Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Vorauszuschicken ist zunächst, dass deutsche Gerichte sehr kinderfreundlich sind. Nur in Ausnahmefällen geben Gerichte einer Klage wegen Kinderlärm statt.
Die Besonderheit Ihres Falles zeichnet sich selbstverständlich dadurch aus, dass Sie ausdrücklich nachgefragt haben, ob Sie mit Kinderlärm, insbesondere mit einem Kinderspielplatz zu rechnen hätten. Auch war für Sie bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennbar, dass ein Spielplatz in Ihrer Nähe errichtet wird.
Für eine Strafbarkeit des Maklers wegen Betrugs kommt es darauf an, ob Ihnen ein Vermögensschaden entstanden ist. Ihre persönliche Beeinträchtigung durch den Spielpatz dürfte zwar gravierender sein, ist jedoch für den Betrugstatbestand unbeachtlich.
Gleichwohl dürfte sich der Makler nach Ihrem Vortrag eines Betrugs schuldig gemacht haben, indem er Ihnen gegenüber behauptet, dass der Spielplatz weit weg von Ihrem Haus errichtet werden sollte. Er hat Sie damit über die für Sie wesentlichen Eigenschaften des Objekts getäuscht, nämlich die zu erwartende Ruhe, die auch ein Aspekt darstellt, wenn man sich fragt, ob man bereit ist, die geforderte Miete zu bezahlen. Aufgrund dieser Täuschung haben Sie einen Mietvertrag abgeschlossen und sich gleichzeitig verpflichtet, dem Makler eine Provision zu zahlen. Die Provisionszahlung ist zumindest Ihr Schaden, wenn man sich auf den Standpunkt stellt, dass die Miethöhe trotz des Spielplatzes im Verhältnis zur Wohnung steht.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Provision dürfte Ihnen damit zustehen, wenn Sie Ihre Darstellung auch vor Gericht beweisen können. Hier gilt es dann vor allem die Aussage des Maklers selbst zu beweisen und dass der Makler die Aussage vorsätzlich gemacht hat. Der Makler könnte sich dann nur noch damit entlasten, dass er seine falsche Information selbst aus einer verlässlichen Quelle gehabt hat, so dass ihm der Vorwurf eines arglistigen Verhaltens nicht gemacht werden könnte.
Gegenüber Ihrem Vermieter würde ich einen Betrug verneinen. Zunächst ist bereits zweifelhaft, ob eine Täuschung vorliegt, wenn er Ihnen nur behauptet hat, dass er keine Ahnung hätte. Dies könnte ja durchaus der Wahrheit entsprechen. Das Gegenteil müsste bewiesen werden.
Eine Mietminderung kommt unter Berücksichtigung meiner einleitenden Worte grundsätzlich nicht in Betracht.
Zunächst ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss bereits kannte. Das ist hier offensichtlich zu verneinen. Das Gegenteil ist sogar der Fall.
Sodann kommt eine Minderung grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt der Anzeige beim Vermieter in Betracht, es sei denn der Vermieter nicht selbst bereits Kenntnis von der Beeinträchtigung.
Die Kernfrage, ob ein nachträglicher Spielplatz eine Mietminderung rechtfertigt, dürfe zu verneinen sein, wenn nicht der Vermieter nicht arglistig gehandelt hat. Nach Ihrem Vortrag ist dies schwer beweisbar. Es könnte jedoch sein, dass sich der Vermieter das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss, wenn dieser mit Ihnen alle wesentlichen Punkte besprochen hat. Ob diese Voraussetzungen vorliegen sollte Sie im Rahmen eines persönlichen Gesprächs mit einem Anwalt klären. Ansonsten gelten Lärmbelästigungen Spielplätzen als üblich und rechtfertigen keine Minderung. Dies gilt auch dann, wenn diese Geräuschkulisse von einem durchschnittlichen Erwachsenen als "unerträglich" empfunden wird (AG Frankfurt 13.3.2009 – 33 2368/08; AG Wedding 26.06.2000 – 19 C 644/99).
Gegen den Spielplatz habe Sie nur dann eine rechtliche Handhabe, wenn der Lärm weit überdurchschnittlich ist. Ich rate Ihnen allgemein davon ab, die Kosten dieser Feststellung (finanziell und gesundheitlich) auf sich zu nehmen. Von einen „normalen" Spielplatz hätte Sie auch nicht die gewünschte Ruhe.
Ich empfehle Ihnen aber, gegen den Makler vorzugehen, wenn Sie Ihre Beweise durch einen Anwalt im Rahmen eines persönlichen Gesprächs geprüft haben. Zuvor sollte bei der Stadt in Erfahrung gebracht werden, seit wann der Spielplatz an der jetzigen Stelle geplant war bzw. ob es früher alternative Standort gab. In diesem Fall könnte sich der Makler rausreden.
Gegenüber Ihrem Vermieter würde ich die Miete vollständig, und höchstens unter Vorbehalt zahlen. Die praktische Notwendigkeit einer Mietschuldfreiheitserklärung steht der sehr zweifelhaften Möglichkeit einer Minderung klar entgegen. Wenn Sie Ihre Bescheinigung haben, dann können Sie das Risiko selbstverständlich eingehen, eine Mietminderung gerichtlich klären zu lassen, wenn sich der Verdacht gegen den Vermieter erhärtet, insbesondere, wenn der Makler behauptet, seine falsche Mitteilung beruhe auf einer Angabe des Vermieters.
Wenn Sie sich einen Anwalt vor Ort suchen, lassen Sie auf jeden Fall prüfen, ob eine sog. Streitverkündung in Ihrem Fall sinnvoll ist, damit sich Vermieter und Makler nicht gegenseitig die Schuld zuweisen können.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen etwas Rechtsklarheit gebracht, wenngleich sie keine persönliche Beratung ersetzen kann und leider nicht vollständig in Ihrem persönlichen Interesse liegt.
Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Option.
Im Übrigen freue ich mich über Ihre positive Bewertung.
Herzlich grüßend
Ihr
RA Jönsson
