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Sondernutzungsrechtsflächen als PKW Stellplatz

| 10.08.2018 09:54 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


15:44

Zusammenfassung: Auf einer als Gartenfläche gewidmeten Sondernutzungsfläche darf nicht geparkt werden. Den anderen Miteigentümern steht in einem solchen Fall der Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG zu.

In der Teilungserklärung wird aufgeführt:

"Sämtliche Sondernutzungsrechtsflächen an Garten- und Terrassenflächen sind in den als Anlage und Bestandteil zu dieser Niederschrift genommenen Plänen schwarz umrandet und mit der Nummer der Wohnung, zu der sie gehören, und mit den Zusatz "SNR" bezeichnet."

Miteigentümer A nutzt seine Sondernutzungsfläche als zusätzlichen PKW Stellplatz (direkt neben seinem Stellplatz vor seiner Garage). Das war bestimmt zwischen Bauherr und A als PKW Stellplatz "geplant". Ausweislich der Teilungserklärung soll es aber eine Gartenfläche sein.

Darf er das? Falls ja, aufgrund welcher Grundlage? Falls nein, aufgrund welcher Grundlage?

Sämtliche PKW Stellplätze sind in der Teilungserklärung extra definiert und mit dem Zusatz "a" versehen.
10.08.2018 | 10:44

Antwort

von


(142)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Frage.

Zwar darf der Berechtigte seine Sondernutzungsfläche nach seinem Belieben und allein gebrauchen.

Er muss sich dabei aber stets an die bestehenden Vereinbarungen halten, insbesondere an die in der Teilungserklärung erfolgten Widmung der Fläche, sofern in einer späteren Vereinbarung keine Änderung dieser Widmung erfolgt ist. Siehe zu dieser Thematik zum Beispiel den Beschluss des OLG Hamm vom 06.05.1998 - 15 W 82/98 - https://dejure.org/1998,11883 - wo gegen die Widmung als Stellplatz verstoßen worden ist, indem auf die Fläche eine Garage errichtet wurde.

Sie können daher nach § 15 Abs. 3 WEG Unterlassung verlangen.

Diese Norm lautet:

Zitat:
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Auf einer als Gartenfläche gewidmeten Sondernutzungsfläche darf nicht geparkt werden. Es liegt daher ein Verstoß gegen die in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen vor.

Fordern Sie den Miteigentümer A daher unter Fristsetzung per Einwurf-Einschreiben auf, den vereinbarungswidrigen Gebrauch zu unterlassen. Nach Fristablauf können Sie dann auf seine Kosten eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt vorzugsweise Fachanwältin oder Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vor Ort mit der Geltendmachung Ihrer Rechte beauftragen oder beim örtlich zuständigen Amtsgericht eine entsprechende Klage einreichen. Qualifizierte Kolleginnen oder Kollegen finden Sie bei der Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche oder auf dem Portal www.anwalt.de

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen und wünsche Ihnen alles Gute. Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie auf jeden Fall rundum zufrieden stellen kann. Über eine Bewertung mit der vollen Punktzahl würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2018 | 14:15

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort.

Leider habe ich in dem geschilderten Fall nicht ganz klargestellt, daß der Miteigentümer die Fläche schon immer - seit 1998 - als PKW Stellplatz nutzt.

Ist mein Recht auf Unterlassung damit verwirkt? Oder besteht mein Anspruch, auch wenn ich es die ganzen Jahre akzeptiert und oder hingenommen habe.

Meine Wohnung ist vermietet und ich nutze die Wohnung nicht selbst.

Ich habe folgenden Fall gefunden: LG Hamburg, Urteil v. 09.07.14, Az. 318 S 120/13

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2018 | 15:44

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre weiteren Informationen und die damit verbundene Nachfrage.

Sofern aber keine Zustimmung aller Miteigentümer vorliegt, bleibt es bei meiner ursprünglichen Einschätzung. Weder Verjährung noch Verwirkung greifen hier durch. Eine schlüssige Zustimmung ohne wirksamen Beschluss ist nicht möglich.

Für eine Verwirkung gem. § 242 BGB müsste neben dem Zeitmoment zusätzlich auch noch ein sogenanntes Umstandsmoment hinzutreten. Durch konkretes Verhalten hätte also berechtigtes Vertrauen darauf entstehen müssen, dass Sie bzw. die übrigen Wohnungseigentümer den gegebenen Unterlassungsanspruch nicht mehr geltend machen würden, so dass auch künftigen Wohnungseigentümern als Rechtsnachfolgern eine solche Verwirkung hätte entgegengehalten werden können.

Solche konkrete und vertrauensbildende Umstände teilen Sie aber nicht mit. Dafür wäre zudem die Gegenseite beweisbelastet. Das von Ihnen zitierte Urteil des LG Hamburg ist daher nach meiner unmaßgeblichen Auffassung rechtsfehlerhaft.

Es mangelt vorliegend zudem bereits am Zeitmoment, da mit jedem Fall des Parkens auf der Gartenfläche eine neue Zuwiderhandlung gegeben ist, die den Unterlassungsanspruch neu entstehen lässt. Die Frist für Verjährung und Verwirkung beginnt aber nun einmal mit jeder Zuwiderhandlung erneut, Urteil des BGH vom 21.10.2005 - V ZR 169/04 - abrufbar unter https://openjur.de/u/82575.html

Einen Änderungsanspruch des Miteigentümers A gem. § 10 Abs. 2 WEG vermag ich - zumindest dem bisher mitgeteilten Sachverhalt - ebenfalls nicht zu entnehmen. Und von einem Verstoß gegen das Schikaneverbot gem. § 226 BGB kann vorliegend - nach den gegebenen Informationen - auch keine Rede sein.

Daher halte ich vorliegend trotz Ihrer weiteren Informationen die Erfolgsaussicht nach wie vor für gegeben. Melden Sie sich bei Bedarf gerne unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten, damit wir Ihre Interessen im Rahmen eines Mandates durchsetzen können.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.09.2018 | 14:17

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Danke für die schnelle und sehr kompetente Antwort.


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