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Sondernutzungsrecht PKW Stellplatz - Grundbuch Eintrag fehlt

| 31.10.2018 11:55 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ein Wohnungskauf ist beabsichtigt. Im Kaufvertrag hat der Notar folgenden Passus aufgenommenen: "lt. Aussage des Verkäufers gehört zu der Wohnung das Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 18." Auf meinen Einwand, dass ich eine Formulierung wie "zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht..." wünsche, wurde mir gesagt, dass dies nicht möglich ist, denn das Sondernutzungsrecht ist nicht im Grundbuch eingetragen. Der jetzige Eigentümer hat es jedoch für 10. 000 DM mit der Wohnung von der Wohnungsbaugesellschaft erworben. Dies steht auch so in seinem Kaufvertrag. In der Teilungserklärung stehst nur... Es gibt 16 Stellplätze und 16 Wohnungen. Die WBG ist berechtigt diese als SNR eintragen zu lassen. Dies wurde jedoch nicht getan. In der WEG gibt es nun also im Grundbuch eingetragene SNR und nicht eingetragene für die Stellplätze. Nun mein Problem: Kann das SNR unproblematisch an mich verkauft werden? Kann ich es im Grundbuch eintragen lassen? Können weitere Probleme auftreten und vor allem, ist wirklich die Formulierung : "zur Wohnung gehört das SNR an Stellplatz Nr. 18" nicht möglich? Gibt es andere rechtssichere Lösungen?
31.10.2018 | 13:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Handlungsweise des Notars ist nachvollziehbar und eine rechtssichere Lösung gibt es für Sie beim aktuellen Sachstand nach Ihren Angaben nicht. Denn es ist nicht so, dass ein Sondernutzungsrecht besteht und es nur an dessen Eintragung fehlt. Vielmehr sollten Sie vorsichtshalber davon ausgehen, dass derzeit kein Sondernutzungsrecht existiert, das Sie erwerben könnten, jedenfalls kein verwertbares.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen zu können. Sie erwerben es mit Wirkung gegenüber den anderen Eigentümern bei dem Kauf nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Ohne Eintragung im Grundbuch kann es zwar sein, dass ein Sondernutzungsrecht entstanden ist, dies wirkt dann aber nicht gegenüber den anderen Eigentümern und ist für Sie praktisch nichts wert.

Der erstmalige Eigentümer des Grundstückes, auf dem eine Wohnungseigentumsanlage entsteht, behält sich häufig in der ursprünglichen Teilungserklärung das Recht vor, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen den ersten Wohnungskäufern zuzuordnen. So war es anscheinend auch bei Ihnen. Das Sondernutzungsrecht ensteht dann zwar, aber ohne Wirkung gegenüber den übrigen Eigentümern, solange es nicht im Grundbuch steht. Jedenfalls können Sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht verlässlich davon ausgehen, dass Sie mit dem Kaufvertrag ein nutzbares Sonderdernutzungsrecht an einem Stellplatz erwerben.

Die Formulierung im Kaufvertrag würde Ihnen allenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer verschaffen, wenn kein Sondernutzungsrecht besteht. Dies könnte der Notar dann aber auch klarer formulieren. Der Verkäufer muss ich bewusst sein, dass er ein Schadensersatzrisiko eingeht, sonst ist der Streit vorprogrammiert.

Klären können Sie die Rechtslage, wenn der Verkäufer oder die Hausverwaltung Ihnen nachweist, dass ein Sondernutzungsrecht entstanden ist. Das kann z.B. durch Zuordnung durch den vorherigen Kaufvertrag geschehen sein, wenn der Vorbesitzer der erste Eigentümer war. Das Sondernutzungsrecht könnte dann immernoch ins Grundbuch eingetragen werden. Mit Vollmacht Ihres Verkäufers können Sie auch Einsicht in die Grundakte zum Grundbuch beim Grundbuchamt nehmen, um dort nach einer eventuell bloß nicht vollzogenen Ergänzung der Teilungserklärung zu suchen.

Ich hoffe, ich kann Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2018 | 14:16

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Im ursprünglichen Kaufvertrag (zwischen Wohnungsbaugesellschaft und jetzigem Verkäufer steht: "Mitverkauft wird das Sondernutzungsrecht an PKW Stellplatz Nr. 18. Dieser Nachweis ist also erbracht." Es fehlt nur der Grundbucheintrag. Bessert dies die Situation für mich als Käufer?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2018 | 17:50

Ja, weil dann immerhin die Chance besteht, eine Grundbucheintragung noch erreichen zu können. Aber ohne Kenntnis der Teilungserklärung und ohne Einsicht in die Grundakte kann ich Ihnen dazu keine verbindliche Aussage treffen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 31.10.2018 | 18:49

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