Kündigung durch Vermieter - vorgeschobener Eigenbedarf

Question

Ich wohne seit dem 01.05.2009 in meiner jetzigen Mietwohnung (Appartment, nicht möbliert). Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Der Mietvertrag enthält die Klausel: "Die Vertragsparteien sind berechtigt, diesen Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats wie folgt schriftlich zu kündigen: [...] vom Vermieter: zum Ablauf des übernächsten Monats, nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Kündigungsfrist jeweils um drei Monate."

Heute erreicht mich die schriftliche Kündigung meines Vermieters mit Wirkung zum 30.10.2011; die Kündigung ist nicht begründet; vielmehr beruft sich der Vermieter auf die zitierte Klausel aus dem Mietvertrag.

Auf persönliche Nachfrage teilt mir der Vermieter das Folgende mit: Ich würde nicht mehr in die Hausgemeinschaft passen. Außerdem überlege er, mein Appartment als Büro zu nutzen. Es sei aber auch möglich, dass er es an jemanden weitervermiete, der besser in das Haus passe.

Die Hausgemeinschaft besteht aus meinem Vermieter (Eigentümer), der im Erdgeschoss wohnt, meinem Appartment (1. OG) und einer weiteren vermieteten 2-Zimmer-Wohnung (1. OG).

1. Ist die nicht begründete Kündigung wirksam?

2. Welche Möglichkeiten habe ich, wenn sich der Vermieter auf Eigenbedarf beruft?

Rechtsanwalt Matthias Juhre · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Die Kündigung ist unwirksam, da sie nicht begründet ist.

Das Erfordernis einer Begründung ergibt sich aus dem Gesetz, nämlich § 573 Abs. 3 BGB . Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben sein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen. Dies gilt immer, auch wenn Ihr Vertrag etwas anderes besagt (§ 573 Abs. 4 BGB ).

2. Falls eine begründete Kündigung nachgeschoben wird, können Sie bestreiten, dass die Voraussetzungen für ein Kündigungsrecht erfüllt sind. Wenn der Vermieter Sie tatsächlich »heraushaben« will, bleibt ihm nur die Möglichkeit, Sie auf Räumung zu verklagen. Im Prozess wird dann geprüft, ob ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB ) tatsächlich vorliegt. Der Vermieter trägt hierfür die sog. Darlegungs- und Beweislast.

Die Absicht ein Büro einzurichten oder an jemanden anderen, der »besser in das Haus passt«, zu vermieten, genügt jedenfalls nicht. Diese Begründungen rechtfertigen keine Kündigung, insb. fallen sie nicht unter Eigenbedarf.

Möglicherweise ist Ihr Vermieter der Überzeugung, dass er kein berechtigtes Interesse darlegen muss, weil er das Haus selbst bewohnt. Hier würde er jedoch irren, denn die Ausnahmeregelung des § 573a BGB greift vorliegend nicht: Es befinden sich im Haus nämlich mehr als zwei Wohnungen. Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit gilt nur für eine einzelne Einliegerwohnung im Haus des Vermieters.

Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Kündigung durch Vermieter - vorgeschobener Eigenbedarf

Mietrecht, Wohnungseigentum