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Makler Provision - Nach Hauskauf Courtage reduzieren?

| 02.01.2010 23:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Über die Web-Page eines Maklers haben wir ein interessantes Haus zum Kaufen gefunden. Auf der Web-Page wird für das Objekt auf die Courtage hingewiesen "Maklercourtage: 3,57 % incl. MWSt.". Wir hatten den Makler im Nov 09 kontaktiert und hatten im Nov 09 insgesamt 2 Besichtigungen mit dem Makler. In einer der E-Mails vom Makler steht als Nachsatz "Hiermit möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass beim Kauf 3,57% Maklercourtage des Kaufpreises fällig werden." Wir hatten dem Makler per E-Mail unsere Kontaktdaten und unser Interesse an dem Haus mitgeteilt.

Der Makler hatte uns mitgeteilt, dass der Hauspreis quasi nicht verhandelbar ist weil der Verkäufer einer Reduzierung nicht zustimmt. Deshalb baten wir dem Makler um die Kontaktdaten des Verkäufers um ein erstes persönliches Treffen mit dem Besitzer zu vereinbaren. Vor dem Treffen hatte wir den Besitzern einen Brief zukommen lassen, in dem wir unsere Preisvorstellung genannt hatten und die Gründe für den Preis (mit Kopie an den Makler, d.h. er hatte somit das erste Mal von unseren Preisvorstellungen erfahren). Mitte Dez 09 hatte ein Treffen ohne Makler stattgefunden. Der Verkäufer teilte uns mit, dass er einen Vermittlungsauftrag mit dem Makler habe (kostenfrei für den Verkäufer), diesen befristeten Vermittlungsauftrag fristgerecht zum 31 Dez 09 gekündigt hatte und sich ab Januar 2010 selbst (ohne Makler) um Käufer bemühen werde. Grund: Der Makler verlangte vom Verkäufer mehrfach eine Reduzierung des Preises, der Makler war jedoch nicht bereit im Gegenzug seine Courtage zu reduzieren. Von Ende November 09 bis Anfang Januar 09 gab es keinen Kontakt mehr zwischen Verkäufer und Makler.

Unsere Fragen:
Es ist uns bekannt (wir stimmen dem auch voll zu), dass wir, falls wir das Haus im Jahr 2010 kaufen würden, dem Makler eine Courtage bezahlen müssten, auch wenn er kein Mandat mehr hat. Aus dem Verhalten des Maklers gegenüber dem Verkäufer leiten wir ab, dass der Makler zu keinen Verhandlungen bezüglich seiner Courtage bereit ist.
1) Auch wenn es während der Mandatszeit zu keinem Vertragsabschluss gekommen ist (sondern danach), kann ein Makler auf die Höhe der von ihm verlangten Courtage „rechtlich“ bestehen oder ist die Courtage in diesem Fall „rechtlich“ verhandelbar? (Wir gehen davon aus, dass der „neue“ Kaufpreis ca. 25000 EUR unter dem Makler-Kaufpreis liegen wird.)
2) Nun werden wir einen Nachteil gegenüber neuen Interessenten ab Januar 2010 haben, da wir mit der Courtage belastet würden, der neue Interessent jedoch nicht. Kann dieser Fakt „rechtlich“ zu unserem Vorteil verwendet werden um z.B. im Falle eines Hauskaufs den Makler doch zu überzeugen seine Courtage zu reduzieren?
3) Gibt es eine Art Sperrfrist nach der wir das Haus courtagenfrei erwerben können (auch mit der Annahme dass der neue Kaufpreis ca. 25000 EUR unter dem Makler-Kaufpreis liegen wird)? Wenn ja, wie lange ist die Sperrfrist?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1) Auch wenn es während der Mandatszeit zu keinem Vertragsabschluss gekommen ist (sondern danach), kann ein Makler auf die Höhe der von ihm verlangten Courtage „rechtlich“ bestehen oder ist die Courtage in diesem Fall „rechtlich“ verhandelbar?

