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Sozialauswahl bei der Eigenbedarfskündigung?


08.11.2005 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Guten Tag,

das Haus in dem ich momentan in einer Wohnung lebe, wird nun verkauft. Die jetzigen Vermieter werden ausziehen und einer der neuen Besitzer in diese Wohnung ziehen. Der zweite Besitzer wird voraussichtlich in meine angemietete Wohnung ziehen und uns wegen Eigenbedarfs kündigen. Ich wohne seit dem 01.07.2000 in dieser Wohnung. Wielange ist die Kündigungsfrist und habe ich als Mieter mit der längsten Mietzeit einen Vorteil gegenüber der anderen Mieter, in dem darauf verwiesen werden kann, dass die Mieter mit der kürzesten Mietdauer zuerst gekündigt werden müssen. Dazu muß ich sagen, dass die Wohnungen in dem Haus alle unterschiedlich groß und unterschiedlich geschnitten sind.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

nach § 566 BGB läuft Ihr Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel weiter. Die neuen Hauseigentümer treten in Ihren Mietvertrag mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten ein.

Sofern Ihr Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, gilt folgendes:

Der Vermieter kann grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB).
Ein berechtigtes Interesse liegt (unter anderem) insbesondere dann vor, wenn der Eigentümer des Hauses die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für das berechtigte Interesse hat der Vermieter im Kündigungsschreiben anzugeben.

Da Sie länger als fünf Jahre in der Wohnung wohnen, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Ihrem Fall um drei Monate auf sechs Monate. Ihnen kann zum Ablauf des sechsten Monats nach Kündigung gekündigt werden, wenn Ihnen die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen ist (§ 573 c BGB). Ist der dritte Werktag des Monats ein Samstag, kann auch noch am nächsten Werktag gekündigt werden.
Vertraglich kann eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter vereinbart werden, Sie sollten also insofern auch noch einmal in Ihren Mietvertrag schauen.

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter ausnahmsweise auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf (§ 573a BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Dem Vermieter steht frei, welchem seiner Mieter er kündigt. Eine Sozialauswahl wie im Arbeitsrecht nach Dauer der "Hauszugehörigkeit" gibt es hier nicht.

Der Mieter kann der Kündigung allerdings widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, für seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Mieter kann in diesem Fall verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574 - § 574b BGB).

Ich hoffe, ich habe Ihnen mit der Antwort weitergeholfen. Gerne beantworte ich Ihnen eine Nachfrage.


Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2005 | 16:42

Sehr geehrte Frau Heske,

erstmal vielen Dank für die Antwort. Sie hat mir sehr weitergeholfen. Noch eine Nachfrage habe ich: Wir suchen momentan schon nach einer eigenen Immobilie, diese zu erstehen ist etwas langwieriger als eine neue Mietwohnung anzumieten. Würde dies dann auch als Härtefall ausgelegt bzw. kann man dies anführen, um eine längere Kündigungsfrist zu erhalten. Vielen Dank für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2005 | 18:37

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst einmal möchte ich meine obige Antwort noch ergänzen.

Da Ihr Mietverhältnis bereits am 01.07.2000 bestand, gilt insoweit für Sie über eine Übergangsregelung noch bis zum 31.08.2006 § 564 b BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung :
Wie bereits oben erwähnt, kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ausnahmsweise auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf.
Gleiches gilt (wegen der Übergangsregelung), wenn das Wohngebäude, in dem Sie und der Vermieter wohnen, drei Wohnungen hat und wenn mindestens eine der Wohnungen in der Zeit vom 01. Juni 1990 bis 31. Mai 1999 fertiggestellt worden ist und der Vermieter Sie bei Vertragsschluss auf diese Kündigungsmöglichkeit hingewiesen hat.

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein, z.B. wenn eine andere Wohnung leersteht, die den Eigenbedarf des Vermieters befriedigen würde, es keine beachtlichen Unterschiede zwischen der leerstehenden und der bewohnten Wohnung gibt und er dennoch die Kündigung der bewohnten Wohnung ausspricht. Des weiteren z.B. bei weit überhöhtem Wohnbedarf, wobei auch neben der eigentlichen Wohnungsgröße auch das Alter, der Familienstand, die Vermögensverhältnisse und die Nutzungsabsicht des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen maßgebend sind. Rechtsmissbrauch liegt natürlich auch vor, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Insoweit enthält Ihre obige Schilderung aber keine Anhaltspunkte.

Zu Ihrer Nachfrage:
Eine nicht zu rechtfertigende Härte kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter z.B. wegen Bau eines eigenen Hauses erst einige Zeit später ausziehen kann. Es wird dann berücksichtigt, dass der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal umziehen müsste oder er für die kurze Zeit keine Ersatzwohnung finden kann. Zu beachten ist allerdings, dass im Rahmen der Sozialklausel eine Interessenabwägung stattfindet und die Belange von Vermieter und Mieter als gleichwertig anzusehen sind. Ob Sie nach Widerspruch gegen die Kündigung einen Anspruch auf eine vorübergehende Fortsetzung des Mietverhältnisses haben, hängt also z. B. auch davon ab, wie dringend die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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