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Teileigentum als Ferienvermietung, Teilungserklärung erlaubt Wohnnutzung


16.09.2017 18:59 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

wir möchten gerne eine Ferienwohnung an der Ostsee in einem Feriengebiet erwerben.

Die Anlage besteht aus 55 Wohnungen als Sondereigentum und zwei Gewerbeflächen, die als Ferienwohnungen genutzt werden. Die angebotene Fläche wird als Ferienwohnung verkauft.

In der Teilungserklärung wird diese Fläche wie folgt beschrieben:
Miteigentumsanteil von 272/10000stel
- verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 56 bezeichneten Räumlichkeiten (Gewerbe) mit einer Nutzfläche von ca. 65m², belegen im Erdgeschoss.

Die Wohnungen bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten sind gemäß §3 Abs. 2 WEG in sich abgeschlossen.

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt;

A) sein Wohnungeigentumsrecht zu teilen oder mit einem weiteren zu verbinden, sein Wohnungseigentumsrecht in ein Teileigentumsrecht oder sein Teileigentumsrecht in ein Wohnungseigentumsrecht umzuwandeln, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden,
B)sein Wohneigentumsrecht nebst Sondernutzungsrecht nach seinen Wünschen um- oder auszubauen, uns zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird,sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer beeinträchtigt werden.

Die übrigen Wohnungseigentümer erteilen zu den Maßnahmen ihre Zustimmung und verpflichten sich, alle erforderlichen Erklärungen unverzüglich abzugeben und entgegenzunehmen, einschließlich der Änderung und Ergänzung der Teilungserklärung sowie der Beantragung der Baugenehmigung.

Alle Wohnungseigentümer bevollmächtigen hiermit den jeweilligen Verwalter unter Berfreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB mit der Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten, alle in diesem Zusammenhang etwa erforderlichen Erklärungen abzugeben, einschließlich der Änderung der Teilungserklärung und Miteigentumsordnung und der Baugenehmigung und der Zustimmungserklärung gemäß §22 WEG.

Weiter unten......

Schlußbestimmung der Teilungserklärung:
Eine Abänderung dieser Urkunde bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung sämtlicher Eigentümer und, wenn und soweit Interessen des Verwalters berührt werden, auch dessen Zustimmung.

Dürften wir bei einem Erwerb diese Fläche als Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermieten?
Darf der Verwalter oder wir ohne weitere Erklärungen bzw. Zustimmungen der anderen Eigentümer die Teilungserklärung ändern lassen ( Teileigentum zu Sondereigentum)?
Zum Teileigentum ist KEINE seperate Terrasse angegeben. Vor den Terrassentüren existiert eine Terrasse. Darf diese genutzt werden? bzw. dürfen dort Gartenmöbel von uns stehen? auch dauerhaft?

Für eine detailierte Antwort wären wir dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
16.09.2017 | 21:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Einheit wird als Gewerbe bezeichnet. Deswegen sollten Sie unbedingt beim Bauamt und beim Verkäufer nachfragen, ob eine Nutzungserlaubnis als Wohnung vorliegt. Das ist eine baurechtliche Frage und entscheidend, da sonst das Bauamt ein Nutzungsverbot erlassen kann. Optimal wäre es, wenn Sie sich im Kaufvertrag zusichern lassen, dass die Einheit als Wohnung genutzt werden kann. Dann wäre bei entsprechender Formulierung der Verkäufer schadensersatzpflichtig.

Die Nutzung als Ferienwohnung und die Umwandlung in Wohneigentum kann auch auf Hindernisse stoßen, da die Nutzung als Ferienwohnung mit häufig wechselnden Gästen von vielen als dauerhafte Störung empfunden wird. Dann wäre die Klausel A nicht mehr anwendbar. Sie sollten daher die Umwandlung und Nutzung als Ferienwohnung VOR Vertragsschluß sicherstellen. Derzeit ist die problemlose Umwandlung und Nutzung keineswegs sichergestellt.

Die Terasse vor der Tür ist entweder Gemeinschaftseigentum oder gehört zum Sondernutzungsrecht eines anderen Eigentümers. Im ersten Fall benötigen Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer, im zweiten Fall die Zustimmung des jeweils anderen Eigentümers. Ohne diese Zustimmung müssen Sie bei Nutzung der Terasse mit einer Unterlassungsaufforderung rechnen. Sie sollten daher vor Vertragsschluß klären, zu wem diese Terasse gehört.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


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