Aus der Beendigung des Vermittlungsauftrages können Sie für den Fall, dass Sie das Grundstück in diesem Jahr erwerben, eine Reduzierung der Maklercourtage nicht per se erreichen. Aus diesem Grunde wäre die der Provisionsanspruch auch nicht verhandelbar, denn die rechtlichen Voraussetzungen für den Provisionsanspruch nach § 652 BGB dürften erfüllt sein. Diese Frage hängt mit der unter 3) gestellten zusammen.


2) Nun werden wir einen Nachteil gegenüber neuen Interessenten ab Januar 2010 haben, da wir mit der Courtage belastet würden, der neue Interessent jedoch nicht. Kann dieser Fakt „rechtlich“ zu unserem Vorteil verwendet werden um z.B. im Falle eines Hauskaufs den Makler doch zu überzeugen seine Courtage zu reduzieren?

Ein Rechtsanspruch auf Herabsetzung der Provision erwächst Ihnen hierdurch nicht. Freilich können Sie das Argument "der Spatz in der Hand ist besser als die Taube auf dem Dach" anführen, um den Makler zu einer Herabsetzung seines Anspruches zu bewegen.


3) Gibt es eine Art Sperrfrist nach der wir das Haus courtagenfrei erwerben können (auch mit der Annahme dass der neue Kaufpreis ca. 25000 EUR unter dem Makler-Kaufpreis liegen wird)? Wenn ja, wie lange ist die Sperrfrist?

Diese Frage betrifft das Thema, wie lange die Kausalität von Maklertätigkeit und Vertragsschluss - die für das Entstehen des Provisionsanspruches vorliegen muss - noch vermutet werden darf.

Nach Auffassung des BGH kann auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags den Umständen nach noch den Schluss auf die Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen, selbst dann, wenn die Kaufvertragsverhandlungen zwischenzeitlich abgebrochen worden waren (BGH III ZR 393/04).

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung ist z.B. ein Zeitraum von zwei bis drei Monaten (OLG Hamm, 18 U 235/96), von viereinhalb Monaten (LG Hamburg, 309 O 101/00), von sieben Monaten (OLG Hamburg, 11 U 166/99), von zehn Monaten (OLG Frankfurt/M, 19 U 64/00) und sogar von zwölf Monaten (OLG Frankfurt/M, 24 U 18/04) zwischen der letzten Nachweistätigkeit und dem Abschluss des Kaufvertrags als angemessen angesehen worden, wohingegen die Grenze sowohl bei fünfzehn Monaten (OLG Frankfurt/M, 24 U 5/02) als auch bei siebzehn Monaten (OLG Bamberg, 4 U 134/97) als überschritten angesehen wurde.

Der BGH hat inzwischen klargestellt, dass nicht mehr ohne Weiteres zugunsten des Maklers auf den notwendigen Ursachenzusammenhang geschlossen werden kann, wenn zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Jahr oder mehr vergangen ist (BGH III ZR 379/04). Damit dürfte die maßgebliche zeitliche Obergrenze für die Geltung der Kausalitätsvermutung bis auf Weiteres festgelegt sein.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Unklarkeiten fragen Sie einfach nach.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz,RA

Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2010 | 20:30

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Verstaendnisfrage zu Ihrer Antwort zur Frage 1:
- Ich hatte gelesen "Aber wir haben für die Provision nun einmal keine gesetzliche Regelung, sondern sie ist verhandelbar." (http://www.welt.de/wams_print/article1777956/Was_ist_die_Leistung_der_Makler_wert.html).

- Ich hatte unter den minimalen Leistungen eines Maklers folgende Aktivitaeten verstanden: persönliche Präsents bei Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen, Notartermin, Objektübergabe (http://www.haufe.de/immobilien/fc/796)

- Ich hatte verstanden das die Preisangaben eines Maklers eine information über den vom Makler erwarteten Preis ist (quasi ein Preisschild) und damit verhandelbar (ich finde die Referenz nicht mehr).

Sind aus Ihrer Sicht die obigen Daten nicht korrekt?

Verstaendnisfrage zu Ihrer Antwort zur Frage 3:
- Ich hatte bemerkt das der Kaufvertrag ca 25000 EUR unter dem Kaufpreis des Maklers liegen wird (es wird wohl 35000). Sie hatten dazu keine Stellung genommen. Ich hatte gelesen dass dieser Fakt auch Einfluss auf die Kausalitaet hat. (http://www.frag-einen-anwalt.de/Maklerprovision---doppelt-oder-nix---zulässig-__f84725.html)

Ist meine Information nicht Korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2010 | 21:28

Sehr geehrter Fragesteller,

möglicherweise war ich unter 1. ein wenig missverständlich:

Freilich kann eine Maklervergütung immer verhandelt werden. Wenn aber einmal eine Vergütung vertraglich vereinbart worden ist, so ist der Vertragspartner rechtlich nicht gezwungen, von seiner Forderung abzuweichen. Von daher können Sie zwar immer versuchen, durch Verhandlungen eine geringere Provision auszuhandeln. Wenn aber der Provisionsanspruch einmal wirksam entstanden ist, so kann diese Summe vom Makler auch rechtlich beansprucht werden und er muss sich auf keine Verhandlungen mehr einlassen.

Zu den minimalen Leistungen: Grundsätzlich besteht ein Handlungskatalog, den ein Makler abzuarbeiten hat um seinen Provisionsanspruch entstehen zu lassen, gesetzlich nicht. Ausreichend ist, dass aufgrund der Handlungen des Maklers es zu einem Vertragsschluss kommt. Wie der Makler dies herbeiführt, ist zunächst dessen Angelegenheit. Im Übrigen könnte ein Makler die von Ihnen zitierten Handlungen auch gar nicht mehr vornehmen, wenn es zu einem Vertragsschluss "hinter dem Rücken" des Maklers käme. Von daher wäre es rechtlich nicht vertretbar, dass ein Makler, um seinen Anspruch durchzusetzen, zunächst Kataloghandlungen nachweisen muss, die er aber aufgrund des Vertragsschlusses "am Makler vorbei" nicht mehr erbringen könnte.

Freilich sinkt die Summe der Provision, wenn der Kaufpreis sinkt, da es sich ja um einen prozentualen Anteil handelt. Wenn nun ein niedrigerer Kaufpeis erzielt wird, erhält der Makler aber gleichwohl - sagen wir - 3,57 % des Kaufpreises, wenn dies so vereinbart war. Ich hatte Sie im Übrigen so verstanden, dass es Ihnen gerade darum ging, dass der Makler einen geringeren prozentualen Anteil als Provision in Rechnung stellt. Hierauf muss er sich nicht einlassen.

Wenn sich Ihre aber Frage darauf bezog, ob der Makler seine Provision aus dem Exposé berechnen kann, wenn der tatsächliche Kaufpreis niedriger war, so hängt die Antwort davon ab, wie hoch die Abweichung ist. Gemäß § 652 BGB steht dem Makler nur dann ein Provisionsanspruch zu, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers hingegen zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Das gilt auch dann, wenn der tatsächliche Vertragsschluss in quantitativer Hinsicht hinter dem nach dem Maklervertrag herbeizuführenden Vertrag zurückbleibt. Beim Abweichen von mehr als 20% geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Maklerlohn entfällt, denn fehle es an der wirtschaftlichen Identität da die Reduzierung des Kaufpreises zu einem wirtschaftlich anderen Geschäft führe. Wenn also zwischen Exposépreis und tatsächlichen Kaufpreis eine Differenz von mehr als 20% liegt, so besteht kein Anspruch mehr auf die Maklerprovision (so auch OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565, Makleranspruch verneint bei Abweichung von 23%; OLG Hamm, NJW-RR 1998, 1070-1071, hier noch Makleranspruch für gegeben erachtet, wenn der Kaufpreis nicht um mehr als 10% vom Exposépreis abweicht; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 1272-1273, hier kein Makleranspruch bei Abweichung von 22%.)

Ich hoffe, Ihnen nunmehr weitergeholfen zu haben und bitte um Verständnis, wenn ich Ihre Ausgangsfrage falsch verstanden haben sollte. Sollten noch Unklarheiten bestehen, kontaktieren Sie mich unter meiner Emailadresse.

Mit freundichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Bewertung des Fragestellers 07.01.2010 | 22:59

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