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Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung?


23.07.2007 08:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Hallo,

ich möchte mir eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung kaufen.
Mir ist bekannt dass ich in diesem Falle einen Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG habe.

Meine Frage:

Die Mieterin wohnt seit über 40 Jahren in dieser Wohnung.
Ich habe bereits mit den Gläubigern gesprochen. Leider liegt kein Mietvertrag vor. Ich weiß auch nicht wann der Mietvertrag abgeschlossen worden ist.

Eigentlich ist es ja egal da das neue Kündigungsrecht gilt.

Das höchste ist soweit mir bekannt:

länger als 8 Jahre 9 Monate Kündigungsfrist

gilt dies nun auch bei einer Zwangsversteigerung ???

Ich habe hier viele Beiträge gelesen und es sind immer unterschiedliche Antworten von den Anwälten zu lesen.

Fängt an von 3 Monate und geht bis was im Vertrag steht.

Was stimmt denn nun ?

PS: Was kostet ungefähr so ein Kündigungsschreiben von einem Anwalt ?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Gemäß § 57a ZVG gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Über § 580a Absatz 4 ist Absatz 1 Nr. 3 (im Auszug unten abgebildet) anwendbar, sodass die 3-Monats-Frist gilt.

Zwei Dinge sind zu beachten: „zum erstmöglichen Zeitpunkt“ (§ 57a ZVG) heißt, eine Woche ab Zuschlag hat die Kündigung zu erfolgen. Zudem ist bei der Kündigung von Wohnraum ein berechtigtes Interesse erforderlich, welches sich nach § 573 BGB richtet. Dieser ist ebenfalls zu Ihrer Information unten abgebildet.

Wegen der Kosten eines Kündigungsschreibens wende ich mich per E-Mail an Sie.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

§ 57a

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

§ 580a
Kündigungsfristen

(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,
[…]

3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.

[…]

(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2007 | 09:26

Sehr geehrter Herr Timm,

Habe so eben erfahren, dass die Teilungserklärung 2001 gemacht worden ist.Außerdem soll dass ein geschützes Gebiet sein. Mir fällt der Name gerade nicht ein irgendwas mit Ballungs... .Ab dem Zeitpunkt hat sie 10 jahre Kündigungsschutz oder ?? Da sie ja schon davor darin gewohnt hat ??

Würde mich über die Email mit den Kosten freuen,

Bedanke mich im Voraus

Gruß
Erhan

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2007 | 11:07

Wie bereits telefonisch mit Ihnen besprochenWie bereits telefonisch mit Ihnen besprochen sieht das bei der Veräußerung bzw. Erstehung von Wohnungseigentum eine Sperrfrist vor, die regelm. drei Jahre ab Erstehung beträgt (s. u.). In Ballangsräumen kann diese Frist auf maximal 10 Jahre anwachsen (Absatz 2).

§ 577a
Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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