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Wohnung Kündigung

| 08.08.2011 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörn Blank


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze seit dem 19.10.2002 einen
Wohnungs-Einheitsmietvertrag.
Dieser begann am 15.12.2002 und endete am 14.12.2007. Es läuft auf unbestimmte Zeit. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate wenn nicht gekündigt ist.Kündigungsfristen siehe unten.

Unter Kündigungsfrist steht folgendes :
"Die Kündigungsfristen betragen wenn seit der Überlassung weniger als 5 Jahre vergangen sind 3 Monate. Wenn seit der Überlassung mehr als 5 Jahre vergangen sind beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Mehr als 8 Jahre 9 Monate und bei mehr als 10 Jahre beträgt die Kündiungsfrist 12 Monate."

Der Mietvertrag besteht bis heute.
Ich plane eine Wohnungswechsel.

Kann ich hier von der neuen Regelung (1.6.2005) mit der dreimonatigen Kündigungsfrist gebrauch machen ??? Wenn nein warum ? Wie ist meine Kündigungsfrist ?

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Wenn Ihr Mietvertrag tatsächlich vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde, dann stellt sich die Frage eigentlich nicht, ob Sie hinsichtlich der Kündigungsfrist von einer späteren Neuregelung profitieren können. Denn der für Sie maßgebliche § 573c BGB, der die Fristen für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses regelt, ist für von diesem Datum an geschlossene Verträge wirksam. Dieser Paragraph regelt nicht nur die grundsätzliche dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter, sondern auch (in seinem vierten Absatz), dass diese Kündigungsfrist nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich vereinbart werden darf.

Wenn Ihr Vertrag also erst 2002 geschlossen wurde, verwendete Ihr Vermieter vermutlich noch einen älteren Vertragsvordruck, der die gesetzliche Lage aus der Zeit vor dem 1. September 2001 wiedergibt. Damit stellt die von Ihnen zitierte Klausel eine Abweichung von der zum Vertragsschluss geltenden Gesetzeslage dar. Sie ist folglich gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Ich vermute, Ihr Hinweis auf die Rechtslage vor dem 01. Juni 2005 zielt auf den Art. 229 EGBGB § 3 Nr. 10 ab. Diese Überleitungsvorschrift gilt jedoch nur für Verträge, die VOR dem 01. September 2001 geschlossen wurden.

Nur für den Fall, dass Sie sich bei der Eingabe des Datums aus Versehen vertippt haben: Auch in diesem Fall würde für Sie die dreimonatige Kündigungsfrist gelten. Denn nach Art. 229 EGBGB § 3 Nr. 10 S.2 gilt das Verbot vertraglicher Regelungen zum Nachteil des Mieters für Kündigungen, die nach dem 01. Juni 2005 dem Vermieter zugehen, auch dann, wenn die alte Kündigungsregelung im Mietrecht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also „formularmäßig im Vertragstext", wiedergegeben ist. Ob dies tatsächlich „formularmäßig" geschehen ist, lässt sich zweifelsfrei natürlich nur durch Vorlage des Mietvertrags feststellen – allerdings gibt der von Ihnen zitierte Text tatsächlich nur den Regelungsinhalt des alten § 565 Abs. 2 BGB wieder. Deswegen auch meine Vermutung, dass ein altes Vertragsmuster verwendet wurde.

Zusammengefasst: Wenn Ihr Mietvertrag 2002 geschlossen wurde ODER vor dem 01. September 2001 UND die von Ihnen zitierte Klausel nicht individuell vereinbart wurde, beträgt die Kündigungsfrist für Ihre Mietwohnung drei Monate (abzüglich drei Werktage Karenzzeit).

Wenn Sie so früh womöglich ausziehen wollen würde, müsste die Kündigung Ihrem Vermieter am 05. September zugehen (aber nur weil der 3. Tag ein Samstag ist und in diesem Fall der Samstag ausnahmsweise nicht als Werktag gilt (Palandt, BGB-Kommentar, § 573c Rn. 11)) und Sie müssten für Dezember bereits keine Miete mehr bezahlen, bzw. könnten eine neue Wohnung ohne doppelte Belastung beziehen

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2011 | 10:12

Sehr geehrter Herr Blank,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es handelt sich tatsächlich um einen Vordruck.
Ganz unten Vordruckmarkierung 4/2000

Die Daten sind korrekt, wie oben beschrieben.

Was mir jedoch noch nicht klar ist, ist die Abgrenzung zur individuellen vereinbarung ist.

Ist dies nicht Individuell ? Auch zu dem damaligen Zeitpunkt.

Ich möchte tatsächlich schnellstmöglich ausziehen.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2011 | 12:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben natürlich Recht, dass zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter insoweit eine individuelle Vereinbarung getroffen, als dass der Vertrag nur zwischen den Parteien wirksam ist.

In diesem speziellen Zusammenhang ist mit „individuell" jedoch die Frage gemeint, ob der Vertragsersteller nur den Inhalt des Gesetzestextes abgeschrieben hat, bzw. den Inhalt des Gesetzes wiedergibt oder eine „eigene" (um mal ein anderes Wort zu verwenden) Regelung findet. Beispielsweise „Die Kündigungsfrist verlängert sich jedes Jahr um eine Woche. Der Mieter kann nach zehn Jahren Mietzeit eine weitere Verlängerung der Kündigungsfrist durch jährliche Lieferung eines Obstkuchens mit Schlagsahne verhindern". (Das wäre allerdings schon sehr individuell und ob eine solche Klausel der gerichtlichen Überprüfung standhält, lasse ich mal dahingestellt).

In Ihrem Fall gibt die zitierte Regelung lediglich den Inhalt des vor dem 01. September 2001 geltenden Gesetzes wieder.

Ich möchte aber betonen, dass dies in Ihrem Fall keine Rolle spielen dürfte. Jede Abweichung in einem Vertrag, der nach dem 01. September 2001 geschlossen wurde, die eine Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten vorsieht, ist unwirksam – auch die erwähnte „Obstkuchenklausel".

Um ein wenig Werbung in eigener Sache zu machen: Wenn Ihr Vertrag auf einem Vordruck aus dem Jahr 2000 beruht, sollten Sie die dort enthaltenen Klauseln bezüglich von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung genau anschauen. Regelmäßig enthalten diese ebenfalls Regelungen, die nach der aktuellen Rechtsprechung ungültig sind. Hier ließe sich unter Umständen viel Geld sparen, dass Sie dann in Ihre neue Wohnungseinrichtung investieren können.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Überprüfung zur Verfügung. Schreiben Sie mir einfach eine E-Mail – auch wenn Sie zu dem aktuellen Thema noch weitere Fragen haben.

Ansonsten wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei der Wohnungssuche.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.08.2011 | 11:30

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