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Spekulationssteuer bei Verkauf einer ETW

| 08.03.2010 09:04 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Folgende Ausgangssituation:

Im Jahr 1994 habe ich mit meiner damaligen Ehefrau eine ETW zum Preis von umgerechnet 109.400 Euro erworben, die durchgehend vermietet und degressiv abgeschrieben, was damals noch möglich war, wurde. Nach der Scheidung im Jahr 2003 blieben wir gemeinsam Eigentümer. Da meine EX-Frau zahlungsunfähig wurde, habe ich die gesamten Einnahmen erhalten und Lasten getragen. Tilgungen wurden nicht mehr vorgenommen.
Rein steuerlich wurden wir als GBR behandelt, meine EX-Frau erhielt lediglich den Abschreibungsanteil (50%), die übrigen Verluste aus Vermietung und Verpachtung wurden mir zugerechnet.
Im August 2009 entschieden meine EX-Frau und ich, das ich ihren Schuldenanteil und das Eigentum zu einem Kaufpreis von 3.000 € übernehme. Ich wurde alleiniger Eigentümer und bediene nun die gesamte Belastung, die derzeit noch ca. 103.000 € beträgt.

Vor kurzem nahm der Eigentümer der Nebenwohnung zu mir Kontakt auf und bot mir an die Wohnung zu kaufen, um die zwei Wohnungen zu einer zu vereinen. Auch wenn wir uns darüber im Klaren sind, das der Wert der Wohnung unter dem Darlehensbetrag liegt, wäre er bereit, die Wohnung von mir zur Übernahme der bestehenden Verbindlichkeit (103.000 €) zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 4.600 €) zu übernehmen.

Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob ich bei einem Verkauf Spekulationssteuer auf den von meiner EX-Frau erworbenen Anteil zahlen muss, da ich diesen ja erst gekauft habe. Ich dürfte mit meinem Anteil aus dem Schneider sein, weil dies ja bereits 16 Jahre her ist.

Frage:

Wie verhält es sich? Fällt keine Spekulationssteuer an, weil der Verkaufspreis unter dem damaligen Anschaffungspreis liegt? Oder berechnet sich das nach dem aktuell von der Bank taxierten Wert (ca. 80.000), so das ich zumindest für den neu erworbenen Anteil zahlen müsste. Und falls ja, welche Kosten kämen auf mich in etwas zu, denn diese würde ich dann gerne auch noch dem potenziellen Erwerber in Rechnung stellen.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Ich weise darauf hin, dass die nachfolgenden steuerrechtlichen Ausführungen lediglich eine erste Orientierung darstellen können und eine persönliche Beratung unter Vorlage der Unterlagen und Steuererklärungen nicht ersetzen können.

Wie Sie selbst richtig ausführen, ist der Anteil der Immobilie, den Sie von Anfang an im Eigentum hatten, bei der Ermittlung eines steuerlichen Einkommens nach § 23 EStG nicht von Bedeutung.
Dies kann ich so bestätigen.

Da Sie mit der Übernahme des Schuldanteils Ihrer Ex-Frau im August 2009 Anschaffungskosten für die Wohnung hatten und nun diese Wohnung veräußern möchten, kommt hier die Prüfung eines Veräußerungsgewinns in Betracht.

Dabei müssen Sie die Anschaffungskosten ermitteln, das ist hier die (anteilige) Schuldübernahme.

Diesen Betrag müssen Sie von dem Veräußerungspreis abziehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung zählen hier zu den Veräußerungskosten und mindern so den Veräußerungsgewinn.

Beipiel (für den Anteil Ihrer Frau):

Verkauf: Euro 54.000

Anschaffungskosten Euro 51.500
Veräußerungskosten Euro 4.600

Verlust: - Euro 2.100

Damit fällt dann keine Einkommensteuer an.

Sollte der Marktpreis allerdings so erheblich davon abweichen, kann das Finanzamt die Differenz zwischen Kaufpreis und Marktpreis als Schenkung von Ihnen an den Erwerber ansehen. Dieser müsste dann Schenkungsteuer zahlen, wenn der unentgeltliche Erwerb über Euro 20.000 liegt. Das könnte hier durchaus der Fall sein.
Sie sollten dies daher vor der Veräußerung genau durchrechnen und die Steuerlast dem Erwerber auferlegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin


Bewertung des Fragestellers 08.03.2010 | 14:25

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"Eigentlich hatte ich mir das Ergebnis so auch bereits überlegt, weil es der gesunde Menschenverstand gebietet. Aber Finanzamt und gesunder Menschenverstand....da war es doch hilfreicher einen Experten hinzuziehen, um wirklich auf der sicheren Seite zu sein. Jetzt wird der Verkauf wohl abgewickelt werden können, denn zusätzliche Kosten für einen evtl. Spekulationsgewinn hätte der potenzielle Käufer wohl kaum akzeptiert."