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Hauskauf und zwei Makler sind involviert. Womöglich doppelte Courtage?

| 04.11.2009 09:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Maklergesetz?

Wir stehen kurz davor, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen. Aufmerksam wurden wir auf das Haus durch eine Anzeige bei www.immonet.de, die eine Maklerin geschaltet hatte. Wir nahmen mit der Maklerin Kontakt auf, mit ihr besichtigen wir kurz darauf auch das Haus. Einige Tage später fanden wir auf www.immobilienscout24.de überraschenderweise das gleiche Haus wieder, dieses Mal jedoch angeboten von einem anderen Immobilienmakler. Auch diesen Makler kontaktierten wir. Bei einem Telefonat mit dem Makler zeigte sich dieser ganz überrascht, dass noch eine andere Maklerin an dem Haus dran war. Er erzählte etwas von wegen die Maklerin hätte keine Unterschrift, er wäre allein für den Verkauf zuständig, aber er wolle ja keinen Ärger und würde sich miit der anderen Maklerin einigen und was die Maklerin uns für ein Angebot gemacht hätte. Wir beantworteten seine Frage nur ungefähr, d. h. nicht mit genauen Zahlen. Der Makler machte uns ebenfalls ein Angebot, mit dem er versuchte, uns als Käufer zu gewinnen. Im Laufe der Woche versuchten nun beide Makler mit ihren Angeboten, attraktiver zu sein als der andere. Nun haben wir uns entschlossen, diese Immobilie zu kaufen und zwar von der ersten Maklerin, mit der wir das Haus besichtigt hatten und von der wir auch das Exposé und die Grundrisse zugeschickt bekamen. Unsere große Sorge ist jetzt, dass der andere Makler nun von uns ebenfalls eine Courtage für seine Verhandlugsversuche mit dem Verkäufer von uns fordern könnte und dass wir womöglich beiden Maklern Courtage zahlen müssen. Wir haben die Maklerin darauf angesprochen und sie meinte, dass wir uns keine Sorgen machen bräuchten, solange wir dem Makler keine schriftliche Provisions-/Objektnachweis-Bestätigung unterschrieben hätten.
Wie ist da jetzt genau die Rechtslage? Hat der 2. Makler womöglch einen Courtage-Anspruch, wenn der Kauf zusande kommt (wenn auch mit der anderen Maklerin, die ja die eigentlich Haupttätige bei der Sache war)? Es erscheint uns etwas als Grauzone, wie können wir uns da absichern?
Nun will jedenfalls die Maklerin von uns per Fax eine solche Vereinbarung unterschrieben haben. Sie wolle sich damit ebenfalls absichern, was wir ja auch verstehen könen. Sie hat wohl auch die SOrge, wir könnten doch zum anderen Makler abwandern, was wir jedoch nicht vor haben. Was nun? Über eine deutliche (verständliche) Rückantwort würden wir uns sehr freuen! MfG, C. Schneider

-- Einsatz geändert am 04.11.2009 10:07:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne möchte ich zu Ihren Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen:


Im Ergebnis wird die Frage zu klären sein, ob im vorliegenden Fall beide Makler im Falle des Erwerbs des Objektes durch Sei eine Courtags-Forderung gegen Sie geltend machen können.

In diesem Zusammenhang ist zunächst näher zu bestimmen, welche Voraussetzung en erforderlich sind, damit ein Makler überhaupt einen entsprechenden Anspruch haben kann.

Ein Makler kann eine Provision (sog. Courtage) nur dann verlangen, wenn er hierauf einen Anspruch hat. Hierzu müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind:

1.Abschluss eines wirksamen Maklervertrages

2.Nachweis- oder zumindest eine Vermittlungstätigkeit des Maklers

3.Rechtsgültiger Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages (hier also eines Kaufvertrages)

4.Kausalität der Maklerleistung für den Hauptvertragsabschluß

5.Identität des angestrebten mit dem abgeschlossenen Hauptvertrages

6.Kenntnis des Kunden von Maklertätigkeit

Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie bei dem zweiten Makler nichts schriftlich bestätigt, so dass dieser voraussichtlich gar nicht das Vorliegen eines Maklervertrages beweisen können wird, weshalb Sie bereits an dieser Stelle voraussichtlich haus der Problematik raus sein werden (es sei denn es gibt Zeugen für den Vertragsschluß). Sofern Sie nämlich den Vertragsschluss bestreiten, müsste der betreffende Makler den Vertragsschluss beweisen können.

Unabhängig davon scheidet eine Doppelcourtage auch aus anderem Grunde aus.

