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Sondernutzungsrecht Garten

24.10.2010 18:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Der Mieter einer Eigentumswohnung (6er-Haus) im Erdgeschoss hat von seinem Vermieter (WE) die Erlaubnis erhalten, in seinem Gartenanteil mit Sondernutzungsrecht einen gepflasterten Weg von ca. 8 m von seiner Terrasse zu seinem Carportschuppen zu bauen.
Die Nachbarterrasse ist von diesem Weg aus voll einzusehen.
Die Balkone des 1. Geschosses befinden sich direkt über den Terrassen. Somit sind die Ruhebereiche des Nachbarn im Erdgeschoß sowie der Bewohner im 1. Stock unmittelbar betroffen.

Dieser Weg wird nicht nur für das Holen der Gartengeräte sondern auch als direkter Weg zu den PKW-Stellplätzen genutzt. Eine Nutzung erfolgt auch durch Besucher der Mieter.

Die WEG wurde nicht befragt. Der Weg wurde somit ohne Abstimmung, Erlaubnis der WEG gebaut.

Ich habe beim Verwalter Einspruch eingelegt, woraufhin dieser den Eigentümer aufgefordert hat, den Weg zu beseitigen. Der Eigentümer hat darauf nicht reagiert, sondern versucht, über eine Briefwahl (März 2009) nachträglich von der WEG den Weg bewilligt zu bekommen. Ich habe mit "Nein" gestimmt. Ein Ergebnis dieser Wahl wurde nie verkündet. Meine Nachfrage nach einer WEG Sondersitzung im August 2009 wurde vom Verwalter ignoriert.

In der TOP Liste für die nächste Eigentümerversammlung erscheint jetzt dieser Vorgang zur Abstimmung für eine nachträgliche Bewilligung.
Leider kann ich aus beruflichen Gründen nicht teilnehmen.

Meine Frage zu diesem Vorgang ist: Müssen alle Wohnungseigentümer einer nachträglichen Genehmigung dieser baulichen Veränderung zustimmen oder - wenn nicht - welche Mehrheit ist erforderlich?

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung erfolgen, d. h. alle Miteigentümer müssen zustimmen. Da Sie bereits Ihre Zustimmung verweigert haben, ist eine einstimmige Vereinbarung gescheitert.

Es kann allerdings sein, dass die Gemeinschaftsordnung eine sog. Öffnungsklausel enthält, die den Mehrheitsbeschluss für Fragen der Sondernutzungsrechte zulässt. Dies müssten Sie anhand Ihrer Unterlagen prüfen! Es wird dort ggfs. auch geregelt sein, welche Mehrheit erforderlich ist: einfache (mehr als 50 %) oder qualifizierte (z. B. Zweidrittelmehrheit).

Wenn die Möglichkeit eines Mehrheitsbeschlusses schon nicht eröffnet ist, dann ist der Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Sie könnten die Nichtigkeit notfalls gerichtlich feststellen lassen.

Sofern eine Beschlusskompetenz wegen Vorhandenseins einer Öffnungsklausel gegeben ist, dann ist der Beschluss nur anfechtbar binnen Monatsfrist. Sie sollten in dem Fall durch einen Anwalt vor Ort möglichst zeitnah prüfen lassen, ob der Beschluss verfahrensfehlerhaft zustande gekommen ist und somit eine Anfechtungsmöglichkeit besteht.

Da es zur Abstimmung kommen soll, nehme ich an, dass eine Öffnungsklausel existiert. Daher sollten Sie, wenn Sie persönlich bei der Eigentümerversammlung nicht anwesend sein können, einen Vertreter in die Versammlung entsenden. Zuvor wäre allerdings zu prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung Vertretungsbeschränkungen enthält. Diese wären zu beachten.

Dem Vertreter müssen Sie eine schriftliche Vollmacht ausstellen, die zum Protokoll genommen wird. Der Vertreter kann dann in Ihrem Namen mit Nein abstimmen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2010 | 22:59

Guten Abend Herr Juhre,

vielen Dank für Ihre Anwort.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechtes war mir klar.

Meine eigentliche Frage war:

Müssen alle Wohnungseigentümer einer nachträglichen Genehmigung dieser baulichen Veränderung in einem Garten mit Sondernutzungs-recht zustimmen oder - wenn nicht - welche Mehrheit ist erforderlich?

Ich hoffe auf eine klärende Antwort.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2010 | 23:24

Zu Ihrer Nachfrage:

Es geht also um eine bauliche Veränderung, die bereits in den räumlichen Bereich eines Sondernutzungsrechtes fällt.

Es gelten auch insoweit die Vorschriften für das gemeinschaftliche Eigentum: Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Eine bauliche Veränderung im Sinne des Gesetzes ist auch die Veränderung der Grundstücksoberfläche durch eine Aufpflasterung. Ein 8 m langer gepflasterter Weg ist also eine bauliche Veränderung.

Diese dürfte auch einen nicht hinzunehmenden Nachteil für die übrigen Eigentümer darstellen. Ein solcher Nachteil kann nämlich insbesondere auch in einer Veränderung des optischen Erscheinungsbildes der Anlage bestehen.

Es ist also die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Allerdings gilt auch hier: Die gesetzliche Regelung ist abdingbar, d. h. es kann eine anderweitige Regelung in Ihrer Gemeinschaftsordnung getroffen worden sein. Diese müsste zur endgültigen Klärung Ihrer Frage eingesehen werden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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