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Eigenbedarfskündigung durch Vermieter bevor Wohnung verkauft wird

| 10.02.2014 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Eigenbedarfskündigung für Tochter

Meine Frau soll eine Doppelhaushälfte von ihrem Vater übertragen bekommen. Das Haus besteht aus zwei Wohnungen, welche beide momentan vermietet sind. Wir würden gerne eine Wohnung beziehen (die andere soll unverändert weiter vermietet bleiben) und daher den jetztigen Mietern (Familie, 2 Kinder, Mieter seit ca. 7 Jahren) auf Eigenbedarf kündigen. Kann diese Kündigung schon jetzt von meinem Schwiegervater (aktueller Vermieter) ausgesprochen werden oder erst von meiner Frau nach Änderung des Grundbuchseintrages (dann Vermieterin) ? Wären zusätzlich irgendwelche Fristen zu beachten, sprich z.B. erst die Mieter von der Änderung des Vermieters in Kenntnis setzten und dann nach einer gewissen Zeit den Eigenbedarf anmelden ? Welche Kündigungsfrist würde für die Familie anfallen ?
Eingrenzung vom Fragesteller
10.02.2014 | 12:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es kann schon jetzt gekündigt werden, da gilt:

Der Vermieter [Vater] kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen [Ihre Frau als seine Tochter]oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Dabei ist auch auf die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters schriftlich hinzuweisen, das ist allgemein üblich.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Man könnte auch später kündigen, nach der Grundbuchumschreibung und Ihrer Frau als neue Vermieterin, aber das muss nach meiner ersten Einschätzung nicht abgewartet werden, denn das würde auch die Frist verlängern, s. u.

Eine vom Veräußerer bereits ausgesprochene Kündigung wirkt grundsätzlich für und gegen den Erwerber - Ihre Ehefrau.

Etwas anderes soll nach Treu und Glauben gelten, wenn die Kündigung auf den Eigenbedarf des Veräußerers gestützt war und das berechtigte Interesse nach der Veräußerung entfallen ist, was hier aber nicht der Fall ist:

Die Eigenbedarfskündigung bleibt nämlich unabhängig hiervon wirksam, wenn der Erwerber ein Angehöriger des Vermieters ist und der Eigenbedarf für diesen geltend gemacht wurde - wie hier (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164 - "Die Wohnungskündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs eines seiner Hausstands- oder Familienangehörigen wirkt zugunsten des Angehörigen fort, wenn dieser die Wohnung anschließend erwirbt.").

Sie sollten ggf. erwägen, die Kündigung durch einen Anwalt aussprechen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.02.2014 | 09:21

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