Kündigung Mietvertrag durch Sonderkündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Wie ich feststelle, sind Sie über die Rechtslage scheinbar bereits gut informiert, so dass ich die Erstberatung an dieser Stelle kurz fassen möchte. Dem Ersteher im Rahmen einer Zwangsversteigerung eines vermieten Grundeigentums steht gem. § 57 a ZVG ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Demnach kann das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Diese beträgt mindestens 3 Monate, kann je nach Dauer des Mietverhältnisses aber auch bis zu 9 Monaten betragen. Auch wenn die Formulierung in § 57 a ZVG auf ein außerordentliches Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen schließen lässt, ist dem nicht so.

Der höchstrichterliche Rspr. geht nämlich davon aus, dass der Erwerb durch Zwangsversteigerung nicht zum Nachteil des Mieters führen dürfe, so dass hier § 573 d BGB zur Anwendung kommen müsse. Daher kann gegenüber einem Wohnraummieter nur dann gekündigt werden, wenn der Kündigende ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, also einen allgemein anerkannten Kündigungsgrund hat (BGH RE WuM 82, 178 ). Das Kündigungsrecht des § 57 a ZVG wird somit durch die §§ 573 , 574 BGB eingeschränkt. Eigenbedarf ist ein solcher Kündigungsgrund.

Es ist ferner zutreffend, dass, wenn Sie die Eigentumswohnung letzte Woche erworben haben, bis zum 03.11.2008 kündigen müssen. § 57 a Satz 2 ZVG stellt klar, dass die Kündigung zum nächstmöglichen Termin erfolgen muss.

Bevor ich Ihnen jedoch zusagen kann, die Kündigung für Sie zu verfassen, gilt es zu prüfen, ob die Kündigungsfrist tatsächlich 3 Monate beträgt. Teilen Sie mir bitte mit, seit wann das Mietverhältnis besteht. Zudem sind nähere Einzelheiten zum Thema Eigenbedarf erforderlich. Diese Angaben können Sie im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion tätigen und mit mir per Email Kontakt aufnehmen.

Sollten Sie mich mit dem Verfassen des Kündigungsschreibens beauftragen, geht dieses Mandatsverhältnis jedoch über eine Erstberatung hinaus, so dass es nach der gesetzlichen Vergütung des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) abgerechnet werden muss, soweit wir keine Honorarvereinbarung treffen. Teilen Sie mir daher bitte die Höhe der gegenwärtig zu entrichtenden Miete mit, damit ich den Streitwert berechnen kann. Sollten Sie mir die erbetenen Auskünfte mitteilen, werde ich im Laufe des morgigen Tages Kontakt mit Ihnen aufnehmen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.