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Sozialhilfeempfänger zieht ohne Kündigung aus


17.06.2006 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geerhte Damen und Herren,
folgender Fall: Eine Dame wohnt mit Ihrer in Pflegestufe 2 eingestuften Tochter seit 9 Jahren in unserem Mietshaus. Da die Wohnung nicht behindertengerecht ist und auch die zuständigen stellen der Stadt trotz mehrmaliger Aufforderung zur Verbesserung der Wohnsituation nichts getan haben, haben wir mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten gekündigt. Der Mietvertrag wurde mit den o.g. Personen abgeschlossen, nicht mit dem Sozialamt. Die Miete inkl. NK erhalten wir aber vom Sozialamt. Nun hat uns völlig überraschend die Mieterin angerufen und uns bis jetzt nur tel. mitgeteilt, dass sie bereits zum 01.07.2006 ausziehen und daher ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr zahlen werden. Als ich auf die gesetzl. Kündigungsfrist von drei Monaten hingewiesen habe, hat sie nur gelacht und wörtlich gesagt, wir können sie mal ...usw. Keine zwei TAge später schreibt uns das Sozialamt einen Brief, dass am 01.07.2006 alle Miet- und NK-Zahlungen sang- und klanglos eingestellt werden, da die Dame in ein anderes Bundesland umzieht.
Fragen:
1. Kann ein Sozialhilfeempfänger einfach aus einer gemieteten Wohnung ausziehen, wenn es ihm passt?
2. Wie sieht es mit einer schriftlichen Kündigung von Seiten der Mieterin aus?
3. Kann das Sozialamt einfach die Zahlungen so einstellen? (Mietvertrag wurde mit der Meterin geschlossen, nicht mit dem Sozialamt). Kann sich das Sozialamt einfach so aus der Verantwortung schleichen, wie etwa: Sozialhilfeempfänger aus dem eigenen Bereich, dann aus dem Sinn?
4. Wie sieht es mit den allgemeinen Renovierungsarbeiten aus. Die Mieterin hat sich auch einen Hund gehalten. Die ganze Wohnung stinkt nach dem Urin des Hundes. Alle Bodenbeläge müssen erneuert werden.
5. Bei Einzug wurde eine Kaution in Höhe von 2 MM gezahlt. Kann ich diese für entgangenen Mietzahlungen und Renovierungsarbeiten zurück behalten?
6. Macht es überhaupt Sinn, auf mein Recht der 3-monatigen Kündigungsfrist bei einem Sozialhilfeempfänger zu bestehen, wenn sie doch wahrscheinlich nicht zahlen kann.
7. Hat es überhaupt Sinn, um die Miete für die letzten 3 Monate zu kämpfen?.
8. Die Wohnung ist so nicht mehr weitervermietbar. Es müssen erhebliche Renovierungsarbeiten geleistet werden. Die Wohnung ist total herunter gekommen. Es haben zeitweise bis zu 9 Personen mehrere Wochen in einer 60 m² Wohnung gelebt (angeblich verwandte zu Besuch. Das zu beweisen wird schwer, da die Mieterin die anderen Mitbewohnern verbal und körperlich bedroht hat, als diese sich beschwerten.
9. Muss ich mir diese unverschämten verbalen Ausbrüche von Sozialhilfeempfängern dieser Art bieten lassen? Sie sagten mir auch wörtlich, dass sie das deutsche Gesetz nicht interessiere und dass sie auf jeden Fall noch mehr Verwandte aus Polen kommen lassen wollen, die Sozialhilfe beantragen werden.
Zur Info: Ich habe herausgefunden, dass im Augenblick über 16 Personen dieser Familie in Deutschland in einem engen Wohnungsumkreis Sozialhilfe bekommen. Mehrere männliche Personen dieser Familie verkaufen vor dem Haus einfach stillgelegte Autos an und verkaufen Sie dann mit erheblichem Gewinn weiter. Nach Anzeige bei der Polizei hat die nur die Schultern gezückt. Da wäre eine umfangereiche Observierung nötig, das ist zu teuer. Als ich die Personen selbst auf Ihr Treiben angesprochen habe, waren am nächsten Tag alle Reifen meines Autos aufgeschlitzt.
Was muss man sich in diesem Staat eigentlich noch bieten lassen von solchen Leuten. Ich habe langsam die Schnauze voll.
Mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

natürlich gelten auch für Sozialhilfeempfänger bei einer ordentlichen Kündigung die gesetzlichen (§ 573 c BGB: für den Mieter Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) bzw. die (wirksam!) vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Auch ist eine ausschließlich mündlich ausgesprochene Kündigung von Wohnraum nicht wirksam, nach § 568 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform. Dies gilt nicht, falls das Mietverhältnis z.B. durch einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag beendet wird.
Das Sozialamt kann Ihnen gegenüber die Zahlungen auch einfach einstellen, da der Mietvertrag ausschließlich zwischen Ihnen und der Mieterin und nicht mit dem Sozialamt geschlossen wurde.

Wer für die Schönheitsreparaturen (also Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln die durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind) zuständig ist, richtet sich in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag. Ohne eine entsprechende - wirksame - vertragliche Abwälzung auf den Mieter ist der Vermieter zuständig. Auch sind nicht alle Klauseln hier zulässig, z.B. wäre eine starre Fristenregelung nach der Rechtsprechung unwirksam. Bitte teilen Sie die entsprechende Klauseln des Mietvertrages noch im Rahmen der Nachfragefunktion mit. Soweit Schäden in der Wohnung aber nicht mehr auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, sondern der Mieter diese vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, ist er dafür schadensersatzpflichtig. Die übliche Nutzungsdauer eines Teppichbodens wird von der Rechtsprechung aber im allgemeinen mit höchstens 10 Jahren angesetzt (z.B. LG Köln 213 C 501/97). Da nur der Zeitwert zu ersetzen wäre und die Mieterin bei Auszug seit über neun Jahren in der Wohnung lebt, wird für einen vor deren Einzug von Ihnen verlegten Teppichboden leider kein nennenswerter Schadensersatz mehr in Betracht kommen.

Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses noch Mietzahlungen offen sind, kann in Hinsicht auf den Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution die Aufrechnung erklärt werden, so dass deren Rückzahlungsanspruch in der Höhe Ihrer Forderung erlischt. Ebenso, falls die Mieterin sich wirksam vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet hat und ernsthaft und endgültig verweigert oder trotz Fristsetzung nicht ausführt. Auch können Sie mit etwaigen Schadensersatzansprüchen wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache gegen deren Rückzahlungsanspruch aufrechnen.

Wiederholte grobe Beleidigungen durch den Mieter können grundsätzlich eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, allerdings wären Sie hierfür im Streitfalle beweispflichtig. Dies gilt ebenso für eine extreme Überbelegung durch die Mieterin, allerdings hätte hier vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen müssen. Auch wäre bei einer fristlosen Kündigung zu berücksichtigen, dass die Mieterin ohnehin in Kürze zum 1. Juli freiwillig ausziehen will. Weiter gibt es grundsätzlich die Möglichkeit, bei Beleidigungen Strafantrag zu stellen und diese ggfs. auf dem Privatklageweg zu verfolgen, was allerdings nicht zu empfehlen ist, falls nicht noch weitere Zeugen vorhanden sind.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung gegeben und beantworte gerne eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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