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Sonderkündigungsrecht bei Erwerb aus der Zwangsversteigerung


| 11.02.2007 16:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Am 18.11.2005 hat der Erwerber (mein Vermieter) gewerbliches Teileigentum aus einer Zwangsversteigerung erworben. Darüber habe ich in den folgenden Tagen einen Zuschlagsbeschluss vom Amtsgericht erhalten. Am 6.12.05 hat er mir gegenüber von seinem Sonderkündigungsrecht zum 31.12.2005 Gebrauch gemacht und mir den Gewerbemietvertrag, innerhalb seines Eigentums, gekündigt. Erst später habe ich erfahren, ich bin auch Teileigentümer und nebenberuflicher Verwalter in dem Objekt, daß die Zwangsverwaltung bis zum 19.12.05 bestand. Jetzt behauptet die ZVW, die im März 2006 wieder eingesetzt wurde, die Kündigung hätte nicht durch den Eigentümer ausgesprochen werden dürfen und ist ungültig.

Wie ist die Rechtssituation ?
Eingrenzung vom Fragesteller
11.02.2007 | 20:52
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorbehaltlich einer konkreten Prüfung der Kündigungserklärung dürfte die Kündigung in der Tat unwirksam sein:

Der Ersteigerer der Wohnung hätte die auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung bis zum Ende November aussprechen müssen, da sie zum erstmöglichen Zeitpunkt geltend gemacht werden muß. Darüber hinaus gilt auch für das Sonderkündigungsrecht, daß die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten eingehalten werden muß und eine Kündigung auf ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) gestützt werden und entsprechend begründet werden muß.

Genaueres kann erst nach Kenntnis des genauen Kündigungstextes festgestellt werden - für die entsprechende Prüfung stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2007 | 10:35

Guten Tag!

Die Frage ist anders gestellt, da ich die Kündigung auch akzeptiert habe.

Hatte in der Zeit der Vermieter kein Kündigungsrecht?
Hatte nur die ZVW das Kündigungsrecht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2007 | 12:21

Eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und kann nicht "akzeptiert" werden. Eine unwirksame Kündigung wird nicht durch das "Akzeptieren" des Mieters wirksam. In Betracht kommt dann nur eine stillschweigende Mietaufhebungsvereinbarung.

Davon abgesehen hätte der Erwerber während der Zeit der Beschlagnahme des Objektes auch nicht kündigen dürfen. Die Kündigung ist also auch aus diesem Grunde unwirksam.

Ihre Bewertung ist angesichts der dürftigen Informationen, die Sie zur Verfügung gestellt haben, mehr als gewagt. Ihre Fragen wurden beantwortet.

Hochachtungsvoll

Andreas Schwartmann

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