Gerne zu Ihren Fragen:
Zunächst zu Ausgangslage:
Nach Ihrer Schilderung ist der Garten in der notariellen Teilungserklärung und im Grundbuch ausdrücklich als Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 (EG) ausgewiesen. Damit gehört der Garten nicht zum Gemeinschaftseigentum und steht ausschließlich dem Eigentümer der EG-Wohnung zu.
In der Praxis wird bei der Aufteilung der Miteigentumsanteile (z. B. „xyz/1000") üblicherweise die Wohn- und ggf. Nutzfläche zugrunde gelegt. Für Sondernutzungsrechte (z. B. ein Garten, ein Stellplatz) wird dagegen regelmäßig kein eigener Miteigentumsanteil ausgewiesen, weil sie gerade kein selbständiges Eigentum, sondern (nur) ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum darstellen.
In Ihrem Fall aber ist der Garten kein bloßes Sondernutzungsrecht, sondern Sondereigentum, was juristisch einen wichtigen Unterschied macht.
Muss Sondereigentum in die Tausendstel-Aufteilung einfließen?
a) Grundsatz
Nach § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) entstehen die Miteigentumsanteile an dem Grundstück zusammen mit dem Sondereigentum. Grundsätzlich müssen alle nutzbaren Flächen, die dem Sondereigentum zugeordnet sind (z. B. Keller, Hobbyräume, Garten, wenn sie als Sondereigentum eingetragen sind), bei der Berechnung der Miteigentumsanteile berücksichtigt werden.
Zitat:§ 8 WEG Teilung durch den Eigentümer (gekürzt zitiert)
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
Wenn der Garten also Sondereigentum ist, sollte er bei der Ermittlung der Tausendstelanteile mitgerechnet werden, genau wie ein Hobbyraum oder ein ausgebauter Dachboden.
Wird die Fläche (vorliegend der Garten) nicht berücksichtigt, führt das zu einer faktischen Ungleichbehandlung, da die Miteigentumsanteile dann nicht dem tatsächlichen Nutzwert entsprechen. Das wirkt sich z. B. auf Kostenverteilungen, Stimmrechte und die Lastenverteilung (z. B. Grundsteuer) aus.
Bedeutung des Absatzes in der Eintragungsbekanntmachung
„Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt."
Dieser Absatz ist ein gesetzlich üblicher Klarstellungshinweis, dass die Eigentümer der einzelnen Wohnungen nur insoweit am Gemeinschaftseigentum beteiligt sind, wie es nicht durch die Sondereigentumsrechte der anderen eingeschränkt ist.
Er kann jedoch nicht (dinglich) korrigierend wirken, falls die Tausendstelanteile fehlerhaft berechnet wurden. Mit anderen Worten: Die Passage stellt lediglich deklaratorisch klar, dass vorliegend die EG-Wohnung den Garten alleine nutzen darf, kann aber eine fehlerhafte Berechnung der Anteile nicht heilen.
Muss mithin die Teilungserklärung berichtigt werden?
a) Grundsatz
Wenn der Garten zu Unrecht nicht in die Berechnung der Miteigentumsanteile einbezogen wurde, liegt ein inhaltlicher Fehler der Teilungserklärung vor.
In einem solchen Fall kann die Teilungserklärung durch eine Änderung der Teilungserklärung gemäß § 8 Abs. 1 u. 2 WEG korrigiert werden.
Dazu ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, da dies deren Rechtsstellung betrifft (Verteilung der Anteile, Kostenlasten, Stimmrechte).
Fazit:
- Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Ursprungsberechnung der Miteigentumsanteile mit einem Notar oder einem fachkundigen WEG-Rechtsanwalt. Denn eine individuelle Prüfung und die anwaltliche Beratung auf der Basis sämtlicher Akten, Beschlusslage und vollständiger Grundbuchkenntnis kann eine Ferndiagnose nicht ersetzen.
- Lassen Sie die Möglichkeit einer Anpassung der Teilungserklärung rechtlich und praktisch bewerten, insbesondere hinsichtlich der erforderlichen Zustimmung der anderen Eigentümer.
- Klärung mit dem Finanzamt, ob und wie weit zurück eine Berichtigung der Grundsteuerveranlagung möglich ist, wenn die Anteile nachträglich korrigiert werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