Wie oben unter 4. angesprochen, ist Voraussetzung für einen Courtageanspruch des Maklers, dass seine Maklerleistung ursächlich für den Abschluss des konkreten Kaufvertrages ist.


Die Verhandlungen mit dem zweiten Makler Verhandlungen haben zu keinem Ergebnis geführt, da Sie aufgrund dieser Verhandlkugn en den Kaufvertrag schließlich nicht geschlossen haben.

Sofern Sie jetzt aufgrund der Tätigkeit der ersten Maklerin einen Kaufvertrag zu besseren Konditionen abschließen, so fehlt es an der Ursächlichkeit/Kausalität der Leistung des zweiten Maklers für den Vertragsschluß. Er hat Ihnen nämlich im Endeffekt nicht das Angebot vermittelt, welches für Sie akzeptabel war.

Zwischen dem ursprünglich angebotenen und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag muss nämlich eine wirtschaftliche Identität bestehen, was in Ihrem Fall nicht gegeben sein wird, da der Vertrag, den Ihnen der zweite Makler ursprünglich angeboten hat, nicht der ist (hinsichtlich des Kaufpreises), den Sie dann auch abgeschlossen haben. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.1990 – Az. IV ZR 337/88).

Die Maklerleistungen, die also letztendlich zum Abschluss des Kaufvertrages geführt haben, sind die der ersten Maklerin, da diese das beste Angebot unterbreitet hat. Somit brauchen Sie sich keine Sorgen hinsichtlich einer doppelten Courtagezahlung zu machen.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2009 | 14:39

Guten Tag Herr Newerla,

zunächst einmal ganz herzlichen Dank für die deutliche, verständliche Erklärung der Rechtslage.

Ich wollte noch nachfragen, ob ich ohne weitere Ängste der Maklerin diese Objektnachweisbestätigung / Provisionsvereinbarung unterschrieben zusenden kann. Ich meine, eine Courtage wird doch sowieso nur bei wirklich abgeschlossenem Kaufvertrag fällig, oder? Sie kann, sollten wir doch noch abspringen, doch keine Aufwandtsentschädigungen o.ä. fordern?

Blöd ist in jedem Fall, dass der andere Makler z.Zt. wohl weiter nach Käufern sucht. So kann es uns also auch passieren, dass jemand schneller ist als wir.

Können SIe mir auch noch mitteilen, ob diese Beratung von meiner Rechtschutzversicherung übernommen wird? Wenn ja, könnten SIe mir eine Rechnung auf dem Postweg zusenden?

Noch einmal vielen Dank, SIe haben mir bisher wirklich sehr weitergeholfen!

Mit freundlichen Gruß.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2009 | 15:00

Sehr geehrte Ratsuchende,

Vielen Dank für Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Es fälfreut mich, dass ich Ihnen so weit weiterhelfen konnte. Sie haben mich insoweit völlig richtig verstanden .Eine Maklercourtage wird nämlich nur dann fällig wenn der Hauptvertrag, vorliegend also der Kaufvertrag, zu Stande kommt. Ohne Hauptvertrag also keine Maklercourtage, so dass Sie aus diesem Gesichtspunkt die Provisionsvereinbarung unterschreiben könnten .

Die Aufwendungen sind dem Makler gem. § 652 Abs. 2 BGB grundsätzlich nur dann zu erstatten, wenn dies vereinbart ist.
Sollte also zwischen Ihnen und dem betreffenden Makler keine entsprechende Vereinbarung vorliegen, so ist auch von Ihrer Seite grundsätzlich kein Aufwendungsersatz geschuldet.

Ob die vorliegende Beratung von Ihrer Rechtsschutzversicherung übernommen wird, hängt insbesondere davon ab, was für einen Rechtsschutz Sie letztendlich vereinbart haben. Bislang hat noch keiner der Makler einen Courtageanspruch gegen Sie geltend gemacht. Es handelt sich wenn ich es also richtig verstehe um eine vorbeugenden Erstberatung. Für eine solche Beratung leisten die meisten Rechtsschutzversicherungen nicht.

Um aber sicher zu gehen, sollten Sie bei Ihrer Rechtsschutzversicherung noch einmal nachfragen.

Sofern Sie eine Rechnung hierfür benötigen, können Sie die Rechnung in den Mitgliederbereich hier bei frag-einen-anwalt ausdrucken. Hierbei handelt es sich um eine Rechnung mit qualifizierter elektronischer Signatur, die vom Finanzamt und auch von Rechtsschutzversicherungen grundsätzlich anerkannt wird.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und viel Erfolg in der Angelegenheit!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Bewertung des Fragestellers 04.11.2009 | 14:44

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