigerbank auch die Geltendmachung von Ansprüchen, sollten sich die Alteigentümer nicht auf eine Auszahlung bzw. Aufteilung einigen können.

2. Um hier Rechtssicherheit zu erhalten, bietet sich eine Abwicklung über einen Notar an. Im Wege eines Treuhandauftrages sollte die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld vollzogen werden, wenn der Ablösebetrag bei dem Notar bereitgestellt wurde.

Soweit sich die Parteien einig sind und der Ablösebetrag im Vorfeld bereitgestellt wird, kann im Anschluss eine Löschungsbewilligung der aus der Grundschuld Berechtigten Alteigentümer erfolgen.
Stimmen Sie einer Löschungsbewilligung im Vorfeld zu, haben Sie das Risiko, dass der Eigentümer den Betrag nicht leistet und Sie diesen gerichtlich einfordern müssen.

Steht das Recht mehreren Gläubigern zu Bruchteilen zu, so muss eine löschungsfähige Quittung über das ganze Recht von allen Mitgläubigern abgegeben werden. § 774, S. 2 BGB .

3. Die Ausgleichszahlung wird, damit der Eigentümer alsbald eine Löschung des Grundpfandrechtes erhalten kann i.d.R. bei Gericht hinterlegt. Der Eigentümer kann den vormaligen Miteigentümer auf Zustimmung zur Löschungsbewilligung verklagen.

Ein entsprechender Anspruch auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte ergibt sich aus § 91 Abs. 4 ZVGB i.V.m. §1179 a BGB . Im weiteren müssen Sie sich dann mit dem anderen Alteigentümer bezüglich der Aufteilung des hinterlegten Geldes auseinandersetzen.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick gewährt zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen