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Spät erstellte Abrechnung, Renovierungskosten, Mietkaution


| 02.07.2006 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mietverhältnisse einer WG von 01.09.2003-30.06.2005.
Erst Ende Nov.05, erhielt man die Neben/Betriebskostenabrechnung
über die gesamte Zeit.Auf mein Hinweis hin am 31.05.06 dass die Abrechnung vom 01.09.03 - 30.06.04 zu spät erstellt wurde antwortet der vermieter dass die Abrechnung f. diser Zeit fristgerecht zugesandt wurde. Als Anlage eine Kopie einer Abrechnung mit dem Datum v. 30.07.04 die nicht erhalten wurde.
Frage: Ist man berechtigt ein Beleg über die Zusendung der Rechnung zu verlangen?

Vor dem Auszug wurde die Wohnung neu gestrichen(Fachgerecht??)
Der Teppichboden (wie alt??)wiesen mehr Schaden als bei der Übernahme.Laut Angebot einer Baudekorationsfirma,die laut der Vermieter, als Zeuge für die Notwendigkeit d.Renovierungsarbeit steht,(Reinigung Reparaturarbeiten,Anstricharbeiten,Teppichboden entfernen, entsorgen neue Teppich verlegen. Der gesamte Betrag soll von der Kaution abgezogen
Frage : Obwohl im Formularmietvertrag die übliche fristplan für die Schönheitsreparazuren von dem Mieter durchzuführen sind,
(§ 16 Abs 4)a ) wird im Abs 4 c) bei Beendigung des Mietverhältnisses die fachgerechte renovierung der Wohnung u.s.w
verlangt. Ist diese Renovierungsklausel wirksam oder gilt die Urteile der BGH ZR VIII 176/05, VIII ZR 361/03,VIII 308/02, VIII ZR 335/02 ?
Gesetz den Fall dass die Beschädigung des Teppichbodens zu Lasten des Mieters gelegt wird kann von dem Mieter ein Schaden- ersatz verlangt werden, der Zeitwert des alten Teppiches entsprechend (LG Köln 6 § 121/91 , LG Dortmund 21 § 110/96).
Frage : Ist man berechtigt die Kosten und die Zeitpunkt der Verlegung des alten Teppiches zu verlangen oder bitten ein Angebot der Kostenanteile zu unterbreiten, oder muß man die gesamte Rechnung bezahlen?
Mit freudlichen Grüße
O. da Costa Frias
02.07.2006 | 23:00

Antwort

von


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Tel: 0172/5256958
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf Grundlage des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

1. Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter ist damit beweisbelastet, dass er Ihnen die Abrechnung fristgemäß hat zukommen lassen. Allein die Behauptung und die Vorlage einer entsprechend datierten Rechnung genügt dem Erfordernis nicht. Vielmehr muss Ihnen die Nachforderung innerhalb der Frist mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB)

2. Schönheitsreparaturen / Abschlussrenovierung

Die vertragsmäßige Aufbürdung sowohl von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen nach dem bekannten Fristenkalender, als auch die Aufgabe einer Abschlussrenovierung führt regelmäßig zur Unwirksamkeit beider Klauseln, da hier eine unangemessene Benachteiligung der Mieter angenommen wird. Es ist allerdings zu beachten, dass es hier jeweils auf die genaue Formulierung der Klauseln erheblich ankommt. Nutzen Sie ggf. die Nachfragefunktion, um den genauen Wortlaut der beiden Passi hier einzustellen.

Aus Erfahrung würde ich jedoch, vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Formulierung, davon ausgehen, dass die Unwirksamkeit beider Klauseln gegeben ist und mithin keine Renovierungspflicht mehr besteht.

3. Teppichboden

Grundsätzlich fällt die Abnutzung des vermieterseitig verlegten Teppichs in dessen Risikosphäre. Darüberhinausgehend hat der Vermieter jedoch einen Schadenersatzanspruch für die Beschädigungen, die über die gwöhnliche Abnutzung hinausgehen. Hier sind besonders Brandflecken durch Zigaretten oder Bügeleisen zu nennen. Auch ein gewisses Maß übersteigende Verschmutzung kann einen Schadensersatzanspruch begründen.

Der Vermieter darf Ihnen jedoch nicht die vollen Kosten für die Erneuerung des Teppichs auferlegen. Vielmehr ist ein Abzug "Alt für Neu" vorzunehmen. Dies bezogen sowohl auf die Teppich-, als auch auf die Verlege- und Entsorgungskosten. Die Rechtsprechung geht von einer durchschnittlichen Lebenszeit eines Teppichs von etwa 10 Jahren aus, so dass pro Jahr ca. 10% Abschlag von der Gesamtsanierungssumme vorzunehmen sind. Unter Umständen ist dieser Abschlag noch zu erhöhen, wenn der Teppich bereits zu Ihrem Einzug Mängel aufgewiesen hat. Hierfür wären Sie in der Beweispflicht, während der Vermieter dendurch Sie entstandenen Schaden zu beweisen hätte.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen sowie ggf. zur weiteren Vertretung gerne zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2006 | 16:00

Sehr geehrter H Quandt,
Recht herzlichen Dank für die rasche und ausführliche Antwort und ´das Angebot für eine Nachfrage.Es tut mir sehr Leid wenn der Kilometerlangen Paragraph Ihre Zeit so sehr in Anspruch nimmt.Aber Sie haben es gewollt!!
Die genaue Formulierung der Klausel im §16 lautet:
Abs 4.a):Der Mieter ist verpflichtet auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren,Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fúßböden,Heizkörper einschlißlich Heizröhre,der Innentüren,sowie der Fenster und Außentüren von innen)in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in dern nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Naturalisiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverh., bzw. soweit Schönheitsrep.nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durgeführt worden sind,von diesem Zeitpunkt an. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte extilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht
reinigen zu lassen
Abs 4 c): Bei Beendigung des Mietverh. hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsrep. innerhal der o.g Fristen-zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverh.- durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprehenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert wurde; dasselbe gilt wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverh. noch nichtr vollendet sind. Als Preisgrunlsge gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrep. fachgerecht selbst durchführt.
Bei Beendigung des Mietverh. ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgem.und unkenntich zu verschlißen, soweit nicht das Anbrigen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgem. Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderung dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nich hätte zustimmen müßen, verpflichteten der Mieter zum Schadenersatz.
Ich hoffe Sie damit gedient zu haben und hoffe dass Ihre "Rechtsprechung" zu meinem Gunsten ausfällt.
Noch eine Frage: Soll ich den Vermieter nach der Zeitpunkt des Kaufes und Verlegung des alten Teppichbödens verlangen, und nach dem damaligen Preis?
Nochmals vielen Dank Und Grüße
O. da Costa Frias

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2006 | 16:26

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für die kilometerlange Nachfrage, welche ich durch eigenes Verschulden fahrlässig provoziert habe. Ihr schlechtes Gewissen bitte ich also in Grenzen zu halten. ;-)
Ferner weise ich darauf hin, dass es sich bei Quandt um eine Milliardärsfamilie aus Bayern handelt, mein Name ist Wandt, aber auch dies brauch Sie nicht zu beunruhigen.
Zuletzt bitte ich zu bedenken, dass die Rechtsprechung anderen Institutionen vorbehalten ist. ;-)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 308/02) heben sich die Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen und einer Abschlussrenovierungsklausel gegenseitig auf, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Sie müssen also weder Renovierungsarbeiten vornehmen, noch Abgeltungszahlungen leisten.

Wie ich also bereits vermutete, liegt diesbezüglich Unwirksamkeit vor.

Zur Prüfung der Höhe des Entschädigungsanspruches Ihres Vermieters bzgl. des Teppichs sollten Sie ihn in der Tat auffordern nachzuweisen, wann der Teppich verlegt wurde. Der damalige Preis ist unerheblich, da aufgrund des ohnehin durchzuführenden Abschlags für die allgemeine Abnutzung (s.o., ca. 10% pro Jahr), der heutige Preis anzusetzen ist. Hier muss er jedoch eine ähnliche Qualität verwenden und darf keine Luxussanierung unter Beteiligung Ihrer Person durchführen.

Ich hoffe nunmehr umfassend geantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
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"Die rasche und ausführliche Antwort, auch bei der Nachfrage hat mich sehr geholfen. Ich wünschte ich hätte früher Ihren Dienst in Anspruch genommen
Ich bedanke mich nochmals b. Herr Wandt und bedauere dass er nicht zu milliardersfamilie Quandt ( wie ich Ihn angesprochen habe)gehört. "
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Die rasche und ausführliche Antwort, auch bei der Nachfrage hat mich sehr geholfen. Ich wünschte ich hätte früher Ihren Dienst in Anspruch genommen
Ich bedanke mich nochmals b. Herr Wandt und bedauere dass er nicht zu milliardersfamilie Quandt ( wie ich Ihn angesprochen habe)gehört.


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