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Täuschung durch Makler und Vermieter

| 07.03.2008 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir haben vor 6 Monaten eine Neubau-Doppelhaushälfte in einem Neubaugebiet (ruhige Einliegerstrasse) auf dem Land gemietet.

Bei der Hausbesichtigung erkundigten wir uns bei Makler und Vermieter, ob ein Spielplatz in der näheren Umgebung geplant sei, da unsere Kinder schon erwachsen sind und wir vor allem Ruhe suchen. Vermieter und Makler wussten nichts, gingen aber los und erfuhren von ein Kind, dass ca. 500 m entfernt ein Spielplatz gebaut würde. Da unserer Ansicht nach die Lärmbelästigung in diesem Fall keine grosse Rolle spielen würde, unterschrieben wir den Mietvertrag und zahlten die Maklerprovision. Nun stellt sich heraus, dass aus dem "Spielplatz" ein 10.000 qm grosses Abenteuer-Erlebnis-Gelände mit Beach-Volleyballplatz, einem Bolzplatz, Seilbahn, Grillplätzen und einem Bauwagen für die Jugendlichen wird.

Aufgrund dieses Umstandes ist die zu erwartende Lärmbelästigung natürlich um ein vielfaches höher als bei einem "normalen" Spielplatz, hinzu kommt noch, dass es sich bei den Besuchern eben nicht nur um Kinder aus der Siedlung handeln wird, sondern auch um Erwachsene und Jugendliche, die mit Autos und Motorrädern kommen und direkt an unserem Haus vorbeifahren, vor dem Haus parken, also ständige Unruhe bedeuten.

Nach unseren Recherchen waren die Pläne für den Bau des Abenteuer-Erlebnis-Spielplatzes schon lange vor unserem Vertragsabschluss bekannt, deshalb fühlen wir uns von Vermieter und Makler getäuscht und würden am liebsten sofort wieder ausziehen, vor allem weil sich im Laufe der Zeit noch andere Mängel (Aussenanlagen werden nicht fertig gestellt, das Haus ist äusserst hellhörig usw.) herausgestellt haben.

Meine Frage:
Gibt es eine rechtliche Grundlage, die es uns ermöglicht, Maklerprovision und die Umzugskosten zurückzufordern und wie müssen wir vorgehen?

Vielen Dank im voraus!




Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Zu denken wäre zunächst an eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und die Geltendmachung von Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss (Umzugskosten) - § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung I, § 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse II Nr. 1 BGB und die Rückforderung der Maklerprovision wegen ungerechtfertigter Bereicherung - § 812 BGB: Herausgabeanspruch .

Eine Anfechtung beseitigt den Mietvertrag dergestalt, als hätte er zu keinem Zeitpunkt bestanden.

Hierfür müsste dem Makler und / oder dem Vermieter jedoch eine arglistige Täuschung zur Last fallen.

Darunter versteht man das bewusste Vorspiegeln falscher Tatsachen, die für den Vertragsschluss erheblich sind.

Nach Ihrer Angabe wussten weder Makler noch Vermieter auf Ihre Nachfrage von einem geplanten Spielplatz, erkundigten sich sodann aber bei einem Kind.

Geht man also davon aus, dass sie tatsächlich nichts von dem Abenteuer-Erlebnis-Gelände wussten, so kann man schon nicht mehr von einem Vorspiegeln falscher Tatsachen mangels Kenntnis von dem Abenteuerspielplatz sprechen.

Auch traf weder Makler noch Vermieter auf Grund Ihrer Nachfrage eine umfassende Aufklärungspflicht, da grundsätzlich jede Vertragspartei selbst gehalten ist, sich die für den Vertragsschluss erheblichen Informationen zu beschaffen.

Natürlich durften sich Makler und Vermieter nicht auf die „unverbindliche“ Auskunft eines Kindes verlassen. Dies dürfte allerdings auch für Sie gelten, sofern Ihnen mitgeteilt wurde, dass man die Informationen von einem Kind erhalten habe.

Dann hätte für Sie die Möglichkeit bestanden, vor dem Vertragsschluss weitere Informationen von Ihrem Vermieter anzufordern oder selbst z.B. bei dem zuständigen Bauamt nachzufragen.

Anders wäre der Sachverhalt zu beurteilen, wenn Mieter und / oder Makler von Anfang an von dem geplanten Projekt gewusst hätten. Hier wäre bereits das Verschweigen als arglistige Täuschung zu werten.

Allerdings müssten Sie dem Makler und / oder dem Vermieter die Kenntnis nachweisen müssen, was naturgemäß schwer fällt.

Es wäre weiterhin daran zu denken, den Mietvertrag wegen des Irrtums über eine verkehrwesentliche Eigenschaft der Mietsache anzufechten.

Unabhängig jedoch von der Frage, ob ein anliegender Abenteuerspielplatz eine Eigenschaft der Mietsache darstellt, ist hier problematisch, dass der Spielplatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht bestand.

Für die Prüfung der Voraussetzungen einer Anfechtung ist allein der Zeitpunkt des Vertragsabschusses maßgeblich.

Die Anfechtung wegen Irrtums dürfte daher ausscheiden.

Unabhängig davon könnten Sie bei Anfechtung wegen Irrtums weder die Maklerprovision noch die Umzugskosten zurück verlangen.

Ich muss Ihnen leider nach einer ersten Einschätzung mitteilen, dass, sofern Sie nicht nachweisen können, dass Mieter und / oder Makler schon von Anfang an von dem Abenteuerspielplatz gewusst haben, Ihnen kein Recht zur Anfechtung und außerdem auch kein Schadensersatzanspruch zusteht.

Unbenommen bleibt Ihnen jedoch das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen und, sofern die Lärmbelästigungen tatsächlich ein unverhältnismäßiges Maß übersteigen, die Miete entsprechend zu mindern.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

Rückfrage vom Fragesteller 07.03.2008 | 13:08

Sehr geehrter Herr Lattreuter,

vielen Dank für Ihre umfassende und detaillierte Auskunft. Das bedeutet, ich muss nachweisen, dass der Abenteuerspielplatz zu diesem Zeitpunkt schon geplant war. Soweit mir bekannt ist, werden in Neubaugebieten alle Eigentümer diesbezüglich befragt, um ihr Einverständnis zu dem Abenteuerspielplatz zu geben. Deshalb gehe ich davon aus, dass der Eigentümer durchaus davon wusste, wie kann ich das nachweisen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.03.2008 | 13:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Sie müssen nachweisen, dass der Abenteuerspielplatz schon vor dem Vertragsschluss geplant war und (sehr wichtig), dass der Makler und / oder der Vermieter davon Kenntnis hatte.

Von deratigen emmissionsverursachenden Bauvorhaben werden alle umliegenden Grundstückeingetümer vorab informiert, so dass diese gegebenenfalls dem Vorhaben widersprechen können.

Um herauszufinden, ob auch der Eigentümer Ihres Mietobjektes informiert wurde, können Sie sich an die zuständige Baubehörde oder die planende Gemeinde wenden.

Es würde aus meiner Sicht außerdem Sinn machen, die direkten Nachbarn zu befragen, ob diese vorab informiert wurden.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -

